Удобство, риски и цена доверия к цифровым сервисам.
Интересно наблюдать как миграция россиян после 2022 года кардинально отличается от прошлых глобальных исходов времен СССР и после 1917 года. Раньше люди уезжали с билетом в один конец вынужденно обрывая все значимые отношения, бросая свое имущество. Сегодня документооборот в цифровом формате позволяет сохранить отношения с Россией, стирая временные и территориальные границы.
С 01 июля 2026 года можно оформить квалифицированную электронную подпись (КЭП) за рубежом в двенадцати странах: Армения, Вьетнам, Индия, Индонезия, Казахстан, Киргизия, Китай, Малайзия, ОАЭ, Сербия, Турция, Узбекистан. Этот пилотный проект будет действовать до конца 2027 года. Его цель — решение имущественных, правовых и финансовых вопросов граждан, находящихся за пределами России.
Подпись можно оформить в центрах «Консул-прайм» и в представительствах Россотрудничества. Предварительную заявку можно подать на сайте «Карта «Родина»»
КЭП (квалифицированная электронная подпись) и УКЭП (усиленная квалифицированная электронная подпись) – тождественные понятия. В законодательстве (63-ФЗ «Об электронной подписи») оба эти термина означают подпись с максимальным уровнем защиты. Электронная подпись – это равнозначная замена ручной подписи на бумаге.
Не приезжая в Россию, можно пройти биометрическую идентификацию в личном кабинете «Госуслуг», открыть индивидуальный лицевой счет в Социальном Фонде России (СФР), получить номер СНИЛС. Если пилот признают удачным, организаторы расширят его функционал: взаимодействие с налоговой (регистрация юр лиц), с банками (открытие счетов и депозитов), оформление сим-карт у операторов связи.
Раньше эти действия требовали личного присутствия или представительства по доверенности — цифровой формат снимает эти ограничения.
Меня, как профессионального участника рынка недвижимости, интересует безопасность дистанционных сделок на вторичном рынке недвижимости. Давайте рассмотрим, какие в них могут быть ловушки, приводящие к риску, а следовательно — к утрате денег и имущественных прав.
После прохождения биометрической идентификации гражданин получает возможность оформить КЭП сроком действия на один год. Затем использовать ее для подписания договора купли-продажи недвижимости и отправки документов в электронном виде на государственную регистрацию в Росреестр. Личной встречи продавца с покупателем для проведения сделки не требуется, так как их взаимодействие происходит через электронную платформу.
Удобно, просто, современно, спору нет! Только вот дистанционные сделки на вторичном рынке приводят к повышенным рискам!
Электронные платформы нередко используют мошенники. Но здесь, мне бы хотелось пояснить — сама по себе цифровая платформа не создает дополнительных юридических рисков. Она лишь обеспечивает техническую возможность заключения сделки. Однако общение сторон по сделке в дистанционном формате существенно ограничивает возможности профессиональной проверки личности продавца, его волеизъявления и фактических обстоятельств сделки.
Ключевые основания для признания таких сделок недействительными:
- По ст. 177 ГК РФ, когда гражданин был дееспособен, но не отдавал отчета своим действиям или не мог ими руководить. Такое состояние может быть вызвано тяжелой болезнью, приемом сильных мед препаратов, шоком, алкогольным или наркотическим опьянением;
- По ст. 179 ГК РФ -- сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств;
- По ст. 178 ГК РФ -- сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения
Подавляющее большинство рисков, приводящее к недействительности сделки выявить дистанционно невозможно. Единственный способ обезопасить сделку по-максимуму — осмотреть объект недвижимости, выстроить личное общение с продавцом и привлечь его к активному участию во всех этапах подготовки сделки.
На мой взгляд, дистанционные сделки относительно безопасны в случае, когда продавец и покупатель хорошо и долго знают друг друга; когда покупателю известна истинная причина продажи недвижимости и вся ситуация, исключающая риски в целом.
Если же сделка планируется между незнакомыми людьми, я бы рекомендовала относиться к дистанционному формату крайне осторожно.
Цифровые сервисы — прекрасный инструмент для поиска недвижимости, взаимодействия со всеми участниками сделки, обмена документами, подачи их на электронную регистрацию, организации безналичных расчетов. Но они не заменяют правовую экспертизу продавца, объекта недвижимости и выявления скрытых обременений и обстоятельств, влияющих на сделку. Одно не должно заменять другое.
Надежная модель для успешной сделки выглядит так:
Профессиональное сопровождение сделки с юридической экспертизой продавца и объекта + организация (фиксирование) документооборота в цифровых сервисах + безналичная форма расчетов в банках.
Цифровая платформа решает технические задачи, но юридическую экспертизу она не заменяет. Именно человеческий фактор остается причиной большинства всех судебных споров. Поэтому дистанционная сделка требует большей осторожности, а иногда значительно большей, чем традиционная.
Мир цифры развивается семимильными шагами, и оказывает большое влияние на рынок недвижимости. И если дистанционная сделка на вторичном рынке в ваших обстоятельствах — это единственный способ приобретения недвижимости, придерживайтесь следующих правил:
- используйте проверенную цифровую платформу;
- для сопровождения сделки и проведения юридической экспертизы привлекайте профессионального специалиста рынка недвижимости;
- требуйте по максимуму прозрачных условий по сделке.
Хочу завершить статью показательной историей, в которой именно дистанционный формат и уязвимость сервиса «Домклик» сыграли с продавцом злую шутку.
Номер судебного дела — № 2-938/2024 ~ М-248/2024 (г. Тольятти)
Истец – продавец недвижимости – обратился с иском о защите прав потребителей к ООО «Домклик», а впоследствии привлёк к ответу и самих покупателей.
Ирония ситуации в том, что «Система безопасных расчётов» (СБР) в этом деле превратилась в систему опасных расчётов. Продавец лишился права собственности на дом и земельный участок, хотя деньги на номинальный счёт так и не поступили. Покупатели не разместили необходимую сумму до подачи документов на регистрацию, однако сервис «Домклик» всё равно направил пакет документов в Росреестр.
Дальше – больше. Росреестр получил документы, но сначала приостановил регистрацию из‑за проблемы с доверенностью одного из покупателей. Сотрудник «Домклик» предложил продавцу исключить «проблемного» покупателя, пересоставить договор и запустить новую сделку. Для этого требовалось «отменить» текущую регистрацию – для чего необходимо совместное заявление обеих сторон и подтверждение через коды, отправленные на телефоны продавца и покупателей.
Продавец, находясь в своём городе, согласился, передал полученный код сотруднику сервиса. Однако покупатели (в другом регионе) свой код не предоставили. Сотрудник не уведомил продавца об этом. В итоге регистрация не была отменена, а через некоторое время Росреестр снял приостановку и зарегистрировал переход права на покупателей – несмотря на отсутствие оплаты.
Продавец узнал о том, что его дом и земля сменили собственников, только через несколько месяцев, когда он заказал выписку из ЕГРН для новых покупателей. Он полагал, что прошлая сделка расторгнута, а новая так и не была запущена в предусмотренный соглашением о задатке срок.
Продавец обратился в суд. В ходе разбирательства часть денег (3 млн руб.) покупатели всё же перечислили, а остаток (6,5 млн руб.) был взыскан с одного из них решением суда. Но взыскать это не значит получить обратно, согласитесь?
Я убеждена: если бы эту сделку сопровождал опытный риэлтор или юрист, она не состоялась бы без должной подготовки. Профессионал придерживается чётких алгоритмов на всех этапах – от проверки сторон и объекта до контроля за поступлением денег на счёт до подачи документов в Росреестр. Эта ситуация – яркий пример того, как дистанционное взаимодействие «вслепую» между участниками может обернуться серьёзными потерями.
P.S. Отдельного внимания заслуживают нюансы работы сервисов безопасных расчётов в Сбербанке – о них стоит поговорить в следующий раз
Мой телеграмм канал — Елена Солдаткина / Недвижимость и Культура
Материал подготовила эксперт по недвижимости – Елена Солдаткина.
При полном или частичном копировании и использовании материалов статьи ссылка на источник обязательна.
