Собрание собственников многоквартирного дома: как провести ОСС

Что такое общее собрание собственников

Общее собрание собственников (ОСС) — это собрание владельцев квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме. На нём собственники принимают решения по вопросам управления домом и использования общего имущества.

ОСС — это не просто встреча жильцов, где можно обсудить наболевшие проблемы. Его решения имеют юридическую силу — их обязаны исполнять все собственники и другие лица, связанные с управлением домом.

Голосовать за решения общего собрания могут только собственники жилых и нежилых помещений в доме, а также лица, которые по передаточному акту приняли помещения от застройщика. Арендаторы не имеют права голоса, но могут голосовать как представители собственников, если на их имя выдана доверенность.

Какие вопросы решает собрание собственников многоквартирного дома

На общем собрании собственники коллективно определяют, что будет происходить с их домом.

Какие вопросы можно решить на ОСС:

• какая организация будет управлять многоквартирным домом;
• как использовать придомовую территорию;
• сдавать ли в аренду помещения, являющиеся общим имуществом, для получения прибыли;
• устанавливать ли шлагбаум во дворе;
• куда направить средства на содержание общего имущества;
• разрешить ли установку на фасаде рекламной конструкции;
• какое общее имущество отремонтировать в первую очередь;
• кто из собственников будет подписывать договор от лица всех остальных;
• многие другие вопросы, связанные с управлением и содержанием дома.

У каждого вопроса должна быть правовая основа, а некоторые решения требуют специального количества голосов.

Чтобы решение ОСС имело юридическую силу, необходимо соблюсти установленную законом процедуру. В частности, правильно определить инициатора и повестку, уведомить собственников, провести собрание в установленной форме, обеспечить возможность голосования, правильно подсчитать голоса и оформить результаты.

Ошибка на любом из этих этапов может привести к тому, что принятое решение окажется недействительным.

Кто может стать инициатором собрания

Инициатор ОСС — это лицо, которое предлагает собственникам провести общее собрание.

Инициировать ОСС может:

• любой собственник помещения в многоквартирном доме;
• управляющая организация — по вопросам, предусмотренным частью 7 статьи 45 Жилищного кодекса РФ;
• органы и лица, уполномоченные на созыв ОСС в специальных случаях, предусмотренных Жилищным кодексом РФ (орган местного самоуправления и тому подобное).

Собственники, обладающие не менее чем 10% голосов, вправе потребовать от управляющей организации провести ОСС.

Если собственник хочет инициировать ОСС, ему не надо получать предварительное согласие управляющей организации или соседей. Например, если собственника не устраивает состояние подъезда, организация парковки или работа управляющей компании, он вправе самостоятельно предложить провести ОСС и вынести вопрос по тому или иному поводу на голосование.

Надо различать инициатора и организатора собрания. Инициатор запускает процедуру, но подготовкой документов, уведомлением собственников, сбором бюллетеней и другими организационными вопросами могут заниматься другие люди.

Управляющая организация может выступать инициатором собрания по вопросам, связанным с управлением домом, если для принятия решения требуется решение собственников.

Какую форму собрания выбрать: очную, заочную или очно-заочную

Общее собрание собственников можно провести в нескольких формах: очной, заочной или очно-заочной. Они отличаются прежде всего тем, как именно собственники обсуждают вопросы и голосуют.

Очная форма: личное обсуждение

При очной форме собственники собираются в одном месте и в назначенное время. На собрании обсуждают вопросы повестки, после чего все голосуют. Такой формат хорош, если в доме мало квартир и есть помещение для сбора людей.

Но очная форма подходит далеко не для каждого многоквартирного дома. Главный её недостаток в том, что собрать одновременно большое число собственников затруднительно. Кто-то работает, кто-то живёт в другом городе, а кто-то просто не хочет приходить на собрание.

Поэтому перед выбором очной формы стоит реально оценить явку. Если собственников придёт мало, можно потратить время на организацию собрания и в итоге не набрать необходимого количества голосов.

Заочная форма: голосование на бланках или онлайн

При заочной форме собственники знакомятся с вопросами повестки и передают свои решения для голосования в установленном порядке. Обычно они либо проставляют галочки в бумажных бланках для голосования и затем опускают бланки в почтовый ящик для голосования, установленный в подъезде, либо голосуют онлайн.

