недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

Место «дольщиков» заменят банки. Три года на переход

5 088 3
Место «дольщиков» заменят банки. Три года на переход
Обманутых покупателей не будет, но и дешевого жилья – тоже

Через 3 года купить квартиру на начальной стадии строительства дома будет невозможно. Эксперты предрекают рост цен до 30%.

Напомним, президент РФ Владимир Путин поручил кабинету министров проработать вопрос о постепенном отказе от системы долевого строительства жилья. По новым правилам девелоперы должны будут вкладывать в строительство собственные средства или брать деньги в кредит. Покупатели же после вступления в силу нововведений смогут приобретать только готовое жилье. Предполагается, что новая система начнет работать через 3-5 лет.

В условиях невысокой инфляции проектное финансирование под небольшой процент будут выдавать банки

Николай Николаевпредседатель комитета Госдумы по собственности

Как нововведения повлияют на рынок недвижимости? Вырастут ли квартиры в цене? Перестанут ли появляться новые обманутые дольщики? На эти и другие вопросы отвечают эксперты cian.ru.

Без обмана

До 80% средств для финансирования стройки в настоящее время привлекается по договорам долевого участия, говорит Алексей Харитонов, директор по продажам бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ. Примерно 5-10% дольщиков становились «обманутыми».

По данным Минстроя, всего в стране около 46 000 обманутых дольщиков и 830 проблемных объектов. 

В 2013 году, когда только началась разработка критериев, кого относить к обманутым дольщикам, в реестре оказалось около 80 000 человек.

Проблема обманутых дольщиков остается пока есть долевое строительство. Это не уникальная российская ситуация, в той же Болгарии, где есть «долевка», есть и «собственники» недостроев.

«Привлечение банка как посредника выглядит перспективной заменой долевому участию в строительстве, – считает Алексей Корнеев, аналитик ГК «Финам». Это поможет защитить покупателя от недобросовестных или обанкротившихся застройщиков.

Цены – выше?

Покупатель не готов к повышению цен на 15-17-30%

Людмила Цветковаисполнительный директор компании «Миэль-Загородная недвижимость»

Заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин считает, что отмена долевого строительства и переход застройщиков исключительно к проектному финансированию в банках может привести к росту стоимости жилья минимум на 7%. По данным исполнительного директора компании «Миэль-Загородная недвижимость» Людмилы Цветковой, повышение может составить 15-30%.

«При кредитной ставке [проектного финансирования] 14% годовых, доля процентов в структуре строительной себестоимости достигнет минимум 16%, при ставке 15% годовых – 17%, продолжает она. Рост расходов на обслуживание кредита предсказуемо приведет к пропорциональному росту стоимости жилья – на те же 15-17% минимум». Если земля обошлась застройщику дорого, то цена 1 кв.м в проекте может взлететь на 30%. «К таким расценкам покупатель не готов», резюмирует Цветкова. Соответственно, неизбежен спад продаж и банкротство застройщиков. (Расчет проводился на примерах существующих объектов первичного рынка, расположенных в зоне до 20 км от МКАД в Новой Москве – территории, востребованной девелоперами разных категорий многоквартирного жилья).

Размер ставки проектного кредитования, по ее мнению, должен быть как минимум вдвое ниже текущей – не более 6-7%, а в идеале как в Европе – 4%. Даже текущие льготные ставки, действующие для самых крупных застройщиков (на уровне 10-11%) являются высокими для поддержания нормальной рентабельности бизнеса без ценового повышения. По словам главы Группы ПИК Сергея Гордеева, долевое строительство можно будет «безболезненно заместить банковским кредитованием только в случае снижения ключевой ставки ЦБ до 5%» (цитата по «Ведомостям»).

До 3% или 4% ставка рефинансирования – при таких показателях кредиты населению могли бы выдаваться под 5% – не опустится никогда. Такого не может быть

Василий Солодковдиректор Банковского института НИУ ВШЭ

Сэкономить не удастся 

Изменения помогут банкам, но ударят по обычным покупателям жилья. «Сегодня у людей есть возможность поучаствовать в долевом строительстве, которое дает возможность сэкономить от 20 до 40% средств, чем многие и пользуются, замечает Алексей Корнеев. «Возможности купить квартиру намного дешевле на этапе котлована теперь не будет, зато получат поддержку банки, зарабатывая на процентах кредитов для застройщиков», – возмущается эксперт по недвижимости Ирина Кораблева, делящаяся своей позицией на сайте cian.ru. С ней согласен риэлтор Геннадий Савинов: «Основная цель инициативы – поддержание банковской системы. Чтобы избежать ее обвала, на банки ежегодно приходится тратить сотни миллиардов рублей». Теперь же власти дают им новый источник дохода, для чего и необходим запрет на долевое строительство, полагает он.

