недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Риски покупателя вторички. Часть 1: жена против

12 081 64 Блог специалиста 29
Риски покупателя вторички. Часть 1: жена против

Армия "сам-себе-риелторов" год от года не уменьшается, поэтому решила написать серию постов с очевидными и не очевидными рисками для покупателей. 

Первое правило, которое нужно усвоить, если появились мысли купить квартиру на вторичном рынке: хочешь мира, готовься к..... суду. Не все это понимают, но практически любую сделку, при желании, можно оспорить в суде. Скажете, почему это не происходит в массовом порядке? Просто большая часть населения не обладает достаточными юридическими знаниями для этого.

Вы можете сколько угодно таскать продавцов по ПНД, НД, оформлять сделку для подстраховки у нотариуса и т.д., но вы никогда не узнаете, как продавалась квартира до вас. Думаете, что будете рассматривать только квартиры не менее чем в 10-летней собственности у одного продавца, потому что сроки исковой давности вас спасут? Опять мимо! Сроки исковой давности такое расплывчатое понятие, что ими можно только свою совесть успокаивать. 

Давайте разберем на примере:

Купили вы 5 лет назад квартиру. Жили не тужили в общем, но в один прекрасный момент обнаружили в почтовом ящике повестку в суд. Некая дама (условная Клавдия) утверждает, что часть квартиры принадлежит ей, и она не давала своего согласия на продажу и просит суд признать сделку недействительной.

И тогда вы начинаете разбираться. Оказывается у вашего продавца, условного Василия, была жена, в период брака с которой эта несчастная квартира и была приобретена (только на его имя естественно). Но вы же видели паспорт этого 40-летнего Василия, и отметки о том, что он в браке, там не было. Но вы точно помните, что этот вопрос вы Василию задавали, на что хитроумный продавец показал вам свидетельство о расторжении брака со своей женой, где черным по серому написано, что развод произошел задолго до покупки квартиры.

Оказалось, что Клавдия была Василию второй женой, в браке с которой квартира и была приобретена. Но Клавдия нашла себе заграничного миллионера и устремилась в новую жизнь за американской мечтой. Василий, недолго погоревав, подал заявление на развод. А потом он озаботился продажей квартиры без согласия уже бывшей супруги. Для того чтобы провернуть эту аферу, Василию потребовалось всего лишь ….. потерять паспорт…. А вместе с паспортом канули в небытие и все отметки о прошлых браках, и Василий как завидный жених холостой собственник продает эту квартиру.

Спустя время, у Клавдии жизнь в Америке с миллионером не сложилась, и она возвращается в Россию, попутно припоминая, что в славном городе Выдропужске у нее была квартира….

Вы, конечно, недоумеваете требованиям Клавдии вернуть квартиру, ведь срок исковой давности по закону 3 года. Но есть нюанс, с какого именно момента он отсчитывается. Думаете с момента развода? Или с момента продажи квартиры? Нет, срок исковой давности идет с того момента, когда супруга узнала о нарушении своего права в отношении совместного имущества.

У Клавдии, в этой истории, есть все шансы выиграть дело, а результат уже будет зависеть от убеждений конкретного судьи. Здесь или признают сделку недействительной и нужно будет вернуть квартиру (а деньги сами понимаете, уже потрачены), или присудят Василию выплатить компенсацию бывшей супруге. Но хуже всего в подобных историях, что супруги могут быть в сговоре и, тогда, они будут просить суд вернуть квартиру обратно.

Комментарии 64
Ирина Старчикова28 января 2019, 19:10

Ирина, при потере паспорта, гражданину ставят ВНОВЬ штампы о браке и разводе. Но даже если так не было сделано, все претензии Клава будет предъявлять исключительно Васе. А новый собственник будет совершенно ни при чем.

Ответить
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 января 2019, 22:07

Отчасти верно, но супруга будет подавать в суд на признание сделки недействительной, чем затронет интересы Покупателя, но это "пугалка" скорее для последнего....

Ирина Лысенко29 января 2019, 12:43

Ирина, при потере паспорта никаких штампов о браке и разводах не ставят, если сам владелец этого не захочет (но только при обращении в органы ЗАГС и при предоставлении свидетельств). У ФМС просто нет доступа к данным ЗАГСов. При замене паспорта при действующем браке штамп будет стоять, а если брак расторгнут, то выдадут чистенький паспорт без истории

Сергей Румянцев30 января 2019, 15:09

Цитата: "А новый собственник будет совершенно ни при чем."
------------------------------------------------------------------------------
Не факт. Как решит суд.

Егор Хуснулин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 февраля 2019, 17:02

В Мск ни разу не ставят. А иногда и штамп о действующем браке не ставят. И по поводу "исключительно Васе" Вы абсолютно не правы, видимо, не имеете понятия о судебной практике...

Наталья Якушина28 января 2019, 21:06

Ирина Старчикова, Ваше положение "все претензии Клава будет предъявлять исключительно Васе" противоречит матчасти.
Из п.3 Ст. 35 СК РФ : "... Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки".

Ответить
Ирина Старчикова30 января 2019, 15:29

Все верно. Клава и будет предъявлять претензии Васе, что он с ней деньгами не поделился. Опять же, без ее согласия и заявления развод оформить НЕВОЗМОЖНО. И если Клава никаких претензий при разводе не предъявляла, то собственно, о чем тогда вообще разговор?

Леонид Николаевич30 января 2019, 18:38

Наталья, норма пункта 3 статьи 35 "Семейного кодекса РФ" от 29.12.1995 N 223-ФЗ распространяется только на супругов, брак которых не расторгнут или не признан недействительным, каковыми бывшие супруги не являются, в отношении которых после расторжения брака применяется режим общей долевой собственности, установленный статьёй 246 "Гражданского кодекса РФ", на что неоднократно обращал внимание Верховный Суд РФ в своих судебных актах!

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 января 2019, 21:58

Многое зависит от того каким образом был оформлен развод. Ведь супруги при разводе могли не делать раздел имущества и титульным собственником был супруг, а он далее после 3-х лет спокойно продал эту квартиру.
Тут еще восстанавливать срок исковой давности дело не совсем простое.....

Ответить
Наталья31 января 2019, 20:39

Михаил,сообщите,пожалуйста,Ваше образование и квалификацию по диплому.Укажите учреждение.Спасибо.Странно,что на ЦИАНе вы 7 с лишним лет,а отзывов не имеете!

