А по документам это точно квартира?

Стоимость сделки устанавливает рынок. А цену можно считать несправедливой, можно выставлять по своему ощущению, можно унитазы сусальным золотом покрыть, а стены - янтарём. Если не будет спроса, то цену можно ставить и в 10 раз выше и в 3 раза ниже аналогичных по характеристикам в том же районе.
ПС! последний этаж вообще не гарантия , что квартира является ЖИЛЫМ помещением. Начните с этого вопроса. Если оно НЕ жилое, но вам очень нравится и вам НЕ нужна там прописка, то договаривайтесь о цене и идите на сделку. Если вы ищете повод сбить цену, и при этом ГОТОВЫ брать квартиру, то ДОГОВАРИВАЙТЕСЬ об условиях. Упрекать собственника, что он "несправедливо увеличил площадь и хочет денег за эти метры" - глупость по своей природе. Не нравиться - не берите. Нравится - договаривайтесь.
И если всё таки нравится - то:
- уточняйте СТАТУС - жилое\нежилое
- далее дорога к узаканивателям на консультацию с документами: план БТИ и фактический план(с описанием проделанных работ) на предмет законная литакая переделка и если да то как привести документы в порядок. Желательно 3-5 мнений собрать
- далее владея информацией, взвешиваете риски и свои хотелки.
- И если хотелки сильнее, то с фин обоснованием идёте договариваться о цене и условиях.

Иной сценарий - возможен. Но приблизительно такой будет хоть как-то обосновывать желание сбить цену.

Или нежилое помещение...Если собственник, не узаконив изменения и не отразив их в ЕГРН, добавляет к цене 25 метров, умноженные на среднюю стоимость квадрата в доме, по-моему, это не совсем справедливо. Согласен с коллегами, что до покупки нужно обратиться к "узаконивателям", я бы еще строителя пригласил.

Или доля?

Нету порядка цен. Оценка не глядя будет по точности как диагноз больного по фото или определение поломки авто по цвету авто. Цена может быть формальная - за выезд специалиста и подготовку документов, так и бесконечной ввиду невозможности согласования.
По цене - абсолютно верное утверждение - если вы покупаете квадратные метры - это одно. Если вы покупаете ощущения и комфорт для жизни - это другое. Покупка жилья это не покупка ткани за погонный метр, нету стандартных цен.

Добрый день. Стоимость узаконивания будет зависеть от того, будете Вы делать это сами, или поручите специалисту. Ну и ,конечно,не глядя Вам толком никто ответить не сможет. Но это не какие-то космические деньги. Важно,чтобы это в принципе можно было узаконить (наиболее серьезные проблемы обычно связаны с мокрыми точками,остальное - не страшно).
Стоимость на квартиру адекватна ровно на столько на сколько Вам нравится эта квартира.