Дифференцированный платёж по ипотеке: что это такое и когда он выгоден

При оформлении ипотеки заёмщику могут предложить выбрать, каким будет его платёж: аннуитетным или дифференцированным. От этого зависят сумма ежемесячных платежей и итоговая переплата за ипотечный кредит.

В чем разница между аннуитетным и дифференцированным платежом

Платёж по любому кредиту состоит из двух частей: основного долга — это размер займа, также его называют телом кредита, и процентов — суммы, которую банк берет за пользование его деньгами.

При аннуитетном платеже заёмщик в течение всего срока кредита вносит равные суммы, которые не меняются из месяца в месяц. Но соотношение основного долга и процентов внутри этой суммы будет постепенно изменяться.

Соотношение в ежемесячном платеже основного долга и процентов при аннуитетной схеме выплаты ипотеки

В начале бо́льшая часть — почти 80% — платежа приходится на проценты, а меньшая — на основной долг. К концу погашения кредита ситуация будет обратной.

При дифференцированном платеже ежемесячная выплата тоже состоит из двух частей, но пропорция между ними будет иной. Сумма основного долга в таком случае остаётся фиксированной в течение всего времени погашения кредита: он сразу распределяется равными частями на весь срок.

А вот проценты будут постепенно уменьшаться, так как начисляются они на ещё не выплаченный остаток основного долга. Так как он сокращается после каждого платежа, то и процентов начисляется все меньше.

Соотношение в ежемесячном платеже основного долга и процентов при дифференцированной схеме выплаты ипотеки

Просчитываем варианты: чем отличаются способы погашения — на примерах

При заключении договора клиенту выдают график платежей, где указана сумма ежемесячной выплаты, и объясняют, из чего она состоит. Разберём отличия двух способов погашения ипотеки на конкретных примерах.

Аннуитетный платёж

Дано: сумма кредита — 5 млн рублей под 10% годовых, срок — 20 лет.

При аннуитетном варианте:

• размер ежемесячного платежа — 48 251 рубль;
• начисленные проценты — 6 580 261 рубль;
• всего к выплате (долг + проценты) — 11 580 261 рубль.

График платежей при аннуитетной схеме

По графику платежей наглядно видно, что в начале выплаты основная доля платежа приходится на проценты, а в конце — на основной долг.

Внести аннуитетный платёж можно только по безналичному расчёту. Деньги автоматически списываются со счета клиента в установленную дату и зачисляются на кредитный (ссудный) счёт. Дату платежа можно менять, но не чаще одного раза в год.

Аннуитетный платёж удобен своей простотой и предсказуемостью: дата и сумма известны заранее, но первые годы заёмщик фактически выплачивает только проценты, почти не касаясь основного долга.

Пять способов снизить ставку

по ипотеке на вторичное жильё

Узнать

Дифференцированный платёж

При тех же условиях — кредит на 5 млн рублей под 10% сроком на 20 лет — использование дифференцированной схемы покажет другой результат.

При дифференцированном варианте:

• размер ежемесячного платежа — от 62 500 рублей в начале выплаты до 21 007 рублей в конце;
• начисленные проценты — 5 020 833 рубля;
• всего к выплате (долг + проценты) — 10 020 833 рубля.

График платежей при дифференцированной схеме

Как видно по графику, платёж по основному долгу остаётся одинаковым всё время выплаты кредита, но долг по процентам в начале значительно больше — из-за того, что остаток кредита ещё велик. Поэтому и сумма ежемесячного платежа сначала на треть больше, чем при аннуитетном варианте погашения.

Но к концу выплаты кредита доля процентов снижается до несущественных величин, за счёт чего ежемесячный платёж сокращается почти в 3 раза и составляет всего 21 тыс. рублей.

По итогу дифференцированный платёж позволяет заёмщику снизить переплату по кредиту, но в начале выплат ему потребуются бо́льшие средства.

При дифференцированном варианте у заёмщика нет установленного графика платежей, а есть срочное обязательство, по которому он обязуется выплачивать кредит. Связано это с тем, что ежемесячный платёж не привязан к конкретной дате: заёмщик должен оплатить кредит не позднее 10-го числа месяца, следующего за платёжным.

