Опытные риелторы рекомендуют завести специальный блокнот и записывать в него как обязательные процедуры, так и идеи, возникающие по ходу дела. Блокнот может быть простым бумажным или электронным. Также не будет лишним календарь с напоминаниями — уследить за всем без специального будильника будет сложновато. А Циан.Журнал поможет с составлением самого плана.
Как продать квартиру самостоятельно
С чего начать
1. Составьте план, чтобы ничего не упустить
2. Что есть что на рынке недвижимости
4. Выбираем идеальный момент для продажи
5. Срок владения: как и зачем считать
6. Точно продажа? Или лучше сдать в аренду?
- Примите решение
7. Правильно оцените свою квартиру — попробуйте Циан.Оценку
8. Будьте осторожны: частые ошибки и риски
9. Внимание: на это придется потратиться
10. Подумайте, нужен ли риелтор. Поможем подобрать подходящего
- Подготовьтесь к сделке
11. Какие могут быть сложности
13. Подготовьте квартиру к фото- и видеосъемке и сделайте продающие фото и видео для объявления
15. Изучите, когда и как выписаться из квартиры
- Найдите покупателя
16. Разместите объявление на Циан
17. Общайтесь с покупателем правильно — делимся секретами
18. Подготовьте квартиру к просмотрам
19. Покажите квартиру так, чтобы ее захотелось купить
20. Торгуйтесь как опытный риелтор
21. Никто не звонит? Рассказываем, что делать
- Проведите сделку без проблем
23. Все-все документы для сделки
24. Какой способ расчетов подойдет
25. А может, всё провести онлайн? Попробуйте Циан.Сделку
26. Что делать, если что-то пошло не так
- Не забудьте после продажи
27. Правильно передать квартиру покупателю
Готовимся к продаже
1. Изучите рынок, чтобы понять свои возможности
— Осмотрите конкурентное окружение: какие варианты продаются вокруг вашей квартиры, чем они лучше и чем хуже, сколько стоят. Помимо очевидных параметров (количество комнат, метраж, ремонт), обращайте внимание на год постройки дома, этаж (первый и последний обычно дешевле) и условия сделки (прямая продажа является преимуществом, поскольку не предполагает ожиданий и согласований — квартира уже готова). В помощь — база Циан.
— За сколько можно продать свою квартиру (в помощь — статья об оценке и бесплатный сервис Циан.Оценка).
— Оцените экономические реалии: так, в начале весны 2022 года цены были на пике, а затем начали снижаться (в итоге выиграли те, кто успел продать квартиру в марте). Будьте в курсе новостей и аналитических исследований.
— Продумайте, что и как быстро вы планируете сделать с полученными деньгами?
2. Оцените готовность своей квартиры к продаже
— Все ли в порядке с документами? Найдите документы: правоподтверждающие (свидетельство о регистрации права — оно должно быть, если вы получили право собственности на квартиру до 15 июля 2016 года, позже используется выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарственная, завещание); проверьте паспорта всех собственников на действительность. Весь список — здесь.
— Есть ли куда прописать детей (а если они являются еще и собственниками — так бывает, если при покупке был использован маткапитал, есть ли возможность выделить им доли в новом жилье)?
— Кто является собственником квартиры и все ли они согласны на продажу? Если кто-то из собственников не может участвовать в процессе лично (например, находился за границей), раньше приходилось оформлять доверенность, сейчас для таких случаев есть сервис электронной регистрации Циан.Сделка.
— Если квартира приобреталась в браке, то вне зависимости от того, кто оплачивал покупку, необходимо заручиться согласием супруга/супруги.
— Не придется ли вам уплачивать большой налог после продажи (так бывает, если вы владели квартирой меньше определенного срока; подробности — тут).
— Какие меры предпринять, если квартира находится в ипотеке? В первую очередь надо согласовать возможность продажи с банком.
— Не было ли в квартире перепланировки, а если была, то узаконена ли она? Выяснить это можно в БТИ.
— Узнайте, какие еще могут быть обременения на квартире.
— Нет ли смысла сделать минимальный косметический ремонт, чтобы квартира приобрела более презентабельный вид? Определитесь, планируете ли вы оставлять какую-то мебель и технику?
3. Решите, собираетесь ли вы нанимать риелтора или будете справляться самостоятельно?
Советы, как найти риелтора, а тут — сколько стоят его услуги.
Обратите внимание, какие ошибки допускают собственники, и не попадайтесь в те же ловушки.
Выводим квартиру на рынок
1. Определитесь с удобными часами для показа квартиры. Иногда удобнее заранее выделить (и согласовать с жителями квартиры — арендаторами или семьей) несколько временных интервалов и назначать просмотры в эти часы, приглашая по очереди нескольких потенциальных покупателей.