Наталья31 января 2019, 20:39

8 лет!

Егор Хуснулин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 февраля 2019, 17:07

Ни разу не зависит, ибо квартира, приобретённая в браке, является СОВМЕСТНОЙ собственностью с момента госрегистрации перехода права собственности, на чьё бы имя она не оформлялась, и раздел имущества к этому абсолютно никакого отношения не имеет. Вообще путаница этих двух моментов очень распространённый косяк даже среди так называемых "профи".

Наталия Прошкина2 февраля 2019, 21:02

Божечки, какие ж вы вообще проверки можете устраивать, если элементарных вещей не знаете...
вот одного этого вашего сообщения достаточно - и все остальное сразу становится резко понятно))

Нателла28 января 2019, 22:24

С автором статьи трудно не согласится. В самом деле, причин признания сделки ничтожной очень много и порой самых неожиданных... Но есть интересная деталь: правильное участие правильного профессионального агента по недвижимости может гарантировать успешную защиту от виндикационного иска. На самом деле гарантия 100%, но термин "может" применён с поправкой на нашу реальность.. и непредсказуемость суда любого уровня. Как это работает ? - секрет. Но подтверждено неоднократно судебной практика, в частности ВС. А догадаться может всякий, если очень захочет - там не очень сложная схема

Ответить
Наталия Прошкина29 января 2019, 1:54

Вот нравятся мне все эти «правильные участия»)))
Секретные, разумеется)
Покажите хоть один договор, в котором прописана отвественность «правильного агента» в случае возникновения-таки виндикационного иска (или любого другого чертика из табакерки)...
А если в договоре это не прописано - то все ваши 100% гарантии - пустые слова, извините.

ID: 1305151629 января 2019, 10:28

Очень ценное замечание Наталии. Простой вопрос - как риэлтор это будет проверять? Правильно - никак. Но надует щеки и попросит денег за "секретную" проверку. Ответственности нет никакой.

В судах тоже не идиоты сидят, вопрос не в юридической грамотности населения, а в том, что массово такую схему отъема жилья провернуть не так уж просто.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 января 2019, 12:29

Да, пожалуйста Наталья Прошкина и ID: 13051516, обращайтесь- будет как договор, так и гарантия полной проверки. Вот только не удивляйтесь от цен, потому как ответственность соответственно стоит денег.

ID: 1305151629 января 2019, 12:58

Михаил, уточните, пожалуйста, каким образом ваша ответственность будет юридически и процессуально закреплена?
В чем заключается "полная" проверка?

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 января 2019, 13:06

Уточняю: договор с юрлицом, в котором прописана ответственность.
Полная проверка предполагает абсолютно все запросы, но большинство из них нелегальные- это конечно не является гарантией, но позволяет сказать "Стоп" заранее, ликвидировав все возможные риски.
В прошлом году я потратил огромное количество денег на проверки и на запросы: в результате мы не купили три объекта, которые оказались в зоне риска. Конечно на двух можно было утверждать, что это не заряженное ружьё, но оно тоже может выстрелить раз в год как говориться.........

Наталия Прошкина29 января 2019, 17:23

Михаил Морозан, запросы в какие органы, инстанции, организациии? Здравый смысл подсказывает, что ни вы, ни какой-либо другой агент не можете иметь блат ВО ВСЕХ структурах, чтобы делать «нелегальные запасы». Допускаю, что по какому-то району вы можете добыть инфо больше, чем в платной выписке из ЕГРН. И то не ВСЮ.
Я вам объясню, почему вы сейчас мне напишете, что это все тайна - где и как вы добываете информацию. Потому что нигде и никак!
Все компании, предлагающие услуги (любые) или продающие товар (любой), кроме риэлторских фирм, стараются показать схемы своих действий как можно более открыто, рекламу даже с подробностями делают. В любом салоне красоты вам подробно расскажут, чем Элос отличается от LPG (например), почему вам для вашей кожи предлагают именно эту процедуру, как ее будут делать и т д и т п - все прозрачно.
В автомастерской - аналогично, но про машину. Вам расскажут технологию изготовления матраса. Вам покажут процесс производства детского питания. Даже в ресторане есть меню с указанием ингредиентов блюд (хотя каждый повар и готовит по-своему - но ингредиенты вы знаете заранее). Перед операцией врач подробно расскажет, что именно он будет делать, из какого сплава протез и где его закупают.
Профессиональные секреты - это миф. Нет их. Есть просто профессионалы, которые дольше учились и имеют больший опыт. Но и они делятся «секретами».
И только риэлторы - такие все из себя таинственные.
Прямо маги и волшебники, имеющие философский камень и добывающие с его помощью золото из железа)))

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 января 2019, 17:32

А я Вам и не напишу, естественно, так как это подсудное дело и должностные лица не в праве разглашать такую информацию третьим лицам. За это простите статья светит всем подряд и лишение права занимать должность.
Найдите дурака кто Вам напишет, где он справки берёт и по каким каналам)))

Да, своим клиентам я предоставляю такие справки с печатью, но даже "на руки" не отдаю- не дай Бог они где-то "засветятся", ушли, забыли эту квартиру и пусть продают дальше- нам важно обойти такие объекты и не купить кота в мешке.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 января 2019, 17:35

А по рынку автоуслуг я помню прекрасно рассуждения своего партнера о том, как и сколько там фальсификата, но там хоть по цене видно- где оригинальная запчасть, а где подделка или восстановленная.....

В каждой сфере есть профессионалы, вот только их единицы, а "раздухаренных" или "распиаренных" большинство...

Наталия Прошкина29 января 2019, 19:33

Круто)
Не поняла только: должностное лицо, разглашающее третьим лицам секретную информацию - это риэлторы, которы не могут клиентам рассказать, чем они занимаются, или это тётушка, дающая вам сфотать архив домовой книги?
Вообще, как в сказке: чем дальше, тем страшней))
Выходит, вы тут сейчас какбэ заявляете, что проверить чистоту квартиры можно только нарушив закон, то есть криминальным путем, то есть став самому по сути преступником?!
Ау, полиция!!!)))

