Как сдать квартиру самостоятельно

Сдайте или продайте свою квартиру

Разместить объявление за 0 ₽

Шаг 1. Составляем план

Сдача в аренду — это фактически бизнес, поэтому вам понадобится бизнес-план.

1. Изучите рынок недвижимости и решите, на какой срок и за сколько вы хотели бы сдавать квартиру.

2. Сдача в аренду — не только доход, но и риски. Учитывайте их, чтобы они не стали для вас сюрпризом.

3. Заложите в план возможные расходы — от затрат на страхование до ремонта.

4. Определите свою целевую аудиторию. Для этого оцените квартиру с точки зрения арендатора. Кому она могла бы понравиться: семье с детьми, потому что у вас трёшка неподалёку от хорошей школы, или студенту, потому что у вас недорогая студия, а рядом университет.

5. Подумайте, какая квартира понравится вашей целевой аудитории и как её преобразить. В этом вам поможет хоумстейджинг.

6. Выясните, какой налоговый статус вы можете оформить, чтобы сдавать квартиру законно. К примеру, вы можете стать самозанятым: тогда налог составит всего 4%, если вы будете сдавать квартиру физлицу.

Шаг 2. Готовим квартиру к сдаче в аренду

Уберите все личные вещи. Важно обезличить квартиру: арендатор должен увидеть в ней свою жизнь, а не вашу.

Сделайте косметический ремонт. Посвежевшая квартира сдастся быстрее и дороже. Узнайте, как подготовить квартиру к сдаче в аренду.

Избавьтесь от лишней мебели и купите недостающую. Покупка новой мебели потребует затрат, но окупится — с ней квартира будет выглядеть презентабельнее, и вы сдадите её дороже.

Если квартира трёхкомнатная, во второй спальне нужны небольшая кровать и письменный стол со стулом, небольшой шкаф. Многие арендаторы требовательны к санузлам: всё должно сверкать чистотой и быть исправным.

Купите бытовую технику. Минимальный набор для квартиры, предназначенной под сдачу в аренду:

• плита;
• холодильник;
• стиральная машина;
• микроволновая печь;
• электрочайник;
• роутер для интернета.

Опционально, но очень желательно — телевизор, посудомоечная машина и кондиционер. В южных регионах кондиционер обязателен.

Шаг 3. Собираем документы на квартиру

1. Правоподтверждающий документ — свежую выписку из ЕГРН, полученную не более месяца назад. Выписку может дополнить свидетельство о регистрации права, оно выдавалось до июля 2016 года. Эти документы докажут арендатору, что вы действительно собственник и имеете право сдавать квартиру.

2. Правоустанавливающий документ. Он покажет, на каком основании вы владеете квартирой: был ли это договор купли-продажи или, допустим, квартира перешла к вам по наследству. О нём спрашивают не всегда, но лучше иметь его под рукой.

3. Если вы сдаёте квартиру по доверенности, оформите нотариально заверенную доверенность на право заключения договора третьим лицом.

4. Если у квартиры несколько собственников, необходимо оформить согласие от тех сособственников, кто не будет подписывать договор. Обычно согласие пишется одно сразу от всех собственников, которые не могут приехать на подписание договора лично.

5. Справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ. Проще всего её получить в УК. Арендатор может попросить её для гарантии, что он не останется без воды и электричества. Её с успехом заменит последняя квитанция, из которой также следует, что долгов нет.

6. Нелишним будет застраховать жильё. В случае непредвиденных обстоятельств может пострадать не только квартира с имуществом собственника, но и имущество соседей.

Шаг 4. Пишем объявление

Напишите объявление и разместите его на Циан.

Скриншот с сайта cian.ru

Как правильно составить объявление

1. Опишите квартиру, выделяя преимущества. Если поблизости есть метро или парк, обязательно упомяните об этом.

2. Укажите общую площадь квартиры и жилую площадь каждой комнаты, а также площадь кухни, санузла, коридора. Эта информация позволит потенциальным арендаторам представить квартиру и сориентироваться, отвечает ли она их требованиям.

3. Обязательно загрузите фотографии и план квартиры: арендаторам важна планировка.

4. Коротко расскажите о меблировке и бытовых приборах.

5. В конце пропишите ваши требования: например, что у арендаторов не должно быть домашних животных или что в квартире запрещено курить и устраивать вечеринки.

6. Важно указать, на какой срок сдаётся квартира и будет ли возможность продлить договор.

Читайте другие советы и примеры того, как правильно писать объявление о сдаче в аренду.

Вместе с объявлением загрузите фотографии

Как сделать фотографии

• Перед фотосессией обязательно наведите порядок: приберитесь, расставьте вещи по местам, а всё лишнее спрячьте.
• Желательно проводить фотосессию в солнечный день: тогда помещение выглядит просторнее. Каждую комнату по возможности снимайте так, чтобы в кадр попадало по два угла.



• Сфотографируйте все комнаты, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон и общий вид дома.
• Можно дополнить объявление видеороликом. В этой инструкции собраны лайфхаки для фото- и видеосъёмки квартиры.

Шаг 5. Проводим показы

После публикации объявления вы получаете отклики — звонки или сообщения в мессенджерах.

Как получать анкеты вместо звонков

Чтобы не тратить своё и чужое время, сразу уточните ключевые моменты: кто будет жить в квартире, готовы ли арендаторы подтвердить свой доход и устроят ли их проверки квартиры раз в 2 месяца. 

