недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Могут ли принудить через суд

Санкт-Петербург 7 405 13

Приветствую специалистов.

Не смогла сама найти ответ на данный вопрос -

могут ли в судебном порядке зарегистрировать Росреестром переход права собственности 2/3 квартиры, если после заключения нотариального договора продавец передумал продавать эти доли ввиду неисполнения покупателем личных договоренностей (зафиксированы в переписке), а так же учитывая, что данные 2/3 являются единственным жильем продавца (имеет ли данный факт вообще вес на практике в суде)?

Заранее спасибо.

Советы 13
Александр ЧерныйЛучший совет15 августа 2018, 12:08

Вопрос не к риэлторам а к практикующим юристам...Очень много важных моментов: что написано в договоре по поводу расторжения, что это за договор(дарение либо купля-продажа)какие договоренности не исполнены и имеют ли они отражение в договоре , где(в каком регионе) находится суд , вменяемость продавца и т.д. Нотариальный договор заключается добровольно, все существенные условия прописываются в договоре, договор зачитывается сторонам и подписывается с их согласия..Во многих договорах прописывается что подписание настоящего договора отменяет все предшествующие соглашения и договоренности(почему я и говорю что нужен текст договора). Поскольку договор можно расторгнуть при нарушении существенных условий, а все существенные условия отражены в договоре, личные договоренности ничтожны и отказаться от исполнения договора купли продажи только из-за того что (это для примера) что покупатель не помог продавцу с переездом, не отдал тюлевые занавески и т.д. невозможно.

Анастасия15 августа 2018, 13:33

Спасибо за ответ. Я понимаю, что вопрос больше к юристам, но пока быстрее было попробовать узнать здесь, на циан (вдруг кто-то сталкивался итд). В договоре будет написан только тот текст, который одобрят сбербанк и нотариус, ни о каких личных договоренностях, к сожалению, написать в нем не получится. Договор купли-продажи с использованием ипотеки. Ипотека исключила возможность заключить договор мены 1/3-и с доплатой, поэтому вынуждены просчитывать и попытаться учесть все риски при заключении 2-х договоров купли-продажи в разных городах.

Александр Черный15 августа 2018, 14:44

Договоренность о том что покупатель продает 1/3 в другом городе по моему мнению относится к существенным условиям, которые должны быть отражены в договоре...В противном случае мы с Вами можем только гадать как поступить покупатель...Суть происходящего и дальнейшие ответы на Ваши вопросы блестяще отразила Ирина Владимировна в своем комментарии ....

Анастасия15 августа 2018, 15:00

Александр, к сожалению, данное условие в договоре не позволяет указывать участие банка, дающего ипотеку.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-15 августа 2018, 12:05

Интересно, а что за личные договоренности?
Я так понял, что продавец наложил запрет на регистрацию сделок...

Анастасия15 августа 2018, 13:26

Договоренность о том, что со своей стороны покупатель продает 1/3 другой квартиры в другом городе.
Синхронизировать никак не можем, лично он на вторую сделку не поедет и доверенность от него тоже не дает полной уверенности о его честных намерениях. Вот пытаемся выяснить что делать, если со своей стороны он откажется продавать 1/3 и отзовет доверенность, уже после подписания первого договора у нотариуса на 2/3. Порядок заключения сделок именно такой, т.к. в покупке 2/3 задействована ипотека.
Насколько я понимаю, наложение запрета продавцом на регистрацию сделок без личного присутствия продавца не гарантирует того, что сделку не зарегистрируют потом через суд.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-15 августа 2018, 14:05

А одновременно подписать два договора нельзя?
Что у нас есть ограничения по району, где жилье там и продавать?

Анастасия15 августа 2018, 14:22

Да, есть ограничения. И сделку может заверять только нотариус того округа, к которому принадлежит объект недвижимости.

Все подстраховки в такой ситуации должны быть отражены в ДКП - речь идет о сделке под условием (ст.157ГК), но у Вас ипотека и банк вряд ли допустит такой договор.
Что же касается Вашего вопроса, то иск такой можно выиграть, а можно и проиграть - это в рамках онлайн консультации даже обсуждать бесполезно.
Имейте ввиду, что нотариальный договор покупатель может подать на регистрацию без присутствия продавца, и без самого экземпляра договора он может обойтись, если. допустим, вы решите ему пока не отдавать, потому что нет проблем взять у нотариуса дубликат.

Анастасия15 августа 2018, 14:57

Уважаемая Ирина, спасибо за развернутый ответ! Я знаю точно, что банк не примет договор с внесенным пунктом о каких-то договоренностях, тем более, покупатель скорей всего не указывал банку сведения о том, что у него имеется еще недвижимость в другом городе. Про то, что подать нотариальный договор на регистрацию могут в одностороннем порядке я еще прокомментировала выше, что от этого защищает заранее поданное заявление в Росреестр или через МФЦ продавца, в котором он запрещает проводить регистрации без его личного присутствия. Поэтому интересуют варианты именно при негативном развитии событий-если начнут добиваться через суд. И хочется узнать есть ли статья, защищающая в данной ситуации от потери единственного жилья. Понятно, что суды и практика разные и все еще будет зависеть от всевозможных факторов, но пока что это было бы хотя бы психологическим моментом даже. Надеюсь, доступно объясняю.

про варианты регистрации перехода права через суд я Вам уже ответила - это возможно, но прогнозы не делаю.
Статьи, защищающей единственное жилье для этой ситуации нет.

Анастасия15 августа 2018, 15:30

Ирина, еще раз спасибо!

ТАТЬЯНА ВИНОГРАДОВА16 августа 2018, 8:00

Анастасия, добрый день!
Предложите владельцу 1/3 сначала провести сделку по его доле, но с залогом, то есть без рассчётов. Потом, соответственно, сделку по Вашим 2/3 с ипотекой. В ячейку с деньгами положите и расписку по 1/3 доли для дальнейшего снятия залога. Как сделка по 2/3 пройдёт, заберёте деньги, расписку и снимете залог на 1/3.
Для подстраховки владельца 1/3 можно в договоре прописать условие по проведению сделки на 2/3, там же не ипотека как я поняла и свои условия можно дописывать.
Сыровато получилось, но, надеюсь, Вы поняли мой ход мыслей. ))

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru