Неоднократно писал, что градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) может быть и источником рисков, поскольку бывает, что сведения в нем не достоверны. Например, разработчик ГПЗУ знает, что на участке строить нельзя, при этом рисует на градостроительном чертеже зону допустимого расположения объектов капитального строительства, и лукаво отправляет пользователя (собственника) уточнять информацию («сведения подлежат уточнению»).
Впрочем, число таких случаев не велико и, имея ГПЗУ, мы как правило либо расширяем знания о земельном участке, либо подтверждаем уже известные сведения из другого (альтернативного) источника.
В начале этого года ГПЗУ земельного участка в городском округе Щёлково вблизи национального парка (НП) «Лосиный остров» сильно облегчил задачу выявления непреодолимого высокого риска приобретения земельного участка и находящегося на нем жилого дома.
По началу все выглядело спокойно.
Участок и дом в собственности. Права зарегистрированы на оба объекта 12 лет назад.
Коттеджный поселок застроен по утвержденному администрацией проекту планировки территории.
Администрация присваивает адреса участкам и домам, именую коттеджный поселок не внутренней территорией, а микрорайоном.
Территориальная и функциональная зоны расположения участка - соответственно по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) и генеральному плану г.о. Щелково- не противоречат друг другу и категории земель и виду разрешенного использования участка.
В сведениях ЕГРН внесены ограничения в использовании участка в связи с его расположением в охранной зоне НП «Лосиный остров». Данные ограничения не препятствуют строительству на участке.
Градпроработка Геопортала Московской области не показывает расположение участка в той части охранной зоны НП «Лосиный остров», в которой строительство запрещено, что не соответствует обычному качеству работы этого портала: как правило на Геопортале отображается все, что есть в ПЗЗ.
Три года назад объект куплен в ипотеку, надо полагать, хотя бы с минимальной проверкой банка.
Однако, в свежем ГПЗУ идиллическая картина рушится, поскольку на участке нет допустимого пятна застройки (я называю его «сеточкой»). На участке ничего нельзя строить с 1988 г., когда был утвержден режим охраны НП «Лосины остров» (Решение Исполнительных комитетов Московского городского и Московского областного Советов народных депутатов от 10.10.1988 г. № 2130-1344 "Об утверждении Положения о Государственном природном национальном парке "Лосиный остров", проекта его детальной планировки (I и II этапы) и улучшении содержания этого парка"), в частности, в связи с расположением участка в 150- метровой охранной зоне НП.
А можно ли было рассмотреть запрет на строительство без ГПЗУ? - Да, можно. Но для этого надо рассмотреть зеленую линию 150- метровой зоны охранной зоны в ПЗЗ (см. рисунок), найти документ ее устанавливающий и режим охраны для этой части ЗОУИТ, не обращая внимания на ЗОУИТ аналогичного наименования, но иного содержания и конфигурации в ЕГРН.
Естественно, покупать такой объект нельзя, пока не будет отменен упомянутый документ 1988 г.
Приедут ли в коттеджный поселок бульдозеры для сноса домов, самовольно построенных с разрешения превысившей свои полномочия муниципальной администрации, не известно. Может да, может нет, но эксперименты проводить на покупателе не следует.
Геннадий Савинов, 13 января 2026 г.
