Секреты успешной продажи, ч.19. Порядок действий во время сделки

Готовы к сделке? Рассказываем, что и как в какой последовательности вам предстоит сделать, чтобы она прошла гладко.

Шаг 1. Общий сбор

Первым делом надо убедиться, что все участники сделки собрались. Несмотря на очевидность этого пункта, он важен. Особенно, когда речь идет о сложных «цепочках», в которых участвует много людей.

Очень часто пришедшие вовремя или даже раньше решают: пока остальные подойдут, начнем оформлять те или иные документы по сделке. И начинают – например, могут сделать нотариально заверенную доверенность. Тем самым они рискуют впустую потратить не только время, но и деньги.

«Я бы не советовал начинать вообще любые процедуры до того, пока хоть кто-то из участников отсутствует, – говорит генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков. – Все люди разные. И случаи, когда кто-то «заболел», «вызвали на совещание», «просто передумал» и даже «забыл», встречаются с завидной регулярностью».

Поэтому перед сделкой лучше дождаться всех. Если уж очень не терпится – созвонитесь с отсутствующими в оговоренное время и убедитесь, что они просто немного опаздывают.

Шаг 2. Перечень документов

На этом этапе нужно убедиться, что у каждого участника есть все необходимые документы. А если чего-то не хватает – оценить, можно ли исправить ситуацию оперативно или придется отложить сделку.

Например, кто-то забыл паспорт или документы на квартиру. В этом случае придется либо ждать, пока человек за ними съездит, либо переносить продажу на другой день. А если, допустим, отсутствует нотариально заверенная копия документа, то это дело поправимое, ее можно быстро оформить у ближайшего нотариуса. Недостающие копии обычных документов легко делаются на месте с помощью ксерокса.

Чтобы не запутаться в большом количестве документов, которые должны быть на сделке, Константин Барсуков советует составить их перечень заранее: «Обычно на этапе подготовки составляется так называемая «карта сделки». В ней указывают, сколько продавцов и покупателей, кто продает или покупает по доверенности, от кого нужно согласие супруга, кто будет подавать документы на регистрацию, сколько понадобится ячеек или аккредитивов и на чье имя, и так далее. На основании такой «карты» составляется полный список документов, которые должны принести все участники. И в банке остается только сверить имеющиеся бумаги с этим списком».

Шаг 3. Условия доступа к деньгам

Когда все люди и документы на месте, можно приступать к самой сделке. Первым делом необходимо проверить правильность составленных заранее договоров по аренде ячеек или аккредитивам. Главное – удостовериться, что все условия доступа, о которых вы договаривались, учтены. Если в последний момент произошли какие-либо изменения, то их также необходимо внести. Например, бывали случаи, когда на сделке покупателя представляло доверенное лицо или когда продавцы изъявляли желание разделить полученную сумму по разным ячейкам.

Понятно, что в этой ситуации сделка, скорее всего, развалится и весь увлекательный процесс продажи квартиры придется начинать заново, с написания объявления».

Помимо условий доступа и других ключевых моментов, надо не забыть проверить правильность написания всех персональных данных участников. Ведь даже опечатка в отчестве или лишняя цифра в номере паспорта приведут к проблемам с получением денег из ячейки.

Внеся необходимые корректировки, можно отдать черновик договора сотрудникам банка, которые оформят его окончательно, а затем подписать.

Шаг 4. Закладка денег в ячейку

Теперь нужно произвести сам расчет. В большинстве случаев (если мы не говорим про ипотечную сделку, при которой деньги выдаются из кассы банка), продавец заказывает в банке услугу проверки купюр. Поэтому все направляются в кассу, где покупатель в присутствии продавца отдает на проверку принесенную сумму.

После этого проверенные сотрудником банка деньги закладываются в одну или несколько ячеек (в зависимости от схемы сделки). Если деньги необходимо разложить по разным ячейкам, то при проверке можно попросить кассира разделить купюры на нужные суммы. Как правило, в этом не отказывают, даже если формально такая процедура не значится в перечне услуг .

Шаг 5. Договор купли-продажи

Теперь продавец может со спокойной душой ставить свою подпись под договором купли-продажи, передавая право владения квартирой покупателю. Но предварительно документ также нужно внимательно вычитать как на предмет опечаток и ошибок, так и на предмет наличия в нем всех договоренностей по передаче недвижимости: в какие сроки надо освободить квартиру, выписаться, отдать ключи, что из мебели должно остаться… Все эти условия вы уже обсуждали ранее, при составлении договора, теперь остается только проверить соответствие. Ну и внести дополнения, если нужно. Обсуждать условия договора «с нуля» в день сделки не стоит.

Если договор купли-продажи заверяется у нотариуса

В этом случае после закладки денег в ячейку придется посетить нотариальную контору. «Если часть договоров в сделке нотариальная, а часть – в простой письменной форме, к нотариусу едут только те участники сделки, которым нужно удостоверить договор. Остальные подписывают документ в банке», – рассказывает Константин Барсуков. 

Эксперт предупреждает, что могут быть нюансы – иногда по ситуации в сделке важно, чтобы какой-то договор был подписан раньше других . Поэтому может быть так, что сначала часть участников едет к нотариусу, а потом уже встречаются со всеми остальными в банке.

Подписали договор купли-продажи? Можно выдохнуть – сделка практически состоялась. Но не совсем. «По закону переход права собственности осуществляется только после государственной регистрации», – напоминает Константин Барсуков. Поэтому остается еще один заключительный, но крайне важный шаг.

Шаг 6. Подача документов на регистрацию

Довольно часто подачей документов на регистрацию занимаются представители специализированных компаний. Во-первых, это удобно: проще каждому участнику заранее сделать доверенность, чем «всей толпой» тратить время на поездку и процедуру. Во-вторых, такой человек помогает вычитать и сверить бумаги на предмет ошибок и опечаток, проверить содержание пакета документов и т. д. Это важно, поскольку любая опечатка может привести к отказу в регистрации и породить множество проблем. И в-третьих, как правило, этот же человек занимается подготовкой договора купли-продажи.

Если такая услуга у вас заказана, то после подписания договора купли-продажи весь пакет документов отдается «регистратору», а все участники сделки, пожав друг другу руки, разъезжаются по своим делам.

Впрочем, подать документы на регистрацию можно и самостоятельно. В этом случае в ближайший МФЦ едут все вместе, поскольку примут пакет документов только в присутствии всех «подписантов» или их доверенных лиц.

В случае нотариально удостоверенной сделки действия по регистрации договора ничем не отличаются от того, что происходит с договором в простой письменной форме. С 1 февраля 2019 года нотариусы должны самостоятельно бесплатно в режиме онлайн направлять документы на регистрацию в Росреестр. Если подача в режиме онлайн невозможна, то нотариус должен самостоятельно подать документы на бумажном носителе в двухдневный срок.