недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяГород

Лучшие интервью года ЦИАН.Журнала

10 392 1
Лучшие интервью года ЦИАН.Журнала
Слово всем тем, кто в 2019 году становился собеседниками ЦИАН.Журнала, высказывал парадоксальные мнения, делал прогнозы и делился победами.

Уходящий год определяют не только события, но и — главное — люди: застройщики, юристы, аналитики, риэлторы, архитекторы и многие другие — все те, без кого невозможно честное и профессиональное освещение проблем и достижений рынка недвижимости.

Транспорт, пробки

Михаил Блинкин, директор Института экономики транспорта и транспортной политики НИУ ВШЭ

«Платные парковки в центре — не просто правильные шаги по сокращению пробок, а бесспорные, «по жизненным показателям», как говорят врачи.

Если бы не ввели платную парковку, Москва уже стояла бы в смертельных многосуточных заторах, которые мы называем системными.

Кстати, многосуточный затор — это не изобретение фантастов. В Париже такое явление наблюдалось в 1960-е. В новелле Хулио Кортасара «Южное шоссе» великолепно описана 36-часовая пробка между Римом и Неаполем».

«Вы знаете, сколько квадратных метров приходится на душу москвича? Двадцать. А на «душу» автомобиля — 40 кв. м, то есть в два раза больше. Задача, когда автомобиль занимает вдвое больше места, чем житель города, неразрешима. Поэтому мы обязательно придем к подходу car-free development — так же, как к платным парковкам. Никуда от этого не деться».

О транспортной доступности

Сергей Галалу, генеральный директор агентства недвижимости «Итака» (Санкт-Петербург)

«Известен случай, когда после полного заселения новостройки дворы заполнили машины и образовался транспортный коллапс при въезде-выезде. Частные инвесторы, купившие жилье в этом ЖК в стадии строительства, не только не получили прибыли, но и понесли потери: стоимость квартир упала в среднем на 1 млн руб. Это яркий пример того, как транспортная доступность влияет на востребованность, а, следовательно, и на цену квартир».

Организация городского пространства. Озеленение

Екатерина Малеева, директор проектов КБ «Стрелка»

«Сейчас у нас озеленение нормируется очень странно, в основном наличием краски соответствующего цвета на Генплане. Зеленые насаждения должны составлять 25% от территории микрорайона, но что это будет в реальности — лысый газон или кусты, никого не волнует. Один гектар газона и один гектар деревьев дают совершенно разный качественный эффект».

О точечной застройке

Александр Кутченко, генеральный директор агентства недвижимости «Аякс» (Краснодар)

«Точечная застройка — это преступление перед городом с архитектурной точки зрения. Стоит колоритный домик конца XIX — начала ХХ века, и вдруг рядом с ним вырастает десятиэтажный бизнес-центр из стекла и бетона или стандартная многоэтажка. Ограничить точечную застройку следовало еще 20 лет назад. Хорошо, что сделали это хотя бы сегодня. Конечно, это приводит к увеличению цен на недвижимость в центре. Но главное — прекращается бездумное застраивание точечными проектами».

О реновации хрущевок

Яна Голубева, архитектор (Санкт-Петербург)

«По хрущевкам проведено большое количество исследований и все утверждают, что они не являются аварийным жильем.

На сегодняшний день в России нет экономических механизмов, позволяющих снести здание и построить на его месте такое же, — просто потому, что для работы в рыночных условиях необходимо, снеся хрущевку, построить здание в четыре раза выше.

Надо перейти к модели, когда собственники здания — жильцы квартир — приходят к совместному решению и надстраивают, утепляют и развивают свой дом».

Об обманутых дольщиках

Григорий Полторак, президент группы компаний «БЕСТ-недвижимость»

«Однажды я выступал в Совете Федерации по поводу ФЗ-214. Услышал вопрос: «А что там в Китае? Есть обманутые дольщики?» Я ответил, что их нет, потому что там нет ФЗ-214: в Китае продают то, что уже построено, а не то, что предполагается построить. В итоге потребовалось 14 лет, чтобы радикально измененный закон стал нормальным инструментом. А сколько людей пострадало за это время? Стройнадзор был часто формальным, чиновники просто «съедали» чужие деньги, но реально не контролировали процесс строительства, не защищали интересы дольщиков-покупателей».

О переходе на эскроу-счета

Владимир Воронин, основатель и президент ГК ФСК

«Застройщикам фактически запретили привлекать деньги дольщиков на строительство, вместо этого мы должны брать кредиты в банке и строить на заемные деньги, а деньги покупателей получим только после сдачи дома. Соответственно, стимул дешево продавать квартиры на этапе котлована пропадает.

Зачем мне давать покупателю дисконт 15–20% (столько получали люди при покупке квартиры на ранней стадии), если я эти деньги потратить не могу ни на бетон, ни на кирпичи?