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 января 2019, 20:46

Да, других вариантов у Вас нет и не будет. Есть закон о защите персональных данных, по которому Вам мило и любезно откажут в любой инстанции....
Вот Вы бы вместо того, чтобы кричать "Ау, полиция!!!!", кричали бы поинтереснее: ведь почему у нас до сих пор такой предмет как юридическая грамотность не преподается в школах и в ВУЗах, и Гражданский кодекс у нас стоит в магазинах 500 рублей, хотя свои права и обязанности каждый гражданин не знает и никто ему не пытается их объяснить- а пропаганда работает в другом направлении.........

ID: 1305151630 января 2019, 12:20

Да, тут остается только с Натальей согласиться. Даже, если есть люди, которые реально могут "пробить", то в 90% случаев обыватель попадется на обыкновенного разводилу, который ему покажет бумажку с мифической печатью.
Не говоря уже про справедливое замечание по поводу широты "связей" риэлторов - понятно, что обычный человек, даже профессиональный риэлтор может иметь контакты на "земле", доступ к записям местной домовой книги и т.д. Но никогда не поверю, что он будет способен "пробить" и убедиться в том, что гражданин, продающий квартиру не находится в браке, который он заключил в Магаданской области 15 лет назад.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 января 2019, 13:11

Это Ваше право, соглашаться или нет. Обычно тот, кто соглашается- и попадает на разводилово. Это нормально в наше время.... будьте бдительны, хотя уверен, что Вы сами себе приятные и Вам никто не нужен.

ID: 1305151630 января 2019, 14:25

Михаил, я вроде бы ни личности не переходил, и не готов подобные вещи от вас услышать.
Просто из аргументов пока только: у нас есть секретные проверки, какие не расскажем, откуда тоже не расскажем, но верьте нам. Если это так, то верить тут, конечно, можно только человека которого давно и хорошо знаешь лично.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 января 2019, 14:42

А я и не переходил на личности, как и не приглашал в клиенты также. Я всего лишь высказал своё взгляд на процесс проверки и те, кто утверждает, что всё это разводилово, в большинстве случаев сам знает как ему действовать.
Я услугу сопровождение, как и подбора, выполняю очень редко и очень дорого, а всё почему?- Мне лишняя принятая ответственность по договорам не столь нужна. Работы хватает на альтернативных сделках и на проверке своей продаваемой недвижимости.

Риэлторы, у которых сопровождение со стороны Покупателей поставлено на поток, рискуют гораздо больше, и неизвестно как и когда они закончат свою деятельность, потому как проверка документов объектов сравнима с бегом по минному полю не совсем обученного сапера.

Вообще, чем больше работаешь, тем больше появляется как возможностей в плане проверки, так и мозгов включается гораздо больше в анализе всех документов- это своеобразное горе от ума, но оно скорее на благо Заказчику, чем риэлтору.

ID: 1305151630 января 2019, 16:00

Михаил,
Проверки - не разводилово. Разводилово - это когда на простой вопрос, что и где будет проверяться тебе начинают напускать туман и уводить разговор в сторону отвлеченных тем и "сексотов". И конечно, значительная часть проверок - это общедоступные базы по паспортам, ФССП и пр. Не говоря уже про опыт и "чутье", когда вся картинка должна биться: комментарии продавца, открытые источники и не общедоступные данные.
Ну, а профессионализм горем никогда не был. И во благо шел не только клиентам, но специалисту, которому за него платят.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 января 2019, 16:44

Как я Вам могу ответить что и где будет проверятся, не видя документов и не глядя в историю квартиры? Вы некомпетентно высказываетесь или мне тут список организация для Вас выложить, из которых риэлтор получает информацию? Вопрос: зачем оно Вам нужно знать?

Не пытайтесь обладать той информацией, которая Вам возможно не пригодится. Таких вот "клиентов", которые пытаются узнать "кто, где и как, и через кого?" очень много, но зачем кому-то предоставлять такую информацию?

Вы далее внизу посмотрите: Ирина привела в пример три ссылки на три дела. Нормальный риэлтор постоянно ознакамливается с такими вот документами, набираясь опыта. А простому человеку этим когда заниматься?

Наталия Прошкина30 января 2019, 19:30

Михаил Морозан,
А вот в другом обсуждении - ссылки тут давать не принято, как я понимаю - мне другой профи ответил вполне себе конкретно: 15 тыр - максимальная цена «глубокой» проверки (указал инстанции)...
Что скажете? Он - просто более профи, чем вы? Или вы все же нам тут лапшу на уши вешаете? ;))

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 января 2019, 19:51

Наталия, я не могу оценивать работу или возможности другого специалиста, да я и не смотрю по сторонам кто и как работает и по каким тарифам. Вот Вы голосуете рублем и выбором- пожалуйста, все в Ваших руках. За 15 тысяч Вам дадут договор, проверку и заключение по проверке- соглашайтесь))) А может ещё и сделку сопроводят- это вообще подарок)
Потом поделитесь впечатлениями- я буду только рад почитать.

Наталия Прошкина31 января 2019, 3:13

Я не голосую ничем, я не покупаю сомнительных квартир))
И не обращаюсь к риэлторам.
По одной простой причине: не понимаю, чем они занимаются.
И вот уже месяц никто мне не может объяснить.
Даже полтора месяца.
Все вот надеюсь - вдруг мне объяснит кто, что делает риэлтор, кроме размещения объявления и показов квартиры (я продавец - мне не нужна никакая глубокая проверка моей квартиры, я в ней 17 лет прожила)
Мне размещение на двух самых популярных площадках с удержанием объявления в топе обошлось в 9 тыр за месяц, прошло 11 показов (я не живу в квартире и поэтому просила знакомую открывать-закрывать дверь; на что потратила ещё 11 тыр) ну и мой адвокат за составление ДКП и присутствие на сделке запросила 20 тыр. Итого 40.
Квартиру я продаю за 11 млн 200 тыр, и мне все время звонили риэлторы, которые предлагали услуги за 2% - то есть за 224 тыр. Пытаюсь понять, чего такого волшебного они собирались сделать за сэкономленные мною 184 тыр? Никто объяснить не может.

ID: 1305151631 января 2019, 9:10

Наталья, а зачем вам объяснять? Вы и так понимаете, что эти 2% - стандартная цена. На одного адеквата в виде вас приходится 9 идиотов, на которых риэлтор тратит время. Вот за это время вы и платите.

