сбербанк конкретно прописывает причину отказа в выдаче ипотеки?

покупатели с ипотекой сбера. риэлтор покупателей настаивает на предварительном дкп вместо договора задатка. для продавца есть разница? риэлтор говорит, что можно прописать задаток в предварительном дкп и если банк отклонит объект, то задаток надо будет вернуть. а сбербанк конкретно прописывает причину отказа? спасибо за ответ