Возможности купить квартиру намного дешевле на этапе котлована теперь не будет, зато получат поддержку банки, зарабатывая на процентах кредитов для застройщиков

Ирина Кораблеваэксперт по недвижимости

Проблемы банков за счет народа решить вряд ли получится, предупреждает риэлтор Сергей Гагулин: «Спрос на новостройки упадет, кто считал – на сколько? Последние годы его вынуждены постоянно стимулировать субсидиями на ипотеку».

Как будет реализовываться проект

Как отказ от долевого строительства отразится на объемах нового жилья, конкуренции застройщиков и ценах, станет ясно, когда будет понятен окончательный механизм предлагаемого проектного финансирования, считает Алексей Коренев. Возможно, механизмом привлечения денег дольщиков станут счета-эскроу, такое решение предлагает Минстрой РФ. «На специальном счете находится имущество, либо денежные средства до наступления определенных обстоятельств. Это нужно для того чтобы третье лицо передало ценности со счета в пользу одной из сторон сделки, но только после того, как она выполнила свои обязательства. И такая схема отражена в новой редакции 214-ФЗ», – отмечает Коренев. При такой схеме финансирования рост стоимости вряд ли превысит 3-4%, отмечает эксперт. По его словам, банки будут делать экспертизу проектов и смет, контролировать процесс строительства и качество работ и т.д. И за эту дополнительную работу брать комиссию, которая хоть и будет ниже, чем стоимость заемных средств, но она все равно будет. Ведь новый посредник – банк тоже нацелен на получение прибыли. Но стоит помнить, что банк, как и застройщик, может рухнуть.

5% для застройщика 

«Если разрабатываемые Центробанком и Минстроем финансовые механизмы позволят снизить эту ставку до комфортной для финансовой нагрузки компаний, например, 4-5%, тогда переход на проектное финансирование будет оправдан», – считает Наталия Нестерова, коммерческий директор девелоперской компании «Тройка РЭД». При нынешних условиях кредитования застройщики не справятся с финансовой нагрузкой. Наталья Шаталина, гендиректор компании «Миэль-Новостройки», также считает приемлемой ставку в 5%, «Но она возможна только в случае государственной поддержки проектного финансирования. Если будет разработан механизм госучастия, то текущий уровень цен удастся сохранить», – добавляет она. И Алексей Харитонов считает, что при принятии Центробанком решения о возможности привлекать проектное финансирование по формуле «инфляция плюс 2-3%», ситуация с ценами не изменится.

Но Василий Солодков, директор Банковского института НИУ ВШЭ, уверен, что желаемых девелоперами кредитов под 4% от банков получить не удастся: «Застройщики не смогут получать кредиты по ставке более низкой, чем ставка рефинансирования. Сейчас она составляет 8,25% [годовых]. Вопрос в том, как эта ставка будет снижаться, если она будет снижаться. Если она снизиться, то снизится и ставка по кредитованию [населения]. Но до 3% или 4% ставка рефинансирования – при таких показателях кредиты населению могли бы выдаваться под 5% – не опустится никогда. Такого не может быть».

Комментарии 3
Покупец6 декабря 2017, 11:05

Поживем-увидим. В конце-концов профессиональный игрок (банк) всегда лучше толпы дольщиков.
20-40% разницы с котлованом в надежных проектах давно нет, а в ненадежные сейчас идут только очень одаренные люди.

Подорожание будет, если девелоперы смогут переложить расходы на потребителя, что в нынешних условиях маловероятно.
ИМХО, мало что поменяется для "конечника": сейчас несешь деньги застройщику Васе, потом на эскроу счет в банк. Сейчас боишься, что лопнет застройщик, потом будешь за банк переживать.

Ответить

Задачу поддержания стабильности банковской системы все более новыми триллионами рублей Государство постарается переложить на плечи граждан своей страны. Хватит гражданам инвестировать в недвижимость и получать доход, отдадим эту привилегию Банкам, подчистив их предварительно санацией. Браво! Ипотека Спасёт МИР, государство наше стремится к Западному подобию, где каждый первый живёт в долг, отсутствие кредита - дурной тон!

Ответить
Евгений14 декабря 2017, 10:52

Конечно все к этому придет, ведь задача выслужиться перед партией выше реальных действий и необходимой помощи. Намного проще сфабриковать бумажку - новый закон, чем реально разобраться и помочь участникам бизнеса и потребителям. Это все я про наших законодателей и правителей.
Цены особо не взлетят, уже сейчас цена близка к точке баланса, а в надежных и хороших проектах разница до и после ввода не превышает 10%.
Так что очевидно будет сокращение застройщиков, а значит темпов строительства, а значит и людей, таким образом вырастет безработица и все это в совокупности еще больше усугубит ситуацию на рынке жилья.
А к тому времени, когда внесут указанные изменения в 214-ФЗ, покупательская способность еще больше снизится.
В совокупности можно констатировать, что рынок жилья ожидает упадок и нелегкое время.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru