Что такое обмерный план
Каждое помещение имеет свои особенности.
Возьмём, к примеру, многоэтажку с типовым расположением квартир на этажах. Как бы ни старались строители, размеры помещений, расположенных друг под другом, будут отличаться. Поэтому для вновь построенных объектов — домов и квартир — составляют чертёж, на котором фиксируют фактические габариты квартиры, а затем рассчитывают площади помещений. Такой чертёж ещё называют обмерным планом БТИ.
И хотя кадастровые инженеры пользуются измерительными приборами, опираться на этот документ не стоит. Основная цель плана БТИ — подсчёт фактических площадей для определения кадастровой стоимости. Поэтому он содержит необходимый минимум информации — длину, ширину и высоту помещений.
Пример обмерного плана БТИ от автора
Обмерный план по своему составу близок к архитектурному кладочному плану. На нём, помимо основных размеров помещений, отображается информация обо всех архитектурных элементах с привязками и высотными отметками. Чем подробнее он будет — тем лучше. Не страшно, если некоторые размеры на плане дублируются. Хуже, если придётся тратить время на вычисления толщины стен и ширины проёмов.
Обмерочный план нужен для разных целей:
✔ разработки технического дизайн-проекта;
✔ определения количества материалов для черновой и чистовой отделки;
✔ вычисления объёма ремонтных работ;
✔ разработки проекта перепланировки;
✔ расчёта объёма демонтажных работ;
✔ отрисовки плана прокладки новых инженерных сетей;
✔ заказа встроенной мебели;
✔ в целом для планирования интерьера.
Что входит в типовой обмерный план
Обмерный план комнаты, квартиры или дома вычерчивается в соответствии со стандартами оформления строительных чертежей с обязательным использованием унифицированных обозначений. Каждый лист плана (а их может быть несколько) содержит основную надпись, в которой указывают объект, его адрес, данные разработчика, масштаб и другую информацию.
Что должно быть на чертежах:
→ Конструкции дома: стены, перегородки, элементы монолитного каркаса — колонны и пилоны, оконные и дверные проёмы с заполнением и направлением открывания, ниши, вентиляционные шахты, лестницы, а также горизонтальные элементы — балки, арки. На чертежах используется унифицированная штриховка для обозначения типа материала. Толстыми линиями показывают несущие стены, тонкими — перегородки.
→ Видимая часть инженерных коммуникаций. Для отопления это стояки и радиаторы, для сетей водоснабжения и канализации — стояки и горизонтальная разводка с сантехоборудованием, для электрики — розетки, выключатели и выводы проводов.
→ Размеры элементов и размерные цепочки — от стены до стены. Для удобства и наглядности размерные линии желательно выносить за контур чертежа.
На обмерном плане квартиры с размерами обязательно должны быть:
- геометрические размеры комнаты;
- ширина и высота окон и дверей;
- толщина несущих и ограждающих конструкций — стен, перегородок, балок и прочего;
- длина трасс инженерных коммуникаций с высотными отметками.
→ Расположение мокрых зон — санузлов, кухонь, ванн, душевых. Для этого используется штриховка — параллельные линии, наклонённые под углом 45°.
→ Если пол в душевой зоне выполнен с уклоном, это также отображается на чертежах.
→ Экспликация помещений в табличном виде: название помещения, его номер на плане, площадь в кв. м.
В дополнение к обмерному плану помещения выполняется фотосъёмка. Она даёт более наглядное представление об объекте обмера и выполняется как для объекта в целом, так и для разных узлов. Все отснятые материалы маркируют и привязывают к соответствующим видам на чертежах с указанием точки и направления съёмки.
Финальный этап составления обмерного плана — вычисление площади помещений. Информация о ней указывается на чертеже для каждого отдельного помещения и обобщается в экспликации.
Как составить обмерный план
Создание обмерного плана проводится в два этапа:
- натурный — выполнение замеров и фотосъёмка;
- камеральный — оформление чертежей, подсчёт площадей.
Заказать услугу можно в специализированной компании — проектной организации или кадастровом центре, а также у частных специалистов.
Стоимость для объектов площадью от 300 кв. м начинается от 60 рублей за кв. м. Обмер дома и квартиры меньшей площади имеет фиксированную цену, привязанную к метражу: к примеру, обмер помещения до 40 кв. м обойдётся в среднем до 10 тыс. рублей (данные на май 2026 года).
Организации работают по договору, в котором описан состав работ. И очень часто в цену включены только стандартные обмерные работы: длина, ширина и высотные отметки помещений и конструктивных элементов. За съёмку и отрисовку трасс коммуникаций и оконечных устройств придётся доплатить. Готовый план обычно выдают в формате PDF и электронном виде.
Частного замерщика можно найти через интернет-сервисы поиска исполнителей: «Профи.ру», «Авито», Яндекс Услуги. За план попросят от 4 тыс. рублей. Советуем внимательно ознакомиться с портфолио и отзывами и выбрать специалиста с профильным образованием и профессиональным измерительным оборудованием.
Как сделать обмерный план самостоятельно
Если есть желание и свободное время — обмерный чертёж можно сделать самостоятельно. Для точных измерений потребуется рулетка — лучше, если это будет лазерный дальномер, а также карандаш и бумага.
На объект желательно захватить с собой схематичный поэтажный план — абрис, на котором по ходу измерений будут проставляться размеры. Это сэкономит время. В качестве заготовки можно взять план застройщика или техническую документацию БТИ.
Чтобы ничего не упустить, лучше придерживаться определённого порядка замеров:
→ Освободить пространство. Предметы мебели и строительный мусор создают препятствия для рулетки или лазерного луча. Измерения лучше производить в светлое время суток.