Михаил,
Мне неинтересен список организаций, т.к. я не плачу деньги сейчас. Платил за проверку, обязательно детально бы узнавал в чем она заключается.
Тут в одном блоге ваш коллега честно написал - "без гарантий". Вы же выше пишете, что дадите клиенту некие гарантии по договору. А чем вы отвечать будете, если что? 50% от официального дохода в 0 рублей, а также отсутствующим имуществом? Такие гарантии и я могу дать. Или все же есть что-то посущественнее - например 15% от стоимости квартиры, которые будут заморожены на счет до 3х лет с даты сделки?

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
31 января 2019, 10:26

Об одной и том же по пятому разу, извольте откланяться.... Перечитайте сначала...

Ринат Закиров31 января 2019, 11:32

Михаил Морозан "договор с юрлицом, в котором прописана ответственность."
Юрлицо в случае чего отвечает имуществом и уставным капиталом наверное? Сколько он? 10 000?

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
31 января 2019, 11:51

Нет, у меня договор с ИП, а оно отвечает полностью своим личным имуществом.
Уходить с этой формы не собираюсь, сейчас в планах стоит застраховать свою деятельность- у страховщиков есть такая услуга по страхованию от профессиональных ошибок в риэлторской деятельности, страховку можно оформить на определенное количество договоров в год с определенной суммой страхового возмещения. Это уж на крайний пожарный случай, но думаю будет не лишним, потому как проверять до третьего перехода права часто очень накладно, тут на двух переходах права средств много уходит.
Сейчас подал два запроса в две страховые, чтобы понимать какие условия у этого страхования.

Ринат Закиров31 января 2019, 12:53

Опять наведение тени на плетень. Вы же пишете: "договор с юрлицом, в котором прописана ответственность."
По факту гарантии клиенту даете вы, а ответственность в случае чего несет левый ИП, с которым у вас договор о чем то.
Хорошая схема.
Сколько там этого личного имущества у ИП? Хватит на возмещение хотя бы одной потерянной квартиры? Не проще ли ему будет вообще закрыться и обанкротиться? Или окажется, что квартира съемная, автомобиль арендует, сам инвалид и т.п.? Сколько лет вашему клиенту придется с ним судиться?
И главный вопрос, риторический: зачем вам вообще договор с ИП? Почему не хотите отвечать своим имуществом как физлицо?

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
31 января 2019, 13:14

ИП оформлен на меня, какое еще "левое" лицо Вы пытаетесь приплести.
Декларировать своё личное имущество публично не вижу смысла.
Работаю аккуратно.
Я ещё раз повторяю: я не пытаюсь взять поток Покупателей на подбор и поток на проверку и сопровождение. У меня нет того вала документов, все аккуратно анализируется.
Вот, если снизить расценки, взять одновременно 5 клиентов- тогда будет очень сложно и можно что-либо упустить.

ID: 1305151631 января 2019, 13:56

Слушайте, я вам задаю довольно простой вопрос, который задаст любой покупатель, если вы ему будете давать "гарантию" по результатам вашей проверки.
Что стоит за вашей гарантией кроме вашего честного имени и вашего слова?

Мне не нужно здесь перечислять, что у вас есть, а чего нет. Но клиенту своему вы сможете объяснить каким именно имуществом, аккредитивом либо другим инструментом вы будете нести ответственность, если ошибетесь? Статус ИП ничего не дает, он ничего не стоит. Как и ООО с уставным капиталом в 10 тыс. рублей. Надеюсь, вопрос понятен.

Ринат Закиров31 января 2019, 14:55

Михаил Морозан
"У меня договор с ИП, а оно отвечает полностью своим личным имуществом. "
"Декларировать своё личное имущество публично не вижу смысла."
Это становится все интереснее. У вас лично и у вашего ИП разное имущество?

Ринат Закиров31 января 2019, 15:01

ID: 13051516 нет там никаких гарантии и обязательств. Очередной развод. Он и ИП завел, чтобы соскочить в случае чего. Иначе работал бы по договорам между физиками, в которых писал бы "Я, Михаил Морозан, гарантирую юридическую чистоту сделки и т.п., а в случае потери клиентом права собственности, обязуюсь возместить ему стоимость утраченной квартиры и прочие убытки за свой собственный счет путем продажи своей квартиры/машины/дачи и т.п.".

Сергей Румянцев31 января 2019, 16:14

Михаил Морозан! Мне кажется что Вы напрасно тут тратите время и силы. Вас НЕ СЛЫШАТ. Потому что не хотят слышать. Подозреваю что троли.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
31 января 2019, 16:15

Уважаемый, изучите для начала наше законодательство, прежде чем так публично высказываться. Риски физлица, которое оказывает услуги без постановки на учет налоговой, изучите в первую очередь, а также штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность. У меня в ОКВЕД все виды деятельности указаны, связанные именно с недвижимостью.

Диалог на этом точно стоит заканчить, потому как прокололись Вы на пустом месте....
Знакомьтесь с законами РФ в полной мере, чтобы не терять лицо на ровном месте... что-то слышал про уставной капитал, где-то видел и где-то встречал- у нас вот так большинство граждан примерно что-то знают, а ещё меньшая часть понимает о чём речь, печально......
Всего доброго)

Да, Сергей- я понимаю, что это для "разогрева" форума очередной диалог ни о чём))) Я слова "тролли" или "троллизм" не употребляю, пусть эти люди дальше идут своей дорогой...

ID: 1305151631 января 2019, 17:43

В общем, понятно.
В принципе, профессиональнее было бы написать, что гарантировать вы будете в соответствии с законодательством РФ. А в соответствии с законодательством РФ вы (ну или любой риэлтор образно) гол как сокол (если не дурак, конечно) и взять с вас нечего.

Вот такой сухой остаток, несмотря на "детские" обвинения в незнании законодательства, троллинге и пр. Странно, что этот очевидный факт ценности риэлторских гарантий так сложно признать, в конце концов профессионализм и в этом также заключается.

Сергей Румянцев2 февраля 2019, 22:14

А судьи кто?

Илья29 января 2019, 13:47

Зависит от того, что написано про семейное положение Василия в договоре купли-продажи, по которому он приобретал квартиру. Если там прописано, что он покупал в браке и супруга согласна, тогда любой грамотный риелтор потребует от Василия при продаже согласие данной супруги. Если в договоре купли-продажи прописано, что Василий в браке не состоит, тогда иск Клавдия может предъявлять только Василию.

