Коротко
— Спрос на льготную ипотеку, по данным ВТБ, упал в Москве и Петербурге на 80%.
— В Петербурге под условия программы подходит 5% новостроек, в Москве таких нет. Льготная ипотека также потеряла актуальность в Сочи и Казани.
— В Петербурге 3,5 млн рублей хватит только на строящуюся студию на окраине.
— Основной спрос на льготную ипотеку сместится в Ленинградскую область, где средний ипотечный кредит равен 3,3 млн рублей.
— Спрос на новостройки в Петербурге во второй половине 2021 года снизится как минимум на 20% относительно I полугодия.
Программа ушла из столиц
Банки сделали предварительные расчеты, насколько снизился спрос на льготную ипотеку. Так, в Сбере количество заявок на получение субсидированного жилищного кредита после 1 июля упало на 60%. В Москве и Санкт-Петербурге снижение оказалось самым значительным: по статистике ВТБ, спрос на эту программу сократился в столицах на 80%. И если раньше именно эти города формировали основной спрос (более 40% всех заявок), то теперь лидерство за Краснодарским краем, Ростовской, Тюменской, Новосибирской и Свердловской областями.
Программа льготного ипотечного кредитования на покупку жилья в новостройках была продлена на год, до 1 июля 2022 года. При этом максимальная ставка выросла с 6,5 до 7% годовых, а сумма кредита стала одинаковой — 3 млн рублей — для всех регионов.
По данным Аналитического центра Циан, теперь льготная ипотека с минимальным первоначальным взносом 15% позволяет купить только каждую пятую квартиру в городах с населением от 500 тыс. человек. В Москве со снижением лимита кредита с 12 до 3 млн рублей доля подходящих под условия квартир упала с 58 до 0%, в Петербурге — с 87 до 5%. Копить на первоначальный взнос москвичам и петербуржцам придется около 70% стоимости квартиры.
Среди городов, где льготная ипотека практически потеряла актуальность, также оказались Сочи и Казань. В Сочи доля подходящих квартир, как и в столице, упала до нуля, в Казани составила около 4% предложения.
Спрос на жилье упадет?
Резкого снижения выдачи ипотеки эксперты не ждут. Заемщики обращаются к другим ипотечным программам, и общий спрос на ипотеку остается высоким. Пик заявок на получение ипотеки был в мае, постепенное снижение наблюдалось в июне и продолжается в июле прежними темпами, отмечает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Финансы. Так что пока изменение условий по программе льготной ипотеки сказывается мягко.
Альтернативой льготной ипотеке остается программа «Семейная ипотека», лимит по которой для Петербурга остается 12 млн рублей. В эту сумму укладывается 9 из 10 выставленных на продажу городских квартир. Ставка по семейной программе ниже, чем по льготной (6 против 7%).
Но она, во-первых, не для всех: условиями имеют право воспользоваться только те, у кого родился ребенок после 1 января 2018 года. А во-вторых, программа «Семейная ипотека» распространяется и на вторичный рынок, который догоняет «первичку». Но банки рассчитывают на эту программу: за счет низкой ставки и выгодных условий ее доля на рынке способна вырасти в три раза и составить порядка 12%, полагают в ВТБ.
Изменение условий льготной ипотеки отразится на спросе, поскольку в июне 2021 года рекорд по доле кредитования был обновлен для Санкт-Петербурга, рассказывает Виктория Кирюхина, главный аналитик Аналитического центра Циан. С привлечением ипотеки было совершено 73% сделок, хотя до введения льготного кредитования доля сделок с ипотекой была на уровне 52–54%.
главный аналитик Аналитического центра Циан
Снижение спроса может пойти рынку новостроек на пользу: рост цен замедлится, как и вымывание ликвидных лотов, а предложение будет успевать пополняться объектами, выходящими в продажу.
Льготная ипотека была призвана поддержать рынок в сложный период — сейчас отрасль работает и без дополнительных мер, поэтому снижение спроса — нормальная ситуация, уточняет Виктория Кирюхина.
Подобное снижение уже было в 2017 году, когда завершилась программа льготного кредитования. Тогда количество ДДУ с физлицами снизилось на 11%. В этот раз, прогнозирует эксперт, падение спроса будет заметнее: не менее 20% во второй половине 2021-го относительно первого полугодия.
Далеко, без инфраструктуры и долго ждать
Средняя площадь квартиры, которую удастся приобрести с участием льготной ипотеки в Петербурге, 23 кв. м, заверяют аналитики Циан. Это площадь студии на окраине города — формат жилья, который раскупается в первую очередь и вымывается с рынка довольно быстро.
Опрошенные Циан.Журналом риелторы, отвечая на вопрос, что именно реально купить в Петербурге за 3,5 млн рублей (это максимальный кредит по льготной ипотеке плюс минимальный первоначальный взнос 15%), разводят руками: почти ничего. Это значит, что речь точно не идет о развитых локациях, комфортных условиях и близких сроках сдачи проектов.
Практически все предложения до 3,5 млн рублей расположены далеко от метро, пока не имеют достаточной для жизни инфраструктуры и будут сданы в лучшем случае через год–полтора.
«Этой суммы хватит, чтобы рассмотреть для покупки разве что самую дешевую студию в ЖК "Живи! В Рыбацком" на окраине города, — приводит пример Сергей Беляков, директор департамента новостроек "Александр-Недвижимость". — В Ленобласти такой кредит позволит купить студию в проектах со сдачей после 2022 года в Мурино и Кудрово».
Эксперты считают, что основной спрос на льготную ипотеку сместится в Ленобласть, где средний размер ипотечного кредита, по подсчетам Минстроя, составляет 3,3 млн рублей (данные за май 2021). В Петербурге программа продолжит пользоваться популярностью у тех, кому посчастливилось накопить значительный первоначальный взнос — от 50%.
Итак, что же получится купить в Петербурге и Ленобласти с ипотекой в 3 млн рублей и первоначальным взносом 15% (всего до 3,5 млн рублей)?
Самые дешевые варианты, студии стоимостью до 3,5 млн рублей, раскупаются очень быстро. Через сутки после написания статьи часть квартир, на которые мы ссылаемся, оказалась раскуплена и снята с продажи. А цены по отдельным объектам выросли на 50–70 тыс. рублей: так, одна из студий стоила вчера 2,88 млн рублей, сегодня — 2,95 млн рублей. Поэтому и наличие вариантов в продаже, и стоимость актуальны только на момент публикации.
Санкт-Петербург
Студия 21 кв. м в Колпинском районе, 2,8 млн рублей
Одно из самых бюджетных предложений на рынке Петербурга — студия за 2,8 млн рублей на первом этаже 11-этажного корпуса ЖК «Новое Колпино». Срок сдачи дома — III кв. 2022 года. Дома первой очереди уже заселены. До ближайшей станции метро «Рыбацкое» — 20 минут на автобусе.
Студия 24 кв. м в Невском районе, 3,5 млн рублей
Студия в ЖК «ЦДС Приневский» стоит 3,5 млн рублей и находится на 11-м этаже 24-этажного дома в Невском районе Петербурга, недалеко от КАД. Дом будет сдан в IV кв. 2023 года. ЖК предлагает квартиры с панорамными видами на Неву и собственную социальную инфраструктуру.
Студия 21 кв. м в Московском районе, 3,5 млн рублей
Для тех, кто не любит высотки: в ЖК «Зеленый квартал», в пятиэтажных домах у Пулковского шоссе, есть студии за 3,5 млн рублей. До ближайших станций метро «Звездная», «Московская» и «Шушары» — 12–15 минут транспортом. Срок сдачи дома — конец 2022 года.
Студия 20 кв. м в Красногвардейском районе, 3 млн рублей
Совсем небольшая студия продается за 3 млн рублей в масштабном ЖК «Цветной город». Ближайшие станции метро — «Гражданский проспект» и «Академическая» — в 15–20 минутах езды. Рядом КАД. Срок сдачи — 2024 год.
Студия 19 кв. м в Невском районе, 3,5 млн рублей
Студию стоимостью 3,5 млн рублей в ЖК «Живи! В Рыбацком» от конкурентов выгодно отличает местоположение: квартал находится в пяти минутах транспортом от станции метро «Рыбацкое». Студия расположена на первом этаже из 11. Срок сдачи дома — начало 2024 года.
Ленобласть
В Гатчине за 3,5 млн не купить даже студию: одно из самых дешевых предложений на первичном рынке города, однокомнатная квартира площадью 32 кв. м в ЖК «IQ Гатчина» стоит 4,4 млн рублей.
Дом будет сдан уже в III кв. 2021 года, но первоначальный взнос в этом случае вырастает почти на 1 млн рублей.
В Мурино 3 млн рублей хватит на студию площадью 21 кв. м в ЖК «Мой мир».
Дом будет сдан в конце следующего года. До метро «Девяткино» — несколько минут на автобусе.
А в Кудрово за 3,3 млн рублей можно купить студию 24,6 кв. м в строящемся ЖК «Аквилон Stories».
До ближайшего метро «Улица Дыбенко» — три минуты транспортом. Сдача дома намечена на конец 2023 года.
