недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяПрофессионалам

Все меньше и меньше: площадь студий в Москве за пять лет сократится на 20%

3 874
Все меньше и меньше: площадь студий в Москве за пять лет сократится на 20%
Аналитики Циан проследили, как изменилась средняя площадь квартир за последние 20 лет. Эксперты выяснили, что произошло с размерами кухонь и комнат, высотой потолков, а заодно проверили, какие квартиры сейчас строят девелоперы и жилье с какими характеристиками будет сдаваться в ближайшие годы в Московском регионе.

Для существующих домов анализ проводился по объявлениям, находящимся в продаже; для строящихся — с помощью анализа реестра помещений в проектных декларациях.

коротко о главном
  • За последние два десятилетия средняя площадь квартиры в продаже снизилась на четверть: с 72 до 55 кв. м. Разница — на еще одну просторную комнату (17 кв. м). Больше всех в площади сократились трехкомнатные квартиры.
  • Студии на вторичном рынке нужно искать в домах последнего десятилетия. В корпусах начала 2000-х студии занимают менее 2,5% предложения вторичного рынка.
  • В домах начала 2000-х бо́льшая часть квартир в продаже — трехкомнатные (37%), наименьшая доля приходится на «однушки» (31%). Однокомнатное жилье завоевало популярность на рынке еще до кризиса 2008-го.
  • В новостройках 2017–2018 годов однокомнатное жилье занимает бо́льшую часть предложения (41% на вторичном рынке).
  • Доля жилой площади сократилась в новых домах незначительно. В однокомнатных квартирах в среднем к жилой площади относят 47% кв. м, в двухкомнатных — 55%, в трехкомнатных — 59%.
  • Кухня за 20 лет увеличилась на 11% с начала 2000-х.
  • Застройщики отказались от раздельных санузлов в пользу совмещенных.
  • Средняя проектируемая площадь квартир уменьшится на 6% с 2019 по 2023 год. Больше всего потеряют в площади четырехкомнатные квартиры и студии.
  • В новостройках со сроком сдачи в 2023 году высота потолков в среднем на 12 см больше, чем в новостройках 2019-го.

Гигантомания нулевых

Строительство домов во второй половине прошлого века должно было в первую очередь решить вопрос обеспеченности населения жильем. Это была массовая застройка типовыми проектами с одинаковыми планировками, не отличающимися большим комфортом (маленькие кухни, проходные комнаты и прочие особенности).

Ситуация изменилась в начале 2000-х с появлением свободного рынка жилья и возможностью самостоятельно выбрать и купить квартиру. Застройщики стали ориентироваться на новых покупателей — в основном обеспеченных клиентов, которые могли себе позволить большие площади.

Покупатели искали альтернативу тесным «панелькам» и хрущевкам, в результате застройщики увлеклись гигантоманией, проектируя индивидуальные планировки с квартирами существенно бо́льшей площади по сравнению с типовым домостроением советского периода.

В домах, появившихся в начале и середине 2000-х, средняя площадь квартиры в продаже по Московскому региону превысила 70 кв. м. Коррективы внес мировой финансовый кризис 2008 года, когда девелоперам снова пришлось менять квартирографию, теперь снижая площадь.

Однако проявилось это не сразу: в домах, введенных в эксплуатацию в 2008–2010 годах, средняя площадь жилья в продаже остается на уровне 67–69 кв. м. Это объясняется тем, что сдавались в эксплуатацию объекты, спроектированные до кризиса, когда большие площади были еще востребованы.

В домах, построенных в 2011 году, средняя площадь квартир в продаже составила уже 65 кв. м. В 2013-м средняя площадь опустилась ниже 60 «квадратов», а в домах, введенных в эксплуатацию в 2018 году, стала равна всего 54,5 кв. м.

То есть с начала нулевых средняя квартира потеряла примерно четверть своей площади: в 2002 году показатель достигал почти 72 кв. м, сейчас он — чуть менее 55 «квадратов». Такая разница — фактически еще одна дополнительная просторная комната 17 кв. м.

