Секреты успешной продажи, ч.4. Оценка квартиры

Адекватная цена – залог успешной продажи квартиры. Часто мы слышим выражения «цена по рынку», «цена выше рынка», «цена ниже рынка». Как же поймать этот самый «рынок» и не прогадать? Ведь если завысить стоимость объекта, это повлияет на срок экспозиции (чем выше цена, тем дольше будете продавать). А занизить – значит, продать себе в ущерб. В этой серии мы расскажем, как правильно определить цену недвижимости.

Методология

Вы можете использовать несколько методов для оценки своей квартиры. Самый легкий способ – воспользоваться нашим калькулятором ЦИАН. Занесите в него параметры недвижимости и получите результат.

Еще один способ – пригласить специалиста по недвижимости, который оценит вашу квартиру, такую услугу часто оказывают бесплатно.

Наконец, следующий метод, которым пользуются многие, в том числе и профессиональные оценщики – сравнительный. Вы можете посмотреть объявления в вашем районе и, если повезет, даже в вашем доме, сравнить характеристики объектов и прицениться. Вроде бы ничего сложного, но есть немало ловушек для тех, кто не занимается постоянно продажей и покупкой квартир. Поэтому расскажем подробно о том, на что нужно обращать внимание при определении цены. Можно составить таблицу (см. таблицу) и ставить плюсы и минусы напротив каждой характеристики объекта, а потом подсчитать, сколько в итоге получится.

Что влияет на цену

Итак, при самостоятельном определении цены вы должны принимать во внимание ключевые характеристики недвижимости. Называем основные факторы, влияющие на стоимость жилья.

Первый — месторасположение

Давно известно, что квартиры в районах ЦАО, ЗАО, ЮЗАО ценятся выше, чем ВАО и ЮВАО. Но одного названия района для определения цены квартиры недостаточно. Нужно учитывать и другие характеристики, такие как: удаленность от метро, наличие рядом супермаркетов, парков, школ, детских садов, поликлиник, стройки, предприятий, загрязняющих окружающую среду. Имеет значение предыстория района и самого дома. Если квартира расположена в хорошем месте, это может прибавить к ее стоимости до 25– 30% по сравнению с аналогичным вариантом, имеющим неудачное расположение.

Второй — тип дома

Всем известно, что монолитный или кирпичный дом ценится выше, а вот панельный, особенно пятиэтажный — ниже. До сих пор у покупателей в цене сталинские постройки, тем более что во многих таких домах уже давно сделали капитальный ремонт и поменяли инженерные системы, а некоторые собственники самостоятельно заменили коммуникации у себя в квартирах.

Третий — этаж

Чем выше этаж, тем лучше, на первом мало кто хочет жить. Хотя есть покупатели, которые ищут именно нижние этажи. Например, если в квартире будет проживать пожилой человек, ему проще сразу из подъезда зайти в квартиру, чем пользоваться лифтом (да еще и беспокоиться о том, сломается он или нет). Но в среднем квартиры на низких этажах теряют в цене до 10, а то и 15%.

Четвертый — состояние подъезда 

Положительно повлияет на цену жилья чистый, без запаха, подъезд, который не заставлен соседским хламом. Дополнительные плюсы – если дежурит консьерж (причем, не просто сидит и получает за это деньги, а выполняет свои функции) или установлены системы видеонаблюдения. Кстати, квартиры расположенные в одном и том же доме, на одинаковых этажах, могут различаться по цене. Дешевле будет стоить недвижимость в том случае, если, скажем, подъезд угловой или выходит на проезжую часть. При положительных характеристиках подъезда прибавляйте к стоимости квартиры 5-10%.

Пятый — соседи

Понятно, что всю правду про соседей можно узнать, лишь поселившись в доме. Но если рядом живут явно маргинальные личности, то это будет заметно сразу и повлияет на цену недвижимости. Учтите, что дисконт составит от 5 до 10%.

Шестой — состояние квартиры 

В этом пункте имеется в виду качество ремонта, его срок давности. В предыдущей серии мы уже говорили о том, как влияет внешний вид квартиры на ее продаваемость, поэтому подробно останавливаться на этом не будем. Отметим лишь, что цену на квартиру без ремонта следует назначать с вычетом стоимости самого ремонта (при сравнении с аналогичной квартирой). Например, если в одном подъезде продается жилье с качественным ремонтом за 6 200 000 рублей, а в соседнем – точно такое же, но «убитое», то оно не должно стоить более 5 500 000 рублей (в некоторых, совсем запущенных случаях, достаточно и 5 000 000 рублей).

Если вы продаете жилье без ремонта, а рядом строят новый ЖК, где реализуют квартиры без отделки, то стоит присмотреться к их цене. Возможно, на их фоне у вас есть шанс стать конкурентоспособным на рынке.

Помните, отличное состояние квартиры прибавляет до 20% к стоимости.

Седьмой— вид из окна

С этим все понятно: чем лучше и красивее вид, тем квартира дороже. В дорогих сегментах даже есть особая категория – «видовая квартира». Например, жилье с прекрасным видом на Москву продается на 10, а то 20% и выше. Добавим, что вид с высоты также дает определенную наценку при продаже, впрочем, в сегменте стандартных квартир он не слишком повлияет на стоимость, но станет несомненным преимуществом.

Восьмой – двор 

Территория возле дома в основном влияет на скорость продажи, но на стоимости квартиры тоже может отразиться. Хорошо, если двор благоустроен, на нем установлены детские площадки и спортивные зоны с тренажерами. Во многих дворах ставят шлагбаумы, чтобы ограничить въезд и парковку автотранспорта, что также может считаться плюсом. Кстати, наличие свободных мест на парковке тоже дает несомненные преимущества при продаже. Если все это есть в наличии и двор в идеальном состоянии, то около 5% вы можете приплюсовать к цене квартиры.

Девятый – правоустанавливающие документы

Идеальный набор документов явно способен повысить стоимость жилья на вторичном рынке. Лучше всего, если у квартиры был единственный собственник с момента приватизации или покупки жилья в новостройке. Прозрачная история перехода прав собственности — это тоже большой плюс, особенно, если у вас в наличии абсолютно все документы, в том числе от предыдущих собственников (об этом мы рассказывали в первой серии). В то же время существенными минусами в истории недвижимости считаются такие обстоятельства, как наследство, срочная продажа при недавнем переходе прав собственности (менее года), рента, продажа по доверенности. Цена квартиры может повышаться или понижаться до 20% в зависимости от состояния документов.

Десятый – участие риэлтора

Может быть, это и покажется странным, но наличие или отсутствие риэлтора влияет на цену квартиры. Сейчас очень часто муссируется тема продажи или покупки недвижимости «без агента». Но как ни крути, специалист, если он грамотный и опытный, помогает как раз правильно определить стоимость недвижимости, провести переговоры в пользу клиента и организовать сделку. Причем сами агенты при покупке квартир для своих клиентов предпочитают работать с теми продавцами, у которых тоже есть риэлторы – так проще договориться и не надо дополнительно обсуждать очевидные вещи при совершении сделки. Наличие агента гарантирует продажу квартиры по рыночной стоимости.

Итак, документы подготовлены, квартира приведена в товарный вид, цена выставлена верно. Следующий шаг – спланировать рекламу объекта. О том, как это правильно сделать, расскажем в следующей серии.

Таблица 

Характеристики квартиры и их влияние на ее стоимость