Ответить
Ирина Лысенко29 января 2019, 16:23

Илья, дело в том, что с 1 марта 2013 года отменена регистрация ДКП как сделки и регистрируется только переход права собственности. А на основании п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Т е если ДКП в простой письменной форме, то согласие не требуется. Но согласие супруга на продажу так и осталось обязательным.
Согласие на покупку необходимо только для следующих типов договоров:
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
Договор уступки права требования по ДДУ
Договор ипотеки (залога недвижимости).

Андрей29 января 2019, 14:17

Василий мог оформить оформить отношения с Клавдией за границей, а мог и с иностранкой в другой стране, тогда вообще никаких штампов в паспорте не будет и терять ничего не надо, а если захочет такая супруга, то сможет поставить апостиль у консула, далее с легализованным свидетельством о браке в суд, вот и все. А покупателя сразу должно было насторожить отличие данных нового паспорта Васи с его же старыми паспортными данными в ДКП,которое заключалось во время брака, но опять же паспорт может быть неизменным и чистым в случае брака за бугром.

Ответить
Ирина Лысенко29 января 2019, 16:42

По поводу того как легко признаются недействительными сделки, можно узнать изучив судебную практику. Например вот:
здесь наглядно видно, что сроки исковой давности условные
http://sudact.ru/regular/doc/MDsKL4ngLOUC/

http://sudact.ru/regular/doc/DHQ188rbbQx4

А вот здесь супруги Николашины были в сговоре. Муж продал недвижимость без согласия супруги Тагинцевой. А Тагинцева перепродала ее Глазневу. А Глазнев (или его агент/юрист) оказался умным и взял перед сделкой согласие Николашиной.
Супруги наверно думали, что согласие после сделки уже ничего не значит, но суд счел по другому.
http://sudact.ru/regular/doc/u9SRGQ953CYp

Ответить
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 января 2019, 17:08

Ирина, а Вы хоть сами читали тексты под этими ссылками? Вы в блоге описали одну ситуацию, а привели в пример ссылками совершенно другие ситуации, которые к блогу вообще отношения не имеют.

Я писал комментарии исходя из того, что у моей клиентки была вот прям аналогичная ситуация в 2015 году(разница была лишь в сроке 4 года после развода), и адвокату так и не удалось восстановить срок исковой, благо он нашёл тонкую соломинку как вытащить дело.

Ирина Лысенко29 января 2019, 17:23

Михаил, какая именно ссылка вас смущает? В блоге описана ситуация, когда супруга не давала согласия на продажу квартиры и все дела по ссылкам описывают подобные ситуации. Единственное, что не упоминается в ссылках, так это факт умышленной утери паспорта, но если погуглить продолжительное время, то такое дело тоже можно найти.
По вашей ситуации очень интересно какой выход нашел юрист, если это не тайна за семью печатями, то напишите, пожалуйста, в личку )))

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 января 2019, 17:28

У Вас в блоге приведет пример, когда отчуждение было после расторжения брака, а в ссылках во время брака- это разные вещи к слову....
Тайны адвокатов не раскрываю без их согласия: напишу лишь одно- он подал другой иск, который был связан с продажей, но не был связан с разделом ни коим образом.

Ирина Лысенко29 января 2019, 19:43

Михаил, вариаций историй, описанной в посте, великое множество. И по каждой ситуации индивидуальное решение суда. Это все есть в открытом доступе, в приведенных мной ссылках, при желании можно найти аналогичную ситуацию. В блоге, всего лишь, изложена проблема, на которую стоит обратить внимание, чтобы у добросовестного покупателя в дальнейшем не было лишней головной боли.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 января 2019, 14:44

Я понимаю, что каждая ситуация индивидуальна, но всё же Вы немного другие примеры привели.

Наталья31 января 2019, 20:45

У Михаила бесполезно что-либо спрашивать.смотрите предыдущую переписку.У Михаила все "за семью печатями и все нелегально"

Борис Д30 января 2019, 0:03

Да, легально получить большинство нормальных выписок по истории квартиры нельзя. С другой стороны есть серый рынок услуг по предоставлению такой инфы.
Но это мелочь, т.к. по документам и по базам данных с гарантией пробить квартиру нельзя. Во-первых, в базах всегда был бардак, а во-вторых... не буду дальше пугать...

Но в любом случае просто некорректно говорить о 100% гарантиях чего либо. Ну, нигде не бывает абсолютных гарантий, везде есть потенциальные риски. Поэтому главная задача - просто снизить риски, насколько это возможно, ну и соломки подложить, где возможно. Давайте будем реалистами.

Ответить
Леонид Николаевич30 января 2019, 18:30

1. У Клавдии, в этой истории нет никаких шансов выиграть дело даже, если она и в сговоре со своим бывшим супругом, потому что требование пункта 3 статьи 35 "Семейного кодекса РФ" от 29.12.1995 N 223-ФЗ о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга на заключение одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, распространяется только на супругов, брак которых не расторгнут или не признан недействительным, каковыми бывшие супруги не являются, в связи с чем:

1) при отсутствии судебного спора на квартиру, бывший супруг вправе продать её без какого-либо согласия его бывшей супруги, что подтверждается судебной практикой;

2) требование нотариуса о предоставлении бывшим супругом удостоверенного нотариусом согласия бывшей супруги на сделку незаконно, которое можно обжаловать в установленном законом порядке на основании того, что норма пункта 3 "Семейного кодекса РФ" не распространяется на бывших супругов, в отношении которых после расторжения брака применяется режим общей долевой собственности, установленный статьёй 246 "Гражданского кодекса РФ", на что неоднократно обращал внимание Верховный Суд РФ в своих судебных актах;

3) требование государственного регистратора о предоставлении отчуждателем-бывшим супругом такого согласия бывшей супруги также незаконно, что истолковал Верховный Суд РФ в своём определении от 06.07.2016 N 47-КГ16-5.

2. Аналогичное требование государственного регистратора также признано незаконным Судебной коллегией по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 18.07.2017 N 33а-15523/2017 по делу N 2а-964/2017.

Ответить
ID: 1305151631 января 2019, 9:12

Леонид Николаевич, большое спасибо.
А вы случаем не риэлтор?

Андрей Сошников31 января 2019, 11:03

Леонид Николаевич не прав.
Если квартира приобреталась в момент нахождения в браке, то супруг(а) имеют долю в праве собственности и после развода. Сделка может быть признана недействительной при обращении в суд супруга, чьё нотариальное согласие на продажу квартиры не было получено.
Нотариус и госрегистратор не могут требовать этого, а вот бывший супруг может.
Определение С-П горсуда - квартира приобреталась не в период брака.