Такой формат собрания подходит, когда собственники живут в разных местах или большинство не может прийти на собрание в определённое время. Также это обычно единственный способ собрать кворум в большом доме, где сотни квартир.

Но у заочной формы есть очевидный минус: практически нереально обсудить вопросы с соседями непосредственно перед голосованием. Поэтому лучше заранее предоставить собственникам всю информацию. Это можно сделать, например, в чате дома.

Очно-заочная форма

Очно-заочная форма объединяет очное обсуждение вопросов повестки и возможность передать письменные решения. Закон не устанавливает обязательного порядка, при котором очная часть непременно предшествует приёму письменных решений.

Для многих многоквартирных домов это наиболее практичный вариант. Собственники, которые хотят обсудить вопрос лично, могут прийти и задать вопросы, а остальные не теряют возможность проголосовать только потому, что не присутствовали в назначенное время.

Заочное голосование с использованием информационной системы часто называют электронным голосованием, но с точки зрения Жилищного кодекса РФ это не отдельная форма ОСС, а способ проведения заочного голосования.

Как подготовить общее собрание собственников жилья

Для начала нужно определить, какие вопросы будут вынесены на голосование, подготовить документы и проверить информацию о собственниках и принадлежащих им помещениях.

Реестр собственников и инициативная группа

Перед собранием надо выяснить, кто является собственниками помещений в доме и сколько голосов имеет каждый из них. Для этого используется реестр собственников. В нём содержатся сведения о помещениях, их площадях и владельцах, которые потребуются для подсчёта количества голосов и проверки результатов голосования.

На ОСС голоса распределяются не по принципу «одна квартира — один голос». Количество голосов собственника зависит от площади принадлежащего ему помещения. Собственник квартиры площадью 40 кв. м и собственник квартиры площадью 80 кв. м имеют разное количество голосов.

Если собственник владеет помещением совместно с другими лицами, этот факт учитывается при определении их голосов.

Получить и проверить сведения можно через управляющую организацию или ТСЖ. Компания, управляющая домом, обязана вести такой реестр.

Инициатор может привлечь к подготовке собрания других собственников. Формально для запуска ОСС необязательно создавать специальную инициативную группу. Но на практике несколько человек намного быстрее справятся с организацией мероприятия: один готовит документы, другой занимается оповещением жильцов, третий собирает решения собственников.

Повестка дня: как сформулировать вопросы для голосования

Повестка дня — один из принципиальных документов при подготовке ОСС. Именно по включённым в неё вопросам собственники смогут принять решения. Каждый вопрос нужно формулировать конкретно и понятно. Собственник должен понимать, что именно предлагается сделать и за какой вариант он отдаёт свой голос.

Общедомовые нужды
в квитанции:

как начисляют платежи и как их проверить

Узнать

Если потребуется определить стоимость ремонта, источник финансирования, исполнителя и порядок выполнения работ, соответствующие условия также стоит заранее подготовить и внести в проект решения. Все финансовые вопросы должны быть прозрачны: собственники до голосования хотят понимать, какую именно сумму им придётся выплачивать ежемесячно.

Выберите форму ОСС: очную, заочную или очно-заочную. Для очного собрания надо определить дату, время и место встречи. Если используется очно-заочная или заочная форма, дополнительно устанавливается срок, в течение которого собственники смогут передать свои решения.

Уведомление о собрании собственников: сроки и обязательные сведения

Собственников нужно уведомить о проведении ОСС надлежащим образом. Это не простая формальность: если часть собственников не была уведомлена или сообщение не соответствовало требованиям, в дальнейшем решение ОСС можно оспорить.

Сообщение о проведении собрания должно быть доведено до сведения собственников не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Если сообщения направляются почтой, необходимо заложить время на их доставку и сохранить подтверждения отправки.

В сообщении о проведении ОСС должно быть указано:

• кто является инициатором собрания;
• форма проведения ОСС;
• дата, место и время проведения — если собрание проводится очно, а при заочном или очно-заочном голосовании — время начала и окончания голосования;
• сведения о порядке проведения собрания и голосования;
• повестка дня;
• где и когда собственники могут ознакомиться с материалами и информацией по вопросам повестки.

