Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»
Аналитический центр «М2Маркет» проанализировал опыт предыдущих кризисов и сравнил их с обстоятельствами, в которых мы оказались сейчас.
Все кризисы на одно лицо?
Кризисы на рынке строящейся недвижимости в 2008 и 2014 годах были очень схожи тем, что рынок был сильно затоварен. В 2008-м ожидаемый объем ввода объектов в эксплуатацию стал рекордным за все годы существования строящегося жилья в Петербурге. И в 2014 году предложение на рынке сильно превышало спрос.
Среди покупателей было много инвесторов, которые покупали квартиры на стадии котлована для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Развивались локации Ленинградской области вблизи КАД: Мурино, Бугры, Шушары и Кудрово. Петербург активно собирал спрос из регионов.
А что мы видим сегодня? Рынок выглядит совершенно иначе. Благодаря переходу отрасли на эскроу-финансирование количество новых объектов на рынке сильно уменьшилось.
Более того, девелоперы в 2019 году приобрели на 58% меньше участков под строительство, чем в 2018-м, — эксперты предрекают уменьшение предложения нового строительства в ближайшие полтора-два года еще минимум на треть.
Появилась ли достойная альтернатива для инвестирования?
Хотелось бы, но нет. Как видно на графике, процентные ставки по депозитным вкладам за годы кризисов с 2007-го достигли своего исторического минимума. Так, если в 2007 году ставка по депозитным вкладам составляла в среднем 8%, то теперь этот показатель закрепился на отметке 5,5%.
А в условиях макроэкономической неопределенности никто не может гарантировать, что в ближайшее время ставки по вкладам вырастут.
Поэтому те, кто хочет зафиксировать свои накопления, снова смотрят в сторону квадратных метров. В России нет более стабильной валюты, чем недвижимость в мегаполисе.
Динамика депозитов по рублевым вкладам, 2007–2020 гг.
По данным cbr.ru
А если спрос упадет и застройщики начнут демпинговать?
С вероятностью 99% этого не произойдет в силу нескольких причин. Во-первых, опыт предыдущих экономических кризисов показал, что если цены и падали, то только за счет появления дешевых предложений в приКАДье. Сейчас все эти районы застроены — стоимость жилья в них не сильно отличается от городских.
Во-вторых, недвижимость в нашей стране до сих пор является дефицитным товаром. В-третьих, затоваривания на рынке нового жилья в Петербурге в данный момент нет, и его точно не предвидится в перспективе полутора-двух лет. Это значит, что предложение не будет превышать спрос, и девелоперы будут реализовывать проекты согласно своим экономическим стратегиям.
В-четвертых, вслед за девальвацией рубля уже однозначно выросла себестоимость строительства: подорожали строительные материалы, аренда спецтехники, услуги подрядных организаций. В лучшем случае застройщики будут какое-то время сдерживать цены на недвижимость, но вряд ли долго. Вполне вероятно, что рост стоимости 1 кв. м до конца года составит 5–10%.
По данным bn.ru
Что в итоге?
Получается, что нет смысла откладывать покупку недвижимости на более отдаленный срок. Стоимость жилья в любом случае будет только расти. Ставки по ипотеке — по всей вероятности, тоже. По крайней мере, предпосылок для их снижения точно нет.
Так что если сравнивать привлекательность покупки квартиры здесь и сейчас и в перспективе трех–шести месяцев, вывод однозначен: откладывать приобретение не стоит.
Фото: Борис Лясковский
