Район Кузьминки с плотностью населения порядка 16 тыс. человек на 1 кв. км (выше среднего показателя по Москве) расположен в Юго-Восточном округе. Здесь проживают около 122,5 тыс. человек.
Расположение, основные магистрали, транспорт
Ближайшие соседи Кузьминок — районы Текстильщики, Люблино, Выхино-Жулебино и Рязанский. Основные магистрали — Волгоградский проспект, улицы Юных Ленинцев, Академика Скрябина, Волжский бульвар. Непосредственно в Кузьминках расположена станция метро «Кузьминки», открытие которой состоялось в 1966 г., а на границе с районом Текстильщики — станция метро «Волжская». В районе налажено регулярное движение общественного транспорта: троллейбусов, автобусов и маршрутных такси.
Природные особенности
В районе есть один из самых крупных в столице парк культуры и отдыха «Кузьминки». На его территории находится усадьба «Влахернское-Кузьминки», которой уже более 300 лет. В ней сохранился почти весь архитектурно-парковый ансамбль, созданный известными скульпторами и зодчими тех времен. Уцелели постройки, относящиеся к господскому двору, комплекс хозяйственных и служебных построек: конный и скотный двор, померанцевая и фруктовая оранжереи, птичник, слободка. Кузьминский лесопарк — одно из самых популярных мест отдыха москвичей. С 2005 г. в нем ежегодно проводят фестиваль цветников. Украшают район несколько фонтанов, самый красивый и крупный из них создан у станции метро и называется «Музыка славы».
Инфраструктура
Комфортную жизнь населению Кузьминок обеспечивают работающие здесь учреждения различного назначения: здравоохранения, образования, в том числе Московский казачий кадетский корпус им. М. А. Шолохова и знаменитая детская музыкальная школа № 32 им. А. С. Аренского. В районе хорошо развита торговая сеть, функционируют торговые центры известных брендов: «Пятерочка», «Перекресток», «Копейка». На территории у станции метро «Кузьминки» работают такие торговые центры, как «Будапешт», «Мираж», «Снежная королева» и др. Для занятий спортом в районе построен физкультурно-оздоровительный комплекс «Кузьминки» с бассейном и большим многофункциональным залом. Есть крытый ледовый каток, конно-спортивная база. В 2008 г. появилась первая в России академия регби со стадионом. В районе работают культурно-развлекательные центры, открыт Московский областной дом искусств, где свои спектакли представляет драматический театр им. А. Н. Островского.
В Кузьминском парке проводят различные праздничные мероприятия. В районе множество памятников, мемориальных мест и музеев, посвященных историческим событиям, знаменитым соотечественникам, чьими именами названы и улицы, например Федора Полетаева, Маршала Чуйкова, бульвар Есенина.
ИСТОРИЧЕСКИЙ ЭКСКУРС
В границы Москвы район Кузьминки вместе с прилегающим лесопарком вошел в 1960 г. До тех пор эти места позиционировали в основном как дачные. А еще тремя столетиями ранее они принадлежали Московскому Симонову монастырю, здесь располагались его лесные и рыбные угодья. В 1702 г. Петр I подарил их «за верную службу и помощь в оснащении флота и армии» Григорию Строганову, чьи наследники позднее начинают строить здесь усадьбу, разбивают парк, на реке ставят плотины, в результате чего возникает каскад прудов. Все эти творения, обновленные во времена Голицыных, сохранились до наших дней.
Название района связывают с именами христианских святых Косьмы (Кузьма) и Дамиана (Демьян), известных на Руси целителей, покровителей брака, ремесел и домашней птицы. Дважды в год православная церковь отмечала праздники в их честь. День Кузьмы и Демьяна был также девичьим праздником, его именовали «кузьминки», считалось, что эти святые помогают молодоженам и укрепляют брак. Все это отражено в гербе района, на котором изображен голубой столб (символически изображающий предмет свадебного обряда — рушник) с помещенными на нем фигурами лебедей.
Застройка
Массовая застройка района домами типовых серий пятиэтажных хрущевок началась в 1957 г., еще до включения Кузьминок в территориальные границы Москвы. Более высокие, 9-, 12-, 16-этажные дома, в основном типовые панельные, а также кирпичные возводили в этих местах в 1970–1980-е гг. А в 1990-е гг. рядом со станцией метро построили несколько многоэтажных кирпичных домов, которые, как замечают эксперты, имеют сегодня высокий ценовой рейтинг. В последние годы в районе активно идет реконструкция жилых кварталов, поэтому на месте снесенных домов все чаще появляются современные новостройки высотой в 17 этажей и более. В перспективе, по мнению экспертов, Кузьминки ожидает строительный бум.