2. Опубликуйте объявление (самостоятельно или с помощью риелтора). Укажите в нем самую важную информацию и придайте немного индивидуальности. Добавьте фотографии.
Если в вашей локации много объявлений других собственников квартир или наоборот, место расположения вашего дома или квартиры пользуется низких спросом, продвиньте объявление в выдаче на Циан, чтобы потенциальные покупатели раньше других увидели ваше предложение.
Смотрите короткий видеоролик о том, как продвигать свое объявление на Циан:
3. Разработайте сценарий показа квартиры: куда поведете потенциальных покупателей, о чем будете рассказывать, а о чем — нет. Перед каждым просмотром готовьтесь к встрече.
4. Если сотрудничаете с риелтором, сделайте пробный прозвон (с чужого номера), чтобы оценить качество работы агента.
Другие советы о том, как не попасться в мошенническую схему при продаже квартиры, ищите здесь и здесь.
5. Параллельно пора выписывать из квартиры всех зарегистрированных (процесс занимает до двух недель).
6. Если продажа ведется для одновременной покупки другой недвижимости и при этом нужна ипотека, самое время выяснить свои перспективы в банке и получить предварительное одобрение.
Заполните одну анкету на Циан.Ипотека и получите одобрение в восьми ведущих банках — быстро и онлайн
В случае нотариальной сделки необходимо заранее записаться на прием.
Готовимся к сделке
Когда покупатель найден, наступает черед проверок документов.
— Если предстоит ипотечная сделка, то важно как можно раньше подать заявку в БТИ на получение дополнительных справок: технического паспорта с поэтажным планом и экспликацией. Срок оформления этих документов составляет месяц (можно и быстрее, но за отдельную плату).
— Ознакомьтесь со списком рисков для продавца (и не занижайте стоимость в договоре!).
— Убедитесь, что за квартирой не числится долгов по оплате ЖКУ (в том числе за капремонт: эта графа не всегда есть в платежках). Это можно сделать в МФЦ (там же надо будет получить единый жилищный документ), а также в Мосэнергосбыте и МГТС (на горячих линиях).
— Получите справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. В большинстве случаев предварительной записи для этого не требуется.
— Получите все остальные необходимые документы: выписки из лицевых счетов, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги.
— Составьте план договора купли-продажи. Тут — список самых важных параметров (не забудьте честно указать серьезные недостатки).
А здесь — все шаблоны договоров, которые могут пригодиться (в том числе договор с риелтором и акт приема-передачи квартиры).
— Если планируете заключить онлайн-сделку, заранее выпустите электронную подпись. Изучите все подводные камни.
Выход на сделку
1. Для удобства при использовании банковских сервисов можно заказать кабинет в отделении банка, где будет проводиться сделка. О том, как обычно происходит само мероприятие, можно прочитать здесь.
2. Риелторы рекомендуют заранее составить карту сделки и прописать в ней все обязательные документы (особенно это актуально при цепочке сделок). Карта поможет не растеряться в довольно волнительной обстановке.
3. При электронной регистрации через сервис Циан.Сделка вашему риелтору предстоит заполнить заявку заранее.
О чем не забыть после сделки
1. После того как переход права собственности зарегистрирован, все формальности улажены, а деньги получены, не забудьте вовремя съехать из квартиры. Для этого надо заранее заказать услугу перевозки (при необходимости).
2. Получите форму 9 (она доказывает, что все жильцы сняты с учета) и отдайте ее покупателю.
3. Кроме того, к моменту передачи квартиры нужно найти все комплекты ключей от нее, чтобы отдать их новому собственнику.
4. Если продажа квартиры укладывается в период, когда надо платить налоги, не забудьте подать декларацию до 30 апреля следующего года. Как это сделать, читайте здесь.
5. Поблагодарите риелтора, если довольны его работой. Иногда клиенты угощают тортом, и это отличная традиция.
1. Изучите рынок: оцените свой объект и его конкурентоспособность.
2. Оцените готовность к продаже: стоимость квартиры, документы и саму квартиру.
3. Определитесь — продавать квартиру или сдавать в аренду, с риелтором или самостоятельно, а также с графиком показов и их сценариями.
4. Подайте объявление на Циан.
5. Проверьте документы покупателя.
6. Подготовьте все справки.
7. Выпустите электронную подпись для онлайн-сделки.
8. Составьте, согласуйте с покупателем и подпишите ДКП.
9. Отправьте ДКП на регистрацию.
10. Подпишите акт приема-передачи квартиры.
11. Заплатите налоги.
Итак, план составлен. Самое время действовать! Разместите объявление на Циан.