При заочном и очно-заочном голосовании в сообщении также стоит указать, куда и каким способом собственники передают свои решения. Если голосование проводится в ГИС ЖКХ, нужны дополнительные сведения: об администраторе собрания, а также о порядке и сроках приёма письменных решений.

Закон предусматривает несколько способов уведомления. Сообщение о проведении ОСС обязательно размещается в ГИС ЖКХ либо соответствующей региональной информационной системе с автоматизированным размещением в ГИС ЖКХ. Также сообщение направляется каждому собственнику заказным письмом, если решением ОСС не установлен другой способ письменного уведомления, либо вручается под подпись, либо размещается на досках объявлений во всех подъездах многоквартирного дома или в помещении дома, которое выбрали для таких целей собственники.

Но собственники могли раньше определить другой способ уведомления. Например, в доме могло быть принято решение использовать электронный способ информирования. Поэтому перед подготовкой нового ОСС полезно проверить предыдущие протоколы собраний. Не исключено, собственники уже определили, каким способом их следует уведомлять.

Факт уведомления нужно подтвердить. Если сообщения вручаются лично, можно собирать подписи получателей. При почтовой рассылке следует сохранять почтовые документы. Если используется размещение сообщения в установленном месте, полезно зафиксировать факт и дату размещения. Такие доказательства могут пригодиться, если потом кто-то попытается заявить, что не знал о собрании.

Как провести собрание жильцов и принять решения

На этом этапе важно не только обсудить вопросы, но и правильно организовать регистрацию, голосование и подсчёт голосов.

Председатель, секретарь и подсчёт голосов

Если проводится очное собрание, в начале удобно определить председателя и секретаря собрания. Председатель организует обсуждение, предоставляет слово участникам и следит за порядком проведения собрания. Секретарь фиксирует ход собрания и помогает оформить протокол.

Также предстоит определить лиц, которые будут заниматься подсчётом голосов: кто принимает решения собственников, проверяет их и сводит результаты голосования. Председатель, секретарь и счётная комиссия избираются общим собранием, поэтому эти вопросы необходимо заранее включить в повестку дня.

Для каждого вопроса повестки результаты лучше считать отдельно: сколько голосов отдано за, сколько против, сколько собственников воздержалось, если такая графа предусмотрена формой решения, а также сколько голосов не может быть учтено.

Отдельно проверяют, какое количество голосов требуется набрать. Законодательство устанавливает разный процент голосов для решения тех или иных вопросов.

Сколько голосов необходимо для разных решений ОСС

Как принимать бюллетени и проверять полномочия

Перед голосованием необходимо зарегистрировать участников ОСС. Для собственника проверяют сведения, позволяющие установить его личность и право участвовать в голосовании. Если вместо собственника участвует представитель, у него должна быть доверенность.

Регистрация участников позволяет определить, кто участвовал в собрании. В регистрационном листе фиксируются сведения об участнике и его помещении. Если собственник владеет несколькими помещениями, это тоже стоит учитывать при подсчёте его голосов.

В письменном решении собственника должны быть указаны:

• сведения об участнике голосования;
• СНИЛС (его нужно указывать с 1 сентября 2025 года);
• сведения о документе, подтверждающем право собственности (номер и дата государственной регистрации);
• решение по каждому вопросу в формулировке за, против или воздержался;
• дата заполнения и подпись.

Перед началом голосования объясните участникам, как правильно заполнить документ. Это особенно важно, если в нём несколько вопросов.

Если по одному вопросу бланк заполнен с ошибкой (например, отмечено несколько вариантов), не засчитывается только голос по этому вопросу. Голоса по остальным вопросам учитываются.

Заполненные решения нужно принимать организованно. Участвовавшими в заочном голосовании считаются собственники, решения которых получены до даты окончания приёма.

Протокол собрания собственников жилья и хранение документов

После окончания голосования результаты ОСС надо правильно оформить. Главный документ — протокол общего собрания собственников.

Протокол подтверждает, какие вопросы рассматривались, кто участвовал в собрании, был ли кворум и какие решения приняли собственники.

Что обязательно указать в протоколе

В протоколе указывают сведения о собрании, его инициаторе, форме проведения, месте и времени, повестке дня и результатах голосования. Также в него включают данные о правомочности собрания — есть или нет кворум. По каждому вопросу повестки приводят результаты голосования. Дата протокола — это дата подведения итогов ОСС, то есть окончания подсчёта голосов.