Ответить
Леонид Николаевич31 января 2019, 12:28

Андрей, заявляя, что я будто не прав, Вы также заявляете, что не прав Верховный Суд РФ, истолковавший в своём определении от 06.07.2016 № 47-КГ16-5, что требование пункта 3 статьи 35 "Семейного кодекса РФ" от 29.12.1995 N 223-ФЗ о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга на заключение одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, распространяется только на супругов, брак которых не расторгнут или не признан недействительным, каковыми бывшие супруги не являются, в связи с чем:

1) при отсутствии судебного спора на квартиру, бывший супруг вправе продать её без какого-либо согласия его бывшей супруги;

2) требование государственного регистратора о предоставлении отчуждателем-бывшим супругом такого согласия бывшей супруги также незаконно.

В подтверждение чего выкладываю полный текст Определения Верховного Суда РФ от 06.07.2016 N 47-КГ16-5.

«ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 июля 2016 г. N 47-КГ16-5

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ в составе:
председательствующего Хаменкова В.Б.,
судей Зинченко И.Н. и Калининой Л.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по кассационной жалобе Петровой Т.А. на решение Новотроицкого городского суда Оренбургской области от 31 марта 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 18 июня 2015 года, которыми отказано в удовлетворении ее заявления об оспаривании действий государственного регистратора и возложении обязанности устранить нарушения прав.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Зинченко И.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ
установила:

15 августа 2002 года между Г. (продавец) и Петровой Т.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: . 25 декабря 2014 года между Петровой Т.А. (даритель) и Петровой Е.М. (одаряемая) заключен договор дарения указанной квартиры.

В тот же день, 25 декабря 2014 года, Петрова Т.А. обратилась в Новотроицкий отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а Петрова Е.М. - с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру. К заявлениям Петрова Т.А. приложила договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права от 25 января 2010 года и договор дарения, а Петрова Е.М. - договор дарения.

30 декабря 2014 года государственным регистратором Новотроицкого отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области принято решение о приостановлении государственной регистрации до 30 января 2015 года, о чем Петровой Т.А. и Петровой Е.М. направлено уведомление N .

Данное решение принято на том основании, что для государственной регистрации необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга Петровой Т.А. - Х.

2 февраля 2015 года Петрова Е.М. обратилась в то же учреждение с заявлением о приостановлении государственной регистрации права собственности на квартиру в связи со сбором недостающих документов.

В тот же день, 2 февраля 2015 года, государственным регистратором Новотроицкого отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области принято решение о приостановлении государственной регистрации до 2 мая 2015 года для сбора недостающих документов, о чем Петровой Т.А. и Петровой Е.М. направлено уведомление N .

Не согласившись с таким решением о приостановлении государственной регистрации, Петрова Т.А. обратилась в суд с заявлением, в котором просила признать незаконными действия государственного регистратора, выраженные в приостановлении государственной регистрации права собственности на квартиру и перехода права собственности на квартиру, а также возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области обязанность произвести государственную регистрацию права собственности на квартиру и перехода права собственности на квартиру.

В обоснование заявленных требований заявитель ссылалась на то, что законных оснований для приостановления государственной регистрации не имелось, потому что брак между нею и Х. был прекращен 20 ноября 2006 года, поэтому согласие бывшего супруга не требуется.

Решением Новотроицкого городского суда Оренбургской области от 31 марта 2015 года в удовлетворении заявления отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 18 июня 2015 года данное решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Петрова Т.А. просит отменить указанные судебные акты и принять по административному делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Определением судьи Верховного Суда РФ от 10 мая 2016 года кассационная жалоба с административным делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ приходит к следующему.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке в силу статьи 328 Кодекса административного судопроизводства РФ являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие существенные нарушения норм материального права при рассмотрении и разрешении настоящего дела допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Отказывая в удовлетворении требований Петровой Т.А., суды согласились с мнением государственного регистратора, изложенным в оспариваемом решении о приостановлении государственной регистрации, о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга на распоряжение квартирой, поскольку на момент ее приобретения заявитель состояла в браке с Х. квартира приобреталась на их денежные средства, является их общим имуществом, не разделена, режим совместной собственности супругов в отношении этой квартиры не изменён.

Однако с доводами судов согласиться нельзя, так как они основаны на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения.

Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (абзац третий пункта 1 статьи 17 указанного Федерального закона).

Согласно абзацу одиннадцатому пункта 1 статьи 17 этого же Федерального закона правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

В силу абзаца первого пункта 2 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством РФ, не допускается.

Представление на государственную регистрацию прав документов, по форме и содержанию не соответствующих требованиям действующего законодательства, а также непредставление документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя, являются основаниями для отказа в государственной регистрации прав (абзацы четвертый и десятый пункта 1 статьи 20 указанного Федерального закона).

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 19 этого же Федерального закона государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений.

Приостанавливая государственную регистрацию права собственности на квартиру по адресу: и перехода права собственности на нее, государственный регистратор руководствовался пунктом 1 статьи 19, абзацами четвертым, десятым пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и абзацем первым пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ.

В соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в день обращения Петровой Т.А. и Петровой Е.М. с заявлениями о государственной регистрации) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Вместе с тем статьей 2 Семейного кодекса РФ закреплено, что семейное законодательство устанавливает условия и порядок вступления в брак, прекращения брака и признания его недействительным, регулирует личные неимущественные и имущественные отношения между членами семьи: супругами, родителями и детьми (усыновителями и усыновленными), а в случаях и в пределах, предусмотренных семейным законодательством, между другими родственниками и иными лицами, а также определяет формы и порядок устройства в семью детей, оставшихся без попечения родителей.

Таким образом, предметом регулирования семейного законодательства являются, в частности, имущественные отношения между супругами. Отношения, возникающие между участниками гражданского оборота, не относящимся к членам семьи, семейное законодательство не регулирует.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Как видно из материалов дела и установлено судом при его рассмотрении и разрешении, брак между Петровой Т.А. и Х. был прекращен 20 ноября 2006 года, а договор дарения между Петровой Т.А. (даритель) и Петровой Е.М. (одаряемая) был заключен 25 декабря 2014 года, то есть тогда, когда Петрова Т.А. и Х. супругами, распоряжение общим имуществом которых определялось положениями статьи 35 Семейного кодекса РФ, быть перестали и приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями Гражданского кодекса РФ.