Например, кредит выдан 10 июня 2026 года. Первым платёжным месяцем будет июль 2026 года, а первый взнос заёмщик должен будет сделать не позднее 10 августа.

Проценты начисляются на остаток каждый день, следовательно, сумма платежа меняется ежедневно. А так как платить клиент вправе до определённой даты, сформировать график и выдать его на руки заёмщику невозможно. Актуальную сумму платежа на выбранную дату погашения можно посмотреть в приложении, в банкомате или узнать в офисе банка-кредитора.

Как рассчитывается дифференцированный платёж

Формула расчёта ежемесячного взноса по дифференцированному платежу (ДП):

ДП = ПСК/n + (ОД×П×ДМ)/ДГ, где

• ПСК — первоначальная сумма кредита.
• n — полный срок кредита в месяцах.
• ОД — остаток долга на дату расчёта.
• П — процент по кредиту (поделённый на 100).
• ДМ — количество дней в месяце.
• ДГ — количество дней в году.

Плюсы и минусы дифференцированного платежа

Мы свели результаты расчётов по примеру в таблицу, чтобы показать разницу между двумя схемами.

Дано: кредит на сумму 5 млн рублей по ставке 10% годовых на 20 лет.

При дифференцированной схеме платежей заёмщик выплатит банку на 1,58 млн рублей меньше процентов за пользование кредитом. То есть основной плюс такого варианта — экономия на процентах. При оплате ипотеки по дифференцированной системе клиент каждый раз платит проценты только за те деньги, которыми действительно пользовался. А так как с каждой выплатой основной долг уменьшается, вместе с ним уменьшаются и начисляемые проценты.

Первые ежемесячные взносы, особенно при большом кредите, довольно существенные. Из-за этого фактора банки строже подходят к оценке финансовой состоятельности потенциальных заёмщиков по дифференцированной схеме. Отказать или сократить размер займа могут даже тем, кому легко одобрили бы кредит с аннуитетным платежом. Поэтому дифференцированные платежи удобны только тем, кто имеет стабильный высокий доход.

Выбирать такую схему имеет смысл и в том случае, если вы планируете погасить кредит досрочно: так вы отдадите банку меньше процентов.

Главный недостаток дифференцированных платежей — отсутствие предсказуемости. При аннуитете вы платите фиксированную сумму в строго определённый день. Здесь же размер платежа постоянно меняется, а вместо конкретной даты — временной период.

Как увеличить сумму кредита:

5 способов

Подробнее

Какие банки предлагают дифференцированную схему

С дифференцированными платежами работают далеко не все банки. Так, Сбербанк и Совкомбанк выдают ипотеку только по аннуитетной схеме.

Выбрать схему ипотечных платежей своим клиентам на момент публикации статьи предоставляют, например, Россельхозбанк, Газпромбанк, банк «Синара», Альфа-Банк. При этом возможность выбора может распространяться только на определённые программы: ипотека на новостройки, ипотека на строительство частного дома и тому подобное.

Если вы хотите воспользоваться именно дифференцированной схемой, уточните это на стадии одобрения заявки на кредит.

Можно ли изменить вид ипотечного платежа

Самостоятельно перейти с дифференцированного на аннуитетный платёж или наоборот нельзя. Но если банк использует обе системы платежей, он может пойти навстречу клиенту и перевести его на другую систему через рефинансирование кредита.

Ипотека может быть выгодной

Рассчитать

Главное

— При дифференцированной схеме сумма ежемесячного платежа меняется от месяца к месяцу в меньшую сторону, так как проценты начисляются на ещё не выплаченный остаток основного долга.

— За счёт того, что остаток основного долга постоянно уменьшается, дифференцированная схема в итоге выгодна заёмщику: он переплачивает меньше процентов за пользование кредитом.

— Воспользоваться дифференцированной схемой смогут только те клиенты, которые готовы к большим ежемесячным выплатам в начале обслуживания ипотеки. Из-за этого банки более строго оценивают финансовую состоятельность потенциального заёмщика и могут отказать в кредите или одобрить меньшую сумму.