К протоколу прилагаются:

• сведения о лицах, принявших участие в собрании, с указанием помещения и количества голосов;
• документы, подтверждающие уведомление собственников;
• списки присутствующих и приглашённых лиц, если их составляли;
• документы, подтверждающие полномочия представителей;
• документы, которые рассматривались на собрании;
• письменные решения собственников, то есть бюллетени.

При оценке законности ОСС важно различать нарушения, ставящие под сомнение само волеизъявление собственников, и недостатки оформления.

Куда передать оригиналы решений и бюллетеней

Подлинники решений собственников и протокол ОСС инициатор собрания должен не позднее чем через 10 календарных дней со дня проведения собрания (а если оно длилось несколько дней — со дня его окончания) передать в управляющую организацию или правление ТСЖ, ЖК, ЖСК. Они в течение 5 календарных дней с момента получения подлинников должны направить их в орган государственного жилищного надзора, который хранит их 3 года.

При проведении ОСС без использования информационной системы подлинники передаются по акту приёма-передачи в соответствии с приказом Минстроя России № 266/пр.

При электронном ОСС протокол автоматически формируется и размещается в информационной системе, а письменные решения собственников, переданные администратору собрания, направляются в орган государственного жилищного надзора.

Также информация о решениях и протоколе должна быть размещена в ГИС ЖКХ либо в региональной информационной системе — не позднее чем через 10 дней после проведения собрания. Правило действует независимо от того, проводилось собрание очно, заочно или в очно-заочной форме. При проведении электронного ОСС протокол формируется автоматически и размещается в системе в течение 24 часов после окончания голосования.

Что делать после общего собрания собственников дома

Одновременно с передачей документов следует довести результаты до собственников и проконтролировать выполнение принятых решений.

1. Сообщить собственникам результаты голосования

Решения ОСС и итоги голосования должны быть доведены до сведения собственников не позднее чем через 10 дней со дня принятия решений. Сообщение размещают в месте, которое определено решением общего собрания и доступно всем собственникам.

В сообщении следует написать:

• какие вопросы рассматривались;
• какое решение принято по каждому вопросу;
• сколько голосов подано за, против и сколько голосовавших воздержались;
• когда решение вступает в действие, если для этого установлен специальный срок;
• кто отвечает за его выполнение.

2. Запустить выполнение принятого решения

Например, если собственники решили провести ремонт, они определяют порядок работ, сроки и ответственных, а если выбирают новую управляющую организацию — им надо оформить договор с выбранной компанией.

Как оспорить решение общего собрания

собственников жилья

Узнать

Главное: как организовать собрание собственников дома без процедурных ошибок

1. Определите инициатора и при необходимости соберите инициативную группу.

2. Составьте повестку дня. Каждый вопрос сформулируйте конкретно, чтобы собственники могли однозначно проголосовать за, против или воздержался. Включите в повестку выборы председателя, секретаря и счётной комиссии.

3. Подготовьте реестр собственников и рассчитайте количество голосов каждого собственника.

4. Выберите форму проведения ОСС: очную, заочную или очно-заочную.

5. Уведомите всех собственников не менее чем за 10 календарных дней до собрания с обязательным размещением сообщения в ГИС ЖКХ или соответствующей региональной системе. 

Для первого электронного ОСС учитывайте специальный срок: сообщение размещается не позднее чем за 10 рабочих дней до начала голосования. Собственники вправе письменно отказаться от первого электронного собрания. 

Если отказались собственники, обладающие более чем 50% голосов, собрание не проводится.

6. Проведите собрание и организуйте голосование по каждому вопросу повестки.

7. Подсчитайте голоса и проверьте кворум.

8. Оформите протокол. В нём укажите повестку, сведения о собрании, наличие кворума и результаты голосования по каждому вопросу.

9. Доведите результаты до собственников в течение 10 дней.

10. Передайте подлинники протокола и решений по установленной процедуре, разместите их в ГИС ЖКХ и проконтролируйте исполнение принятых решений.

Сдайте или продайте свою квартиру

Разместить объявление за 0 ₽

Фото: FrentaN / Shutterstock / Fotodom