Снижение средней площади коснулось всех типов комнатности. К примеру, однокомнатные квартиры, построенные в начале 2000-х, занимали порядка 42 кв. м, в современных новостройках — 39 кв. м (–3 кв. м, –7%). Двухкомнатные тогда — 63 кв. м, сейчас — 59 «квадратов» (–4 кв. м, –6%), трехкомнатное жилье потеряло в площади больше: с 90 до 78 кв. м (–12 кв. м, –13%).

Средняя площадь квартиры в продаже (в зависимости от года строительства дома)

По данным Аналитического центра Циан

Доля студий в новостройках увеличилась с 2% в нулевые до 16% в современных домах

Снижение средней площади квартиры в новых домах связано не только с пересмотром планировочных решений, но и с появлением новых форматов (студий), то есть более мелкой нарезки. В домах до 2010 года постройки найти квартиры и апартаменты площадью менее 35 кв. м непросто — в общем объеме предложения они занимают менее 2,5%.

С 2011-го их доля увеличивается. К примеру, в домах столичного региона, построенных в 2013 году, 6,1% квартир в продаже — до 35 «квадратов». В 2015 году — уже 9,6%. Максимальные значения отмечены в 2017–2018 годах (16% всех квартир в продаже на вторичном рынке — это жилье площадью не более 35 кв. м).

То есть клиенты, которые интересуются студиями, должны рассматривать дома последнего десятилетия: начало 2000-х было периодом гигантомании в квартирографии.

Тогда девелоперы еще руководствовались принципом «чем больше квадратных метров, тем престижнее и ликвиднее». Массово студии выходят на рынок с 2015 года.

Доля просторных квартир в структуре предложения по году постройки, наоборот, снижается. Так, в домах начала 2000-х (2000–2006 годы) в среднем 14% квартир в реализации — это жилье от 100 кв. м. В домах 2010–2014 годов строительства доля таких просторных вариантов — уже 8%. А в новостройках после 2015 года — всего 5% всех квартир в продаже.

Доля квартир до 35 кв. м в продаже (в зависимости от года строительства дома)

По данным Аналитического центра Циан

В домах, построенных в начале нулевых, большая часть квартир в продаже — трехкомнатные (37%), тогда как на самые востребованные сегодня «однушки» приходится всего 28–31%. Впрочем, рокировка произошла еще до кризиса 2008 года: доля трехкомнатных квартир в общей структуре предложения снизилась до четверти объема (26–27%), а однокомнатных — наоборот, выросла до трети объема (34–36%).

В домах, построенных после кризиса 2008 года, на «трешки» в общем объеме предложения приходится примерно каждая пятая квартира, на однокомнатное жилье — порядка 40%.

Самая стабильная доля в общей структуре предложения вторичного рынка вне зависимости от года постройки дома — у двухкомнатных квартир, доля которых также увеличилась, но незначительно (37–39% сегодня против 32–37% в начале 2000-х).

Распределение предложения по типам комнатности и году строительства дома

По данным Аналитического центра Циан

Доля жилой площади сокращается незначительно

Несмотря на сокращение средней общей площади, доля жилой части (спальни, кабинеты, гостиные, другие жилые помещения) в квартире остается практически неизменной на протяжении последних 20 лет. Для однокомнатных квартир (в домах 2016–2018 годов) на жилую площадь приходится в среднем 47% средней жилой площади (18,4 кв. м). В начале нулевых эта доля была 48%, или 19,1 кв. м. То есть за 20 лет жилая площадь сократилась в среднем менее чем на 1 кв. м.

В двухкомнатных квартирах (2016–2018 годов) под жилую площадь выделяют в среднем 55% жилой площади (32,8 кв. м) против 56%, или 34 кв. м, 20 лет назад.

В трехкомнатных квартирах в домах, построенных в 2016–2018 годах, в среднем 59% жилой площади, или 49 кв. м. В домах, сданных в начале нулевых, на жилую часть приходится в среднем 60% площади, или 51,3 кв. м, — на 2,3 кв. м больше, чем сегодня.