В регионах точно будет дефицит строительства. Мы это почувствуем уже в следующем году: сужу на примере наших объектов в Калужской области. Банки оценивали наши проекты и пришли к выводу, что там такая низкая маржинальность, что переход на продажу по эскроу просто съест всю прибыль. Предложение на рынках регионов снизится — как следствие, будут расти цены».

Антон Борисенко, генеральный директор компании «Сити–XXI век»

«Для девелопера выгоднее работать по договору долевого участия, потому что не накладываются ограничения, которые есть в эскроу. В ДДУ более четкое распределение по статьям: застройщик, девелопер, реклама — нет такого, чтобы деньги лежали мертвым грузом. Мы понимаем, что будем продавать по 90–115 тыс. руб. за 1 кв. м наши подмосковные проекты, и маржа у нас будет небольшой. Как региональные застройщики продают жилье по 60 тыс. руб. за «квадрат»? Как они выживают, я не знаю».

О том, как заставить девелопера и УК устранить недостатки

Лада Юрьева, активистка общественной организации «Ревизор ЖКХ»

«Обычно, когда квартиру заливает, люди вызывают аварийную бригаду, фиксируют заявку, и на этом обычно все заканчивается. Сумма компенсации — 2 тыс. руб. или восстановление силами тех же ребят, что пробили крышу в вашем доме и недавно сорвали вентиль на трубе. «Хотите, с помощью веника и их умелых рук побелим вам заново потолок? Не хотите? А почему?» Управляющая организация, естественно, не расскажет вам о том, что независимые оценщики считают не «локальными сметами», а по площадям помещений и однотипной отделки и что реальная сумма ущерба, впоследствии взыскиваемая нами по решению суда, в 3–15 раз больше, чем указанная в смете».

О финансовых гарантиях покупателям 

Ильдар Хусаинов, генеральный директор АН «Этажи»

«В 2011 году мы выплатили около 20 млн руб. в качестве компенсации (компания «Этажи» предоставляет клиентам финансовые гарантии и в случае проблем обязуется компенсировать стоимость сделки из собственного фонда — Прим. ред.). Выплата таких компенсаций — совершенно нормальное явление. У нас очень хорошие юристы: если вдруг возникает подобная ситуация, мы просто выкупаем у нашего клиента проблемную квартиру, чтобы он не волновался и приобрел на эти деньги другое жилье. А потом сами судимся с бывшим хозяином квартиры. У нас клиенты вообще проблем не имеют.

Очень долго переживал перед тем, как предложить эту услугу. Думал, как только узнают, что мы компенсируем клиентам стоимость квартиры, мошенники полезут, криминал. Но все прошло нормально, получилось как нельзя лучше».

О планировках

Сергей Галалу, генеральный директор агентства недвижимости «Итака» (Санкт-Петербург)

«На рынке популярен формат студий, есть даже варианты площадью менее 20 кв. м. Как жить на 20 «квадратах», если вы уже не являетесь студентом, представить трудно, но факт остается фактом: студии пользуются спросом».

Екатерина Малеева, директор проектов КБ «Стрелка»

«Комфортное современное жилье должно состоять из отдельной комнаты для каждого члена семьи или пары и пространства для совместного общения. Почему сейчас все хотят купить квартиру с кухней площадью 15 кв. м? Людям необходимо пространство для общения, а гостиные в квартирах заняты: там спят. Кухня-гостиная позволяет экономить место, она компактнее, чем оба эти помещения по отдельности. Просто мы делаем эффективную планировку и экономим за счет бесполезных, съедающих площадь коридоров».

О моде на недвижимость

Алексей Аверьянов, генеральный директор агентства недвижимости Vesco Realty

«В загородной недвижимости все уже «наелись» классики, колонн с балюстрадами. У классического стиля есть свои поклонники, но их все меньше и меньше. Современный покупатель ценит современный стиль: минимализм в архитектуре, плоские кровли, фасадную отделку (комбинации дерева и плитки, смелые, но не вычурные цветовые решения), большую площадь остекления, панорамные окна, современную инженерию».

Об ипотеке

Александр Чернокульский, генеральный директор компании АН «Жилфонд» (Новосибирск)

«С привлечением ипотечного кредита в разных ЖК продается от 47 до 53%. Если посмотреть на официальные данные, окажется, что доля ипотечных сделок на первичном рынке упала. В действительности это не так: статистика оказалась несколько искривленной «благодаря» застройщикам, которые, чтобы вывести часть квартир из-под действия закона об эскроу-счетах, сделали технические ДДУ, то есть выписали договоры долевого участия на аффилированных лиц».

О риэлторах

Кирилл Кашин, основатель «Службы Роста», совладелец пяти агентств недвижимости в России и Казахстане

«Теоретически профессия риэлтора подходит любому человеку, который умеет разговаривать.

Почему не любой человек может быть агентом по недвижимости? Не каждый способен заставить себя работать. Главное личное качество человека, определяющее его успех — это активность.