В этой связи, исходя из пунктов 2 и 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ, требовать представления Петровой Т.А. нотариально удостоверенного согласия ее бывшего супруга Х. на распоряжение квартирой государственной регистратор был не вправе.

При таких обстоятельствах оспариваемые решение, действия государственного регистратора являются незаконными и подлежат отмене.

Требования Петровой Т.А. о возложении обязанности произвести государственную регистрацию Судебная коллегия считает не подлежащими удовлетворению, поскольку сведений о принятии решения об отказе в государственной регистрации заявителем не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ

определила:

решение Новотроицкого городского суда Оренбургской области от 31 марта 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 18 июня 2015 года отменить.

Принять по административному делу новое решение, которым заявление Петровой Т.А. удовлетворить частично.

Решение (действия) государственного регистратора Новотроицкого отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о приостановлении государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: Оренбургская область, город Новотроицк, проспект Металлургов, дом 21, квартира 50, а также о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру признать незаконным и отменить.

В удовлетворении заявления Петровой Т.А. в остальной части отказать.».

Леонид Николаевич31 января 2019, 13:41

Ответ на сообщение Андрея Сошникова от 31.01.2019 г. 11:03

«Определение С-П горсуда - квартира приобреталась не в период брака.»

1. Здесь Вы, Андрей, тоже ошибаетесь, потому что предметом спора, рассмотренного в апелляционном порядке Санкт-Петербургским городским судом от 18.07.2017 N 33а-15523/2017 по делу N 2а-964/2017 был отказ государственного регистратора в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю «А. Н.» от продавца «А. М.» на квартиру, возникшего на основании договора её купли-продажи, заключённого 16 августа 2016 г. через четыре года после расторжения брака продавцом этой квартиры «А. М.» с его бывшей супругой «А. А.», с которой он состоял в зарегистрированном браке на момент купли им этой квартиры, что подтверждается:

1) имеющимся в деле правоустанавливающих документов нотариально удостоверенным 03 марта 2011 года согласием «А. А.» на куплю этой квартиры «А. М.», бывшим её супругом на момент купли им этой квартиры;

2) браком между «А. М.» и «А. А.», расторгнутым до последующей продажи «А. М.» спорной квартиры покупателю «А. Н.» через четыре года после его расторжения,

о чём именно указано в этом судебном акте.

2. Свой незаконный отказ в государственной регистрации перехода права по этой сделке государственный регистратор обосновывал тем, что продавец квартиры «А. М.» не представил в регистрирующий орган предусмотренное пунктом 3 статьи 35 «Семейного кодекса РФ» нотариально удостоверенное согласие на её продажу его бывшей супруги «А. А.», с которой он состоял в зарегистрированном браке на момент купли им этой квартиры, даже несмотря на то, что она была куплена им на его личные денежные средства, что именно подтвердила «А. А.» в своём нотариально удостоверенном согласии от 03 марта 2011 года на куплю этой квартиры её бывшим на тот момент супругом «А. М.», в котором она также указала, что эта квартира не является их совместно нажитым имуществом супругов.

3. Однако судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда сочла такой отказ государственного регистратора незаконным потому, что:

1) приобретённая продавцом «А. М.» в период брака на денежные средства, вырученные от продажи принадлежавшего ему до вступления в брак имущества, спорная квартира не может быть признана совместной собственностью супругов на основании того, что она является единоличной собственностью продавца «А. М.», подтверждаемого нотариально удостоверенным 03 марта 2011 года согласием на куплю этой квартиры его бывшей супруги «А. А.»;

1) в связи с расторгнутым браком спорная квартира перестала иметь статус совместно нажитого имущества супругов, потому что в этом случае на неё распространяется режим общей долевой собственности, необходимость установления которого в настоящем деле отсутствует, потому что проданная «А. М.» квартира даже до расторжения брака с «А. А» не имела статуса совместно нажитого имущества супругов, потому что была приобретена им на свои личные денежные средства.

4. В апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 18.07.2017 N 33а-15523/2017 по делу N 2а-964/2017 также имеется ссылка на Определение Верховного Суда РФ от 06 июля 2016 года N 47-КГ16-5.

5. В подтверждение чего выкладываю полный текст Апелляционного определения Санкт-Петербургского городского суда от 18.07.2017 N 33а-15523/2017 по делу N 2а-964/2017.


«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2017 г. N 33а-15523/2017

Судья: Матусяк Т. П.

Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Стаховой Т. М.
судей Бутковой Н. А., Ивановой Ю. В.
при секретаре Г.
рассмотрела в судебном заседании административное дело N 2а-964/2017 по апелляционной жалобе А.Н. на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 февраля 2017 года по административному иску А.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т. М., объяснения представителя административного истца - адвоката Алтыева А. Б., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - С., Судебная коллегия

установила:

А. Н. обратилась в суд с административным иском, в котором просила признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) от 30 сентября 2016 года в государственной регистрации права собственности А.Н. на квартиру , возникшего на основании договора купли-продажи квартиры от 16 августа 2016 года, заключенного с А. М.

В качестве мер по восстановлению нарушенного права просила обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности А. М. (сын административного истца) на указанную квартиру и о регистрации права собственности А. Н.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 февраля 2017 года в удовлетворении административного иска отказано.

В апелляционной жалобе административный истец просит отменить решение суда от 14 февраля 2017 года, как постановленное при неправильном применении норм материального права.

В суде апелляционной инстанции представитель административного истца - адвокат Алтыев А. Б. настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу С., полагая решение суда законным и обоснованным, просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Административный истец А. Н., заинтересованные лица А. М. (сын административного истца) и А. А. (бывшая невестка административного истца), надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, доказательств уважительности причин неявки или ходатайства об отложении судебного заседания не представили.

В соответствии с ч. 6 ст. 226, ч. 1 ст. 307 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.

Судебная коллегия, выслушав объяснения представителя административного ответчика, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что квартира приобретена А. М. на основании договора купли-продажи от 15 февраля 2011 года, заключенного с

Согласно пункту 4 указанного договора, квартира продается по цене рублей, при этом покупатель - А. М. заявляет, что уплачиваемые им по договору денежные средства не являются совместной собственностью, нажитой им в период брака с А. А. (до замужества - Т.), зарегистрированного , поскольку эти денежные средства выручены им от совершенной 29 июля 2008 года сделки по продаже имущества, принадлежавшего лично ему до вступления в брак (л. д. 9-10).