→ Работу удобно выполнять в паре: один человек снимает размеры, второй записывает результаты замеров.
→ Измеряют и записывают длину, ширину помещения от угла до угла.
→ Замеряют высоту потолков в нескольких точках, так как даже геометрически правильное помещение может иметь отклонения по стенам и перепад по высоте.
По какому плану двигаться:
→ Обмерьте окна и двери, зафиксируйте расстояние от проёма до ближайшей стены. Если под подоконником есть ниши для радиаторов отопления, их также необходимо замерить.
→ Отдельно измерьте выступающие и отдельно стоящие конструктивные элементы — колонны, пилоны, балки, ригели, выступы и ниши.
→ На завершающем этапе выполните съёмку инженерных коммуникаций: стояков и разводки отопления, водопровода, канализации. Для этих сетей указывают диаметр труб, высоту от пола до центра трубы, привязку к стенам или углам, тип подключения.
→ Сложные и труднодоступные участки лучше дополнительно сфотографировать — это сильно упростит обработку съёмки.
→ После снятия замеров нужно ещё раз всё проверить. Лучше потратить на это лишние 10–15 минут, чем ещё раз выезжать на объект.
→ Для финальной отрисовки плана обычно используют чертёжную бумагу формата А4, на которую переносят размеры в масштабе 1:50 или 1:100. Построения лучше выполнять тонким карандашом — так проще будет исправлять ошибки.
Удобно создать обмерный план в программе-планировщике. Вот некоторые из них:
- «Мой Дом 3D». Приложение позволяет загрузить чертёж и использовать его как основу для построения обмерного плана. Если чертежа нет — опция «Нарисовать произвольный план» поможет сделать обмерный план с нуля.
- Remplanner. В программе можно вычертить поэтажный план по своим размерам и нанести на чертёж коммуникации. Метражи и объёмы рассчитываются автоматически, а благодаря облачному хранилищу проект доступен с любого устройства.
- Planoplan. Программа для разработки дизайна интерьеров также позволяет создавать 2D-планы различной сложности. В каталогах приложения есть готовые конструктивные элементы — стены, перегородки, колонны, проёмы, размеры которых можно менять вручную.
Пример обмерного плана в программе «Мой Дом 3D». Скриншот автора
Важно замерить расстояние от чернового пола до нижней точки, а также расстояния от стен. Это касается высоты подоконников и вентиляционного отверстия. В трубах важно замерить их диаметр, а также расстояние от центра стояка до двух ближайших стен.
Если вентиляционная шахта — это выступающий короб, измерьте все его грани. У привязки радиаторов важно замерить вынос от стены вместе с регулировочными кранами. Также важно измерить расстояние от пола до низа радиатора и от верха радиатора до подоконника
Нюансы при составлении обмерного плана
Сделать обмерный план самостоятельно не так сложно. Однако по неопытности можно упустить ряд важных моментов↓
Толщины стен и перегородок — обязательный параметр, без которого обмерочный чертёж будет неполным. Замерить толщину можно, встав в торец дверного проёма. Большим плюсом будет возможность указать на плане материал стен и назначение конструкции — несущая стена или просто перегородка.
Все розетки должны быть привязаны к стенам и по высоте. Желательно также указать тип розетки — силовая, телевизионная или слаботочная.
Учитываем особенности потолка. Хороший обмерный план содержит сведения обо всех перепадах высот. И если на потолке есть выступающие балки, вентиляционные короба, осветительные конструкции или просто видимые неровности, необходимо отразить это на чертеже.
Особая история — замеры в домах старого жилого фонда. Если мерить такие квартиры как новостройки, то проблемы почти гарантированы. Углы здесь редко бывают равны 90°, стены неровные из-за толстого неравномерного слоя штукатурки, а стяжка на полах в смежных помещениях может гулять до нескольких сантиметров. Обманчивые утолщения на стенах часто оказываются старыми дымоходами, особенно часто это встречается в сталинках. Поэтому эти утолщения желательно не только тщательно замерить, но и простучать.
Капитальные и текущие ремонты разных лет для старых домов тоже не прошли бесследно. Стояки после замены часто проложены не по осям, а электроразводка вообще не имеет никакой логики. Кроме того, имеют место временные деформации — трещины, осадки и перекосы проёмов.
Главное правило обмеров в старых домах — как можно больше измерений. Стены лучше замерять в нескольких местах и проверять углы. Высоту также нужно проверять в разных точках для точности измерений, а все перепады, особенно между помещениями, фиксировать. И не забываем про фотосъёмку — для старых домов этот момент особенно актуален.
Зная длину четырёх стен и две диагонали, вы точно зафиксируете форму помещения. Если диагонали в прямоугольной комнате отличаются больше, чем на 2 см, значит углы комнаты сильно кривые. По стенам допустимая погрешность считается до 1 см на всю длину стены
Резюмируем
Обмерный план — документ, без которого не стоит начинать перепланировку квартиры или ремонт. Ведь фактические размеры квартиры или дома могут сильно отличаться от проектных.
Типовой обмерный план — это подробный чертёж с размерами и привязками всех конструктивных элементов, инженерных коммуникаций и площадями помещений.
Чтобы сделать обмерный план, можно привлечь специалистов из проектных бюро, кадастровых центров или обратиться к частным исполнителям. Но при желании всё можно сделать самостоятельно: понадобятся хороший измерительный инструмент, помощник и свободное время. А для отрисовки самого плана удобно использовать компьютерные приложения для черчения.