Обратная ситуация с четырехкомнатными квартирами, в которых средняя доля жилой площади увеличилась с 61% в начале нулевых до 62% сегодня. При этом в абсолютных значениях произошло снижение с 73,5 до 71,7 кв. м. Это говорит о том, что девелоперы, проектируя многокомнатное жилье, отказываются от лишних неиспользуемых площадей — в первую очередь от больших бесполезных коридоров. В тренде — открытые функциональные пространства, даже если это нежилая площадь.

Средняя площадь жилой комнаты за последние 20 лет уменьшилась: если в начале 2000-х это было в среднем 16–17 кв. м, то сейчас — примерно 14–15 кв. м. Девелоперы все чаще проектируют компактные спальни, которые компенсируются увеличенной площадью кухни.

Средняя площадь комнаты (для квартир в продаже)

По данным Аналитического центра Циан

Кухня стала больше на 11%

На вторичном рынке представлены квартиры со значительным разбросом площади кухни — от 3 кв. м (кухня вынесена в коридор, то есть отдельного помещения под нее нет) до 86 кв. м (включая столовую зону) в четырехкомнатной 200-метровой квартире.

Зоне кухни в последние годы уделяют повышенное внимание: из утилитарного (приготовление еды и прием пищи) это помещение все чаще превращается в центр квартиры, совмещая также функции гостиной, где собирается вся семья.

Логично, что в такой ситуации средняя площадь кухни планомерно увеличивается. Причем первый этап роста площади кухни пришелся на начало нулевых, когда активно проектировались и строились не только панельные дома, но и корпуса по индивидуальному проекту (кирпичные, монолитные). Это позволило девелоперам предлагать кухни размера больше стандартного, что было существенным конкурентным преимуществом по сравнению с типовой советской застройкой.

Ежегодный прирост средней площади кухни наблюдался до 2008 года, второй этап роста пришелся на 2013–2018 годы, что было связано в том числе с появлением нового формата — кухни-гостиной.

Средняя площадь кухни, кв. м

По данным Аналитического центра Циан

В среднем площадь кухни увеличилась с 2000 года на 11%: с 11,2 до 12,3 кв. м.

Динамика изменения средней площади кухни (по годам строительства дома)

По данным Аналитического центра Циан

Застройщики отказались от раздельных санузлов

Квартирография за последние 20 лет претерпела изменения не только по площади кухни, но и по количеству, а также типу санузлов. В квартирах начала нулевых так же, как и в домах советской застройки, проектировались преимущественно раздельные санузлы (66% квартир), совмещенный санузел доступен в трети квартир (34%).

С каждым годом увеличивалась доля квартир с совмещенными c/у: к 2014 году на рынке сдавались квартиры, половина из которых была с совмещенными санузлами, половина — с раздельными. Но уже к 2018-му большинство квартир (63%) было с совмещенными c/у, с раздельными — только 37%.

Типы санузлов в современных домах

По данным Аналитического центра Циан

Увеличивается и количество квартир с несколькими санузлами. В 2000 году таких было около 20%, в 2018-м — уже 29%. Примечательно, что есть даже однокомнатные квартиры, в которых более двух санузлов (сейчас таких вариантов на рынке 3,5%). В начале 2000-х 27% трехкомнатных квартир проектировалось более чем с одним санузлом, сейчас таких 68%.

Квартиры будущего: что сейчас строят девелоперы

Квартирография стремительно меняется, и не всегда квартиры, построенные даже пять лет назад, соответствуют требованиям современных покупателей. Эксперты Циан проанализировали характеристики новых домов — сданных с 2019 года, а также еще строящихся корпусов, ввод в эксплуатацию которых запланирован после 2021-го.

Средняя площадь таких квартир — 52 кв. м. Высота потолков — 2,86 м. На жилую площадь приходится в среднем половина общей площади.

Средняя площадь квартиры уменьшится

В новостройках, сданных в 2019 году, средняя проектная площадь квартиры/апартаментов составила в Московском регионе 53,8 кв. м. С каждым годом средняя проектная площадь объекта снижается: в корпусах со сроком сдачи в 2023-м средняя площадь составит уже 50,4 кв. м (–6% за пять лет относительно новостроек 2019 года).

Самое большое снижение коснется Москвы в старых границах, где средняя квартира потеряет около 13% площади относительно новостроек 2019 года. Несмотря на максимальное снижение площади, именно в старых границах Москвы в среднесрочной перспективе получится приобрести самые просторные квартиры. В Московской области средняя площадь по проекту меньше на 10 «квадратов», в Новой Москве — на 8 «квадратов».

Средняя проектная площадь квартиры (по году сдачи дома)


2019

2020

2021

2022

2023

Динамика 2019–2023

Москва

63,6

60,2

59,3

57,7

55,5

–13%

Московская обл.

47,7

47,4

47,3

46,1

45,6

–4%

Новая Москва

50,7

51,7

49,9

47,4

47,7

–6%

Общий итог

53,8

52,2

52,2

50,8

50,4

–6%

По данным Аналитического центра Циан

Снижение площади квартир в современных новостройках наблюдается для всех типов комнатности. Самое большое падение ждет четырехкомнатное жилье (–19%, порядка 25 кв. м) и студии (–12%, около 3,5 кв. м). Остальные типологии (одно-, двух- и трехкомнатные квартиры) уменьшатся к 2023 году на 10%.

В старых границах Москвы четырехкомнатные квартиры потеряют меньше (в процентном выражении около 14%, их площадь снизится со 140 кв. м в новостройках 2019 года до 121 кв. м в корпусах, сдача которых запланирована на 2023-й). Площадь четырехкомнатных квартир Новой Москвы сократится на 26%, в Московской области — на 18%.

Со студиями обратная ситуация: в Москве в старых границах средняя площадь студий за пять лет (в 2019–2023 годах) снизится на 20% (с 31,4 до 25,3 кв. м) — это больше, чем в Подмосковье (–10%, с 28,2 до 25,4 кв. м). Максимальное падение отмечено для студий Новой Москвы (–27%, с 30,5 в 2019-м до 22,2 кв. м в 2023-м).

Однокомнатные квартиры за пять лет больше уменьшатся по площади в старой Москве (–16%), а трехкомнатные — в Московской области (–14%). Таким образом, в старых границах активно уменьшается площадь самых компактных квартир, а в Новой Москве и Московской области — больших по площади.

Средняя площадь квартиры в новостройке по типам комнатности в Московском регионе

По данным Аналитического центра Циан

Потолки станут выше на 12 см

Высокие потолки — одно из преимуществ современных новостроек. С каждым годом средняя высота потолков в сданных домах будет увеличиваться. Если в новостройках, введенных в эксплуатацию в 2019 году, этот показатель составил 2,73 м, то в 2023-м — уже 2,85 м (+12 см, или 4%). Самые высокие потолки — в новостройках Москвы в старых границах (2,9 м к 2023 году). Далее идут проекты Подмосковья (2,82 м) и Новой Москвы (2,79 м).

Средняя высота потолков в новостройках с 2019 по 2023 год


2019

2020

2021

2022

2023

Динамика 2019–2023, %

Динамика 2019–2023, м

Москва

3,05

2,97

2,88

2,92

2,90

–5%

–0,15

Новая Москва

2,67

3,20

2,79

2,82

2,79

5%

0,12

Московская обл.

2,72

2,80

2,80

2,77

2,82

4%

0,11

Общий итог

2,73

3,02

2,83

2,84

2,85

4%

0,12

По данным Аналитического центра Циан

Сокращение средних площадей — это тренд последних десяти лет, комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. Взамен девелоперы предлагают более разнообразные общественные пространства, доступные всем жителям. То есть будущие новостройки создаются фактически без поправок на вынужденную самоизоляцию и распространение удаленки, которая требует организации дома рабочего пространства.

По мнению аналитика, сокращение площадей — самый очевидный способ уменьшить бюджет предложения с учетом произошедшего роста цен, а именно цена для большинства покупателей остается определяющим фактором.

«В перспективе все больше квартир “потеряют” балконы и лоджии, взамен будут предложены кладовые на выбор. Вместо отдельной гостиной девелоперы продолжат проектировать совмещенные с кухней пространства — это также позволяет сократить квадратные метры практически без потери функционала», — заключает Алексей Попов.

Комментарии 0
редакцияeditorial@cian.ru