Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
блогиТенденции рынка

Продажа квартиры из-под залога

14 сентября 2010 27 126
2019-05-31T06:24:57.963000+00:00

В условиях нестабильной экономики многие собственники ипотечной недвижимости в ужасе осознали, что не могут выплачивать ипотечный кредит. Не переживайте, если вы не можете выплачивать ипотеку – это не "конец света".

Наиболее распространенными причинами продажи квартиры из-под залога являются:

- улучшение жилищных условий собственника (который решил купить квартиру лучше, чем та, за которую выплачивает ипотеку);

 - развод (супругам нужно поделить между собой ипотечную квартиру);

 - невозможность платить по принятым на себя обязательствам.

Всех людей, которые хотят продать свою квартиру из-под залога, профессионалы рынка делят на два типа: позитивно настроенные и негативно настроенные.

- Позитивно настроенные заемщики, как правило, достигают своих целей, если все условия задачи расписаны, идет взаимодействие со всеми участниками процесса (банк, заемщик, риэлтор, покупатель).

- Негативно настроенных продавцов. К сожалению, данный тип продавцов на сегодняшний день большинство. Их можно охарактеризовать как лиц, желающих добиться реализации предмета залога на своих условиях и по своему усмотрению. Причем мотивацией могут быть как сложившиеся тяжелые обстоятельства, так и получение прибыли. Огромную роль играет состояние рынка недвижимости. Особенно трудно всем участникам сделки работать на падающем рынке. В зоне риска по дефолтам в настоящее время находятся валютные кредиты.

Чтобы начать процедуру, необходимо:

- получить разрешение от банка, а также выяснить, если у банка заградительные комиссии для подобных случаев;

- узнать, кто является держателем закладной на данный момент времени, т.к. закладную могли перепродать;

- проконсультироваться с риэлтором или ипотечным брокером, которые смогут помочь и проконсультировать по вопросу продажи, рассказать про динамику рынка, время экспозиции подобных объектов, потребительские предпочтения покупателей, ценовые ориентиры данных объектов недвижимости.

Самое главное, если у вас идут большие просрочки не надо избегать общения с банковскими сотрудниками. Наоборот, если вы не можете платить по вашему ипотечному кредиту, в первую очередь надо обратиться в банк. Т.к. банк может дать вам «каникулы» и предложить более лояльные условия. Так же можно зафиксировать сумму долга на время продажи вашей недвижимости.


Существует несколько традиционных схем продаж квартир из-под залога.


1) Без перевода залога на нового собственника

Вариант 1. Покупатель с прямыми деньгами. В день проведения сделки покупатель помещает всю сумму средств на расчетный счет заемщика (можно открыть счет в этом банке и перечислить деньги), банк списывает ссудную задолженность, подписывается договор купли-продажи, банк выдает заявление на снятие обременения, документы, включая закладную, заявление от продавца о снятии обременения, сдаются на регистрацию в УФРС. Как результат покупатель получает квартиру без обременения. При такой схеме покупатель нервничает из-за того, что все его финансовые средства переданы продавцу до регистрации договора. Срок регистрации: погашение ипотеки – 3 дня, регистрация сделки в Москве 2 недели в Московской области 1 месяц. Страховкой для покупателя в таком случае выступает составление предварительного договора купли-продажи или заключение целевого договора займа, обязательное получение расписки от продавца о полученной сумме денежных средств. При помещении остатка собственных средств продавца в арендованную банковскую ячейку необходима доверенность на брокера для исключения форс-мажорных обстоятельств.

Вариант 2. Покупатель не хочет заранее вносить денежные средства на расчетный счет продавца. Тогда ход сделки предполагает помещение денег в две банковские ячейки, в одну из которых закладываются сумма долга (обычно её закладывают на сотрудника банка), достаточные для полного досрочного погашения долга покупателя на дату окончания договора аренды, а также дополнительные средства по платежам из расчета в среднем 45 суток, заявление о полном досрочном погашении (без указания точной суммы и даты погашения), доверенность на сотрудника банка на право внесения средств на счет. Условия доступа: предъявление копии зарегистрированного договора купли продажи или выписки из ЕГРП. Во вторую ячейку закладывается разница между суммой долга и продаваемой стоимостью объекта для расчетов с продавцом. Условия доступа: оригинал зарегистрированного договора из УФРС. После этих процедур идет подписание договора купли-продажи, банк выдает закладную без отметок о полном досрочном погашении, письмо от банка на согласие снятия обременения при условии обязательной последующей регистрации договора на имя покупателя без указания причин снятия обременения. Далее документы передаются в УФРС, идет регистрация.


2) С переводом залога на нового собственника

Арендуется также одна или две ячейки. Закладываются средства для продавца и средства для банка. Подписывается договор, получается согласие банка на переход права собственности с сохранением обременения, регистрируется договор купли продажи, обременение остается. После внесения денег на счет продавца происходит списание денежных средств, после чего банк выдает закладную, заявление о снятии обременения, заявление от продавца и покупателя. Еще раз документы сдаются на регистрацию в УФРС. В результате покупатель получает чистые документы.


3) С кредитными средствами другого банка

Такая схема предполагает наложение второго обременения на существующий объект после подписания договора купли-продажи, после чего второй кредитор перечисляет деньги первичному кредитору, который снимает первое обременение. Данная схема взаимодействия в настоящее время еще "сырая", но тем не менее применяется.


Многие считают, что оформляя ипотеку объект нельзя продать и объект принадлежит банку. Это заблуждение. Как видите, есть схемы подобных сделок, которые с каждым годом становятся более отработанными, как для банков, так и для других участников рынка.

#аренда#ипотека#документы
арендаипотекадокументы
Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Аноним
30 ноября 2023
редакцияeditorial@cian.ru