Предположим ситуацию, что агентом по недвижимости стал человек с дефектами речи, имеющий образование три класса церковно-приходской школы. Проведя достаточное количество встреч с потенциальными клиентами, даже он найдет людей, которые захотят с ним работать».

Григорий Полторак, президент группы компаний «БЕСТ-недвижимость»

«Однажды в коридорах Госдумы уважаемый депутат задал мне вопрос: если новостройка, в которой квартиру продавал риэлтор, не будет достроена, риэлтор возместит стоимость квартиры покупателю? Я попытался объяснить, что риэлтор не финансирует проект, не ведет строительство дома, он только оказывает услугу по подбору объекта и оформлению сделки. Есть застройщик, существуют надзорные органы, которые должны контролировать строительство. Тогда депутат говорит: «А зачем тогда нужен закон о риэлторской деятельности?». Если бы суть закона сводилась к тому, чтобы найти козла отпущения, он давно был бы принят».

О профессионализме

Александр Романенко, президент корпорации «Адвекс. Недвижимость»

«Если риэлтор профессионал, то знает, что необходимо сделать, чтобы продать объект в кратчайшие сроки по максимальной цене либо в оптимальные сроки для клиента. И вот умение по-другому работать с клиентом — сегодня самое главное. Мне кажется, многие агенты до сих пор этого не поняли, и поэтому у них объекты «стоят» по три–шесть месяцев».

Сергей Власенко, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»

«Наша основная проблема в том, что вход на рынок агентских услуг сегодня свободен от каких-то законодательных барьеров. Любой человек, неважно, чем он занимается, продает пирожки или туристические путевки, может повесить у себя на двери вывеску «Агентство недвижимости» и параллельно продавать квартиры. Я очень надеюсь, что скоро потребитель научится выбирать профессиональных риэлторов и у нас в стране будет решен вопрос о регулировании входа в профессию. Даже у наших коллег в Белоруссии, например, много лет действует закон о риэлторской деятельности, не говоря о США и Канаде».

Арсен Унанян, президент Российской гильдии риэлторов, СEO ГК «Компаньон»

«На рынке останутся профессиональные продавцы недвижимости, в их деятельности будут нуждаться те люди, которые готовы платить за качественную услугу. Сделку по недвижимости можно провести самостоятельно. Конечно, я, как лицо заинтересованное, мечтал бы о законе, обязывающем каждого жителя нашей страны покупать недвижимость только через агентства. Но это неправильно — заставлять человека платить деньги за то, что он может сделать сам».

О квартирах с отделкой

Александр Чернокульский, генеральный директор компании АН «Жилфонд» (Новосибирск)

«Продажа квартир с отделкой связана с тем, что у покупателей нет денег на ремонт, они берут квартиры в ипотеку с минимальным взносом, чтобы сразу переехать и жить в ней. Это, скажем так, вынужденная мера «спрятать» стоимость ремонта в ипотеку».

О будущем рынка недвижимости

Рим Хасанов, основатель и президент сети «Оператор недвижимости «Перспектива 24» (Уфа)

«В современной России на фоне падающего спроса, когда рынок зависит от клиента, скоро агенты перестанут брать деньги с покупателей, как давно уже делают в Америке. Наша компания уже работает по такой схеме. На сегодняшний день многие рынки (доставки еды, такси, обучения) сдвигаются в сторону р2р (децентрализованная компьютерная сеть, основанная на равных правах участников, от англ. peer-to-peer — «равный к равному»). Уверен, что и рынку недвижимости придется объединиться на основе платформы р2р — вопрос в том, кто ее сделает».

Сергей Саяпин, генеральный директор агентства недвижимости «Простор-Недвижимость»

«В России рано или поздно альтернативные сделки не то чтобы на 100% отомрут, но их доля очень сильно снизится. И мы постепенно перейдем на такую модель, которая принята, например, в США: люди, которые хотят переехать, сначала будут покупать себе новое жилье в ипотеку, а потом продавать старое. Другое дело, что это возможно только при развитом ипотечном рынке (что подразумевает адекватные ставки). Но лет через 10, возможно, ставки позволят нам осуществлять сделки таким образом».

О том, когда покупать квартиру

Григорий Полторак, президент группы компаний «БЕСТ-недвижимость»

«Меня ставит в тупик вопрос: “Что там на рынке происходит? Надо покупать квартиру или подождать?”. Спрашиваю, зачем нужна квартира. Оказывается, что сын женился, живут все вместе. Тесно, некомфортно.

Какая вам разница, что случится за два года с ценами, вырастут они на 5% или упадут? Это как-то повлияет на решение проблемы? Люди не научились выстраивать для своей жизни графики, в которых одна ось — время, а другая — деньги.

Понимание того, что время только уходит, его нельзя вернуть, у людей, как правило, отсутствует. Хочется кричать: “У вас жизнь проходит! Живите сегодня!”»

Комментарии 1

Солидный материал, многих респондентов знаю лично, выдающиеся люди в сфере недвижимости!

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru