Предполагалось, что запрет на строительство офисных зданий в центре Москвы должен заметно изменить географию деловой жизни столицы. Что происходит сегодня, как повлияло или повлияет это решение на развитие девелопмента БЦ? На эти вопросы мы попросили ответить ведущих экспертов рынка.
Татьяна Калюжнова, директор департамента аналитики Colliers International:— Доля офисных помещений внутри Садового кольца составляет всего 11% от общего объема ввода в эксплуатацию офисной недвижимости в 2011 г. Это, безусловно, скажется на темпах роста арендных ставок, которые, по нашим оценкам, в центре Москвы будут существенно выше, чем в других столичных районах. Сокращение объемов строительства приведет к возникновению дефицита качественных площадей внутри Садового кольца. Это в свою очередь приведет к смещению части спроса в другие районы Москвы и повышению интереса девелоперов к реконцепции бывших промышленных территорий в центре столицы.
Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International:— Строительство — это отрасль, которая обладает известной долей инертности, именно поэтому решение о запрете возведения деловых комплексов в центре города не могло сказаться на рынке коммерческой недвижимости столицы моментально. Однако в будущем оно, безусловно, окажет существенное влияние. В частности, продолжится начавшаяся до кризиса тенденция децентрализации рынка офисной недвижимости. Дефицит предложения качественных офисных площадей в центре города уже нарастает, в связи с чем ставки аренды на объекты высокого класса с премиальным расположением также повысятся.
Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer:— География строительства бизнес-центров начала меняться еще до кризиса. Это было обусловлено практически отсутствием свободных площадок под застройку в центре города. Даже те, что были пригодны для офисного строительства, имели серьезные обременения или требовали многофункциональной застройки. Поэтому приобретение земли уже активно происходило в районе между ТТК, МКАД и за МКАД. В настоящее время свободные офисные площади в центре города поглощаются арендаторами в первую очередь. Уровень вакантных площадей в ЦАО в качественных объектах уже составляет не более 7–10%. Учитывая отсутствие нового предложения, запрет на строительство в ЦАО окажет влияние на уровень вакантных площадей и арендных ставок в центре столицы. Недвижимость в этом районе станет еще более ликвидной.
Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty:— В результате запретительных мер собственники получили так называемый карт-бланш в формировании арендной политики. Не так-то просто в Москве возвести БЦ, где захочется. Каждое решение о строительстве было выстрадано. Из-за кризиса девелоперы остановили стройки или отложили новые проекты. По мере восстановления рынка первыми были реанимированы БЦ, расположенные ближе к центру. Далее произошла смена власти, некоторые объекты попали под ревизию. Сейчас география расширяется от центра к окраинам.
Леонид Лопатин, генеральный директор BPS:— Многолетний мораторий на любое строительство в центре города, кроме строительства паркингов, был бы крайне полезен. Ни жить, ни работать при существующей транспортной ситуации в центре невозможно. И реконструкция существующих объектов должна проводиться с учетом создания паркингов. Пока же запрет на строительство никак не повлиял на развитие ситуации.
Мария Троицкая, директор по маркетингу компании Storm Properties:— Децентрализация офисных комплексов является необходимым инструментом для разгрузки центральной части города. Кроме того, большинство населения проживает на окраинах Москвы, и если человек работает в бизнес-центре, расположенном за ТТК или МКАД, то он не теряет много времени на дорожные пробки.
Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:— Ставки аренды внутри Садового кольца повышаются быстрее, чем на аналогичные помещения в других районах. И в Центральном административном округе уже ощущается нехватка мелких площадей до 200 кв. м.
Наталья Проскурина, руководитель отдела рекламы и связей с общественностью Nagatino I–Land:— Если посмотреть на современную карту рынка офисной недвижимости Москвы, то видно, что большинство объектов класса B и B+ сосредоточено вблизи Третьего транспортного кольца. Это около 20 зданий площадью более 70 тыс. кв. м, 10–15 — от 30 до 70 тыс. кв. м и 8–10 — до 30 тыс. кв. м. Деловая часть города будет интенсивно развиваться за пределами центра столицы, в том числе за счет депрессивных территорий, редевелопмента бывших промышленных площадок.
Алексей Сигал, управляющий партнер УК BlackStone Keeping Company:— Есть ряд объектов на МКАД, которые дали возможность владельцам крупных компаний разместить в них основной или back office. При этом быть арендатором объекта класса А и платить как за объект класса С — неплохой вариант. К тому же при строительстве за пределами Центрального округа меньше административных препон.