Вторичный рынок, аренда
Основную долю предложения на вторичном рынке жилья Кузьминок занимает экономкласс, что, по данным аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», составляет 64% от объема продаваемых квартир этой категории. Причем в половине случаев рынок данного типа недвижимости представлен старым жилым фондом — панельными хрущевками. Около 28% продаваемых объектов можно отнести к категории средней комфортности, в большинстве своем это квартиры, расположенные в панельных строениях с улучшенными планировками. Доля предложения жилья бизнес-класса мала — всего 8% рынка.
По словам Артема Ржавского, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», на рынке вторичного жилья в августе было выставлено к продаже около 450 квартир, что составило незначительную долю от всего объема по Москве. Предложения квартир, которые предназначены для сдачи внаем, разнообразны, но в основном это бюджетные варианты. Структура предложения аренды смещена в сторону сегментов массового спроса. Как отмечает А. Ржавский, больше всего в районе предлагают к аренде одно- и двухкомнатные квартиры (35 и 39% соответственно). Еще около 22% сдаваемого жилья — трешки. Доля многокомнатных — лишь 4%.
В начале осени однушку в этом районе можно было снять за 24,7 тыс. руб./мес., двушка обходилась арендаторам в 29,5 тыс. руб./мес., ежемесячная арендная плата за трешку составила 45 тыс. руб.
Новостройки
Дома на улице Зеленодольской
Объекты первичного рынка жилья Кузьминок составляют лишь 0,6% от всех предлагаемых новостроек в Москве. «Сегодня квартиры в новостройках Кузьминок являются достаточно привлекательными как для проживания, так и для инвестиций, — считает Наталья Махрова, эксперт отделения «Арбат» «Московского Агентства Недвижимости». — Проект застройки района предусматривает не только возведение жилья, но и работы по улучшению экологической обстановки. С этой целью, например, здесь планируют заложить сиреневую аллею длиной 250–300 м».
Сегодня на первичном рынке Кузьминок покупателям предлагают недвижимость в двух новых домах. Одна новостройка находится в 114-м квартале, корпус 32б (ее строительный адрес). Это 16-этажное строение серии ИП-46С, с двумя секциями.
Другой дом расположен на улице Жигулевской, 14, корпус 2. «Стоимость квадрата в этом доме в среднем составляет 128,3 тыс. руб.», — говорит А. Ржавский. Это 23-этажное жилое здание с одной секцией усовершенствованной панельной серии Д-23. Покупателям предлагают квартиры с отделкой: двушки площадью 71 и 73,5 кв. м, трешки — 98,8 и 102,9 кв. м.
Новостройка на улице Жигулевской
Дом на Волгоградском проспекте
Перспектива
Новостройка на улице Юных Ленинцев
Будущие объекты нового строительства в основном связаны с реконструкцией кварталов. Так, в 115-м квартале района (территория, ограниченная улицами Окской и Жигулевской, а также Волжским бульваром и Волгоградским проспектом) намечено снести ветхие строения и пятиэтажки и построить 349 тыс. кв. м жилья, а также школу, детские сады, подземные гаражи, поликлинику. В 116-м квартале возведут более 314 тыс. кв. м новостроек, детские сады и две школы, а после отселения и сноса пятиэтажек в 117-м появятся четыре жилых дома, здание детской стоматологической поликлиники. В 118-м после сноса 28 домов введут в эксплуатацию 228 тыс. кв. м жилья. В 119-м квартале снесут 20 пятиэтажек и три девятиэтажных дома, на их месте построят 270 тыс. кв. м жилья, два детских сада и две школы.
МНЕНИЯ
Светлана Бирина,
руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:
«Средняя стоимость 1 кв. м в районе составляет около 118 тыс. руб. Приобрести однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м в панельном доме на улице Юных Ленинцев можно за 4,5 млн руб. Двухкомнатную размером 74 кв. м в современном панельном доме на Волгоградском проспекте (вблизи станции метро) можно купить за 9,8 млн руб. Трехкомнатная квартира площадью 68 кв. м в панельном доме на улице Юных Ленинцев обойдется примерно в 8,5 млн руб.».
Артем Ржавский,
руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
«Район Кузьминки пользуется высоким спросом у арендаторов, поскольку расположен сравнительно недалеко от центра столицы (четыре станции метро от Кольцевой линии), обладает полным набором объектов инфраструктуры и характеризуется приемлемым уровнем арендных ставок».
Наталья Махрова,
эксперт отделения «Арбат» «Московского Агентства Недвижимости»:
«Двухкомнатную квартиру в Кузьминках можно купить в среднем за 190–210 тыс. долл., однокомнатную — за 130–140 тыс. долл. Разнообразие жилого фонда таково, что иногда за одну и ту же цену предлагают как одно-, так и двухкомнатные квартиры, причем не только для продажи, но и для аренды».