Много вопросов по телефону или в мессенджере задавать не стоит: потенциальный арендатор ещё не видел квартиру. Все прочие моменты можно прояснить на просмотре: личное общение даёт больше информации.

Как показывать квартиру потенциальному арендатору

Подготовьтесь к просмотру:

— наведите порядок;

— купите плотные бахилы, чтобы не мыть пол после каждого гостя;

— распечатайте небольшой пресс-релиз о своей квартире — информацию в объявлении и то, что вы хотели бы добавить;

— можно положить в папку чистый лист бумаги и ручку — так арендатору будет удобнее записать и запомнить впечатления именно о вас;

— не забудьте захватить на показ ваш паспорт и правоустанавливающие документы на жильё.

Наниматели могут попросить показать документы, чтобы принять решение, или захотят сразу заключить договор — бывает и такое. Размер задатка обсуждается, если вы его получили, это надо подтвердить распиской.

Несколько советов, как проводить показ:

1. Будьте доброжелательны. Во время просмотра арендатор оценивает не только квартиру, но и вас.

2. Заранее продумайте сценарий просмотра: куда поведёте клиента в первую очередь, куда — потом. Составьте список основных преимуществ вашей квартиры и добавьте к нему пару неочевидных.

3. Покажите из окна, где находятся метро, магазин и школа.

4. Рассказывая о квартире, задавайте встречные вопросы об образе жизни потенциального жильца, о его работе, о причинах, побудивших искать жильё.

5. На встрече обсудите дальнейшее взаимодействие — те пункты, которые планируете прописать в договоре: как часто вы сможете приходить, что будет при задержке оплаты или при досрочном расторжении договора.

6. Узнайте о том, нужна ли потенциальному арендатору временная регистрация — для собственника это дополнительные риски, поэтому продумать такой вариант надо заранее.

Шаг 6. Заключаем договор найма

До подписания договора аренды ещё раз проверьте список обязательных договорённостей. После этого можно переходить к подписанию договора. Типовой договор по сдаче квартиры вы можете дополнить своими пунктами.

Для заключения договора понадобятся:

• 3 комплекта бланков — на случай, если какой-то лист будет испорчен;
• паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире;
• согласие от сособственников, если они есть;
• документ о собственности на квартиру.

При заполнении бланка договора в него вносят:

• паспортные данные;
• сведения о квартире;
• срок, на который заключается договор.

Договор сроком до 11 месяцев не надо регистрировать в Росреестре. Но это не отменяет обязанности собственника платить налоги с полученной прибыли.

При бо́льшем сроке регистрация договора в Росреестре обязательна, если сторонам важно, чтобы он имел юридическую силу. Максимальный срок действия договора — 5 лет.

Оплата

Один из самых важных пунктов договора — оплата. Что обязательно нужно зафиксировать:

— действующую арендную ставку;

— сроки внесения очередного платежа;

— возможность пересмотра платежей — например, повышение ставки раз в год и не более чем на 10%;

— дополнительные платежи: чаще всего это расходы на коммунальные услуги.

Укажите в договоре найма:

• за какие ЖКУ платит наниматель, фиксированная ли это сумма или расчёт ведётся на основании показаний счётчиков;
• кто платит за интернет и может ли наниматель перейти на другого провайдера и установить другое оборудование;
• размер и порядок возврата депозита: этот платёж не является оплатой за последний месяц проживания, как считают многие наниматели;

• кто платит за сломанную технику и мебель.

Договор найма жилого помещения заключается в двух экземплярах, их подписывают обе стороны: один остаётся у наймодателя, а второй — у нанимателя.

Шаг 7. Подписываем акт приёма-передачи жилья

К договору найма жилого помещения прилагается акт приёма-передачи жилья.

В нём надо описать состояние квартиры, дефекты, которые уже есть, приложить опись всей мебели и указать состояние каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать.

Помимо мебели перечислите всю бытовую технику, которую оставите жильцам, с указанием её рабочего состояния. После всех описаний в акте надо отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники наниматели компенсируют потери или ремонтируют всё сами.

Фактически на момент освобождения квартира должна быть в том же состоянии, что и до заселения.

В акт записываются показания всех счётчиков учёта электричества, воды, газа. В будущем наниматель будет оплачивать ежемесячные счета исходя из них.

Шаг 8. Принимаем деньги от арендатора и передаём ему ключи

Завершающий этап — расчёт. Арендатор отдаёт собственнику причитающиеся деньги: сумму оговорённого депозита и ставку ежемесячной аренды.

Собственник пишет расписку о получении денег в двух экземплярах — для обеих сторон договора.

При безналичном расчёте это не требуется: все платежи подтверждены, арендодатель присылает арендатору чек из приложения для самозанятого.

После этого хозяин квартиры передаёт арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.

Шаг 9. Не забываем заплатить налоги

Для оплаты налогов самозанятым достаточно установить приложение на смартфон и платить налог ежемесячно.

Если же уплачивать налоги в статусе физлица, надо будет раз в год подать декларацию.

Главное

— Определите, для кого вы сдаёте квартиру. Это поможет правильно её подготовить.

— Выбросьте старую мебель и купите недорогую новую. Полупустые квартиры сдаются быстрее, чем захламлённые.

— Задайте основные вопросы арендатору по телефону, а уточняющие — при просмотре.

— Включите в договор найма все важные для вас пункты. Если вы о чём-то договорились с арендатором, это должно быть отражено в договоре.

— Не забудьте заплатить налоги.

Фото: AntonSAN, baranq, evgeniykleymenov / Shutterstock / Fotodom, cian.ru