03 марта 2011 года А.А. выдано согласие супруга, удостоверенное нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург на бланке N..., согласно которому она подтверждает, что денежные средства в сумме рублей, на которые ее супругом А. М. приобретена вышеуказанная квартира, являются его личной собственностью и не является имуществом, нажитым супругами во время брака (л. д. 50).

Государственная регистрация права собственности А. М. на квартиру произведена 09 марта 2011 года, т.е. после оформления вышеуказанного согласия супруги от 03 марта 2011 года (л. д. 10 оборот).

Впоследствии, брак между А. М. и А. А. расторгнут (л. д. 49).
16 августа 2016 года между А.М. и А.Н. заключен договор купли-продажи квартиры (л. д. 25).

В этот же день (16 августа 2016 года) А.Н. через Многофункциональный центр Петродворцового района Санкт-Петербурга (сектор N 2) подано заявление в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру. Одновременно с заявлением А. Н., в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о прекращении права собственности на квартиру обратился А. М.

В качестве документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации прав, заявителями представлен договор купли-продажи квартиры от 16 августа 2016 года (л. д. 24).

Уведомлением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 30 августа 2016 года N 78/081/007/2016-108 А. Н. и А. М. извещены о приостановлении государственной регистрации прав в отношении указанного объекта недвижимого имущества до 29 сентября 2016 года по основаниям, предусмотренным абз. 1 п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.

Государственный регистратор указал, что квартира по вышеуказанному адресу приобретена А. М. в период брака с А. А., следовательно, является общей совместной собственностью супругов. Вместе с тем, в нарушение п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, в регистрирующий орган не представлено нотариально удостоверенное согласие А. А. на отчуждение указанной квартиры.

Как указано государственным регистратором, имеющееся в деле правоустанавливающих документов нотариально удостоверенное согласие А.А. от 03 марта 2011 года на приобретение квартиры, не свидетельствует об одобрении ею последующей сделки отчуждения недвижимого имущества.

Административному истцу и А. М. предложено представить дополнительные доказательства наличия оснований для государственной регистрации прав на объект недвижимости.

Уведомлением от 30 сентября 2016 года N 78/081/007/2016-108 А.Н. и А.М. извещены об отказе в государственной регистрации прав на основании договора купли-продажи квартиры от 16 августа 2016 года в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: , по основаниям, предусмотренным абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") в связи с тем, что не представлено нотариально удостоверенное согласие супруги А. М. на отчуждение вышеназванной квартиры.

Разрешая возникший спор и приходя к выводу о правомерности отказа в государственной регистрации права собственности А. Н. на вышеназванную квартиру, суд первой инстанции указал, что в отсутствие брачного договора или соглашения о разделе имущества, квартира имеет режим совместной собственности супругов, поскольку на момент приобретения и регистрации права собственности на нее А. М. состоял в браке с А. А. Следовательно, государственный регистратор законно и обоснованно требовал предоставления нотариально удостоверенного согласия бывшей супруги продавца - А. А. на отчуждение квартиры А. М.

Судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции ошибочными, а решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с абз. 1 п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05 ноября 1998 года N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дела о расторжении брака", не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.

Из приведенных выше положений следует, что юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов является то, на какие средства (личные, общие) и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) приобреталось имущество одним из супругов во время брака. Имущество, приобретенное одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов. Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности.

Таким образом, квартира , приобретённая А. М. в период брака на денежные средства, вырученные от продажи принадлежавшего ему до вступления в брак имущества, не может быть признана совместной собственностью супругов. Нотариально удостоверенное согласие А. А. от 03 марта 2011 года также подтверждает единоличную собственность денежных средств, а в последующем и приобретенной на эти деньги квартиры, ее супругу - А. М. без установления режима совместной собственности супругов в отношении перечисленного имущества.

Следовательно, последующая продажа А. М. указанной квартиры не является распоряжением общим имуществом супругов, а значит, не требует согласия А. А. на совершение данной сделки.

Кроме того, как видно из материалов дела, брак между А. М. и А. А. прекращен , а договор купли-продажи квартиры между А. М. и его матерью А. Н. заключен 16 августа 2016 года, т. е. по прошествии 4-х лет после прекращения брака продавца и в то время, когда имущественное положение супругов перестало определяться статьей 35 Семейного кодекса РФ. Следовательно, бывшие супруги в этой ситуации могли приобрести статус участников совместной собственности, регламентация которого осуществляется положениями Гражданского кодекса РФ.

В этой связи, исходя из пунктов 2 и 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ, требовать представления А. М. нотариально удостоверенного согласия его бывшей супруги А. А. на распоряжение квартирой государственный регистратор был не вправе.
Аналогичное по своему содержанию толкование статей 35 Семейного кодекса РФ и 252 Гражданского кодекса РФ приведено в Определении Верховного Суда РФ от 06 июля 2016 года N 47-КГ16-5.

При изложенных обстоятельствах Судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы о незаконности решения государственного регистратора и суда. Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 февраля 2017 года подлежит отмене, как постановленное при неправильном применении норм материального права, с вынесением по делу нового решения об удовлетворении административного иска.

Руководствуясь п. 2 ст. 309 Кодекса административного судопроизводства РФ, Судебная коллегия

определила:

решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 14 февраля 2017 года отменить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) от 30 сентября 2016 года в государственной регистрации права собственности А.Н. на квартиру .

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) в срок по 31 августа 2017 года включительно произвести государственную регистрацию права собственности А. Н., года рождения, уроженки , женского пола, гражданки РФ, имеющей паспорт гражданина РФ N..., выданный , код подразделения , СНИЛС , проживающей по адресу: , на однокомнатную квартиру на основании договора купли-продажи от 16 августа 2016 года, заключенного с А.М., года рождения, уроженцем .».

Константин Геннадьевич20 февраля 2019, 15:25

Недавно в какой то газетёнке видел советы. Типа продавец хаты обязан за свой счёт все наивозможнейшие бумажки предоставить каждому желающему.

Ответить
Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 февраля 2019, 16:15

ну вобщем-то да :)

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru