недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Когда возникает дата владения для ФНС?

Вся Россия 1 226 35

Имеется нестандартная ситуация: у матери была квартира, которую договором рассрочки мы с женой приобретали год назад. В квартире надобность пропала, хотели продавать, но договор рассрочки не закончился и по договору выплаты были сделаны не все. Решили пойти путём Обоюдного расторжения сделки через соглашение, якобы сделали расписку что получили все выплаченные деньги, всё прошло, однако новая дата регистрации совсем свежая, буквально в начале ноября. Беспокоит вопрос: Если сейчас квартиру продавать, придётся ли матери платить налог? Ведь по идее мы вернули всё как было до нашей с ней сделки, а соответственно основания приобретения этой квартиры те же, что бы много лет назад?

Советы 35
Ирина Владимировна КораблеваЛучший совет2 декабря 2019, 20:42

Если в графе "основание права" ничего, кроме справки о выплате пая не указано, то Вам просто повезло и срок будет считаться даже не по старой дате регистрации, а по дате полной выплаты пая, ведь это ЖСК, а там собственность отсчитывается с момента выплаты пая.
Если же в графе "основание права" указана не только справка, но и соглашение о расторжении, то налоговая посчитает срок владения обнуленным.

Александр Воронич2 декабря 2019, 20:31

Здравствуйте. Если год назад право собственности от Вашей мамы перешло к Вам, а затем Вы подписали соглашение о расторжении и право собственности вернулось к Вашей маме, то срок владения обнулился.

ID: 440801122 декабря 2019, 20:33

Ну просто сейчас основания владения - это всё та же выписка о выплате пая в 1994 году. Просто сейчас если продавать, мы же будем ссылаться именно на неё, так как она и является основанием владения.

Александр Воронич2 декабря 2019, 20:37

Для точного "диагноза" рекомендую обратиться на очную консультацию к риэлтору/юристу с документами. С Ваших слов полного понимания картины нет.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 декабря 2019, 1:19

Даже не мечтайте. Право собственности на квартиру у мамы возникло "в начале ноября" этого года. Вот если бы речь шла о расторжении сделки судом и изъятии права из чужого незаконного владения, вот тогда бы суд восстановил срок права. В данном же случае право прекратилось и потом по каким-то причинам появилось вновь.
Не все документы основания права собственности прописываются в основном разделе "Документы основания". В базе ЕГРН есть дополнительные поля для разделов по истории формирования права. Эти поля обычный человек, я, вы... не видим, зато их видит государственный регистратор и наверняка программное обеспечение обеспечивающее взаимодействие ФНС и Росреестра.
И еще, для коллег. Что-то мне подсказывает (напоминает), что соглашение о расторжении не прописывается в документах основаниях, чисто технически такое не прописывается, странно представить, но не может гос.регистратор это почему-то прописать. Вроде бы даже отказываются они такое прописывать. Не знаю в чем причина, но наверняка логическое или правовое основание для этого есть.
Коллеги, давайте вспомним, видел ли кто-то из нас такой правоустанавливающий документ в разделе Свидетельства или Выписки ЕГРН хоть разок? А)?

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 декабря 2019, 1:23

Минфин - коротко и по существу:
Министерство финансов Российской Федерации: Письмо № 03-04-05/72713 от 10.10.2018

Татьяна Смирнова3 декабря 2019, 4:49

Здравствуйте, для Даниила Пятецкого, не далее как к июне этого года столкнулась с выпиской из ЕГРН в которой было указано в графе Документы-основания : Соглашение о расторжении договора купли -продажи от 26.05.2019г. ( город С-Петербург)
Для ТС-если в документах основаниях указано соглашение о расторжении, то срок обнуляется

Татьяна Литвинова3 декабря 2019, 6:43

Я тоже видела в выписке основание - Соглашение о расторжении договора.

В соответствии с приведенным Даниилом письмом Минфина, "срок владения квартирой для целей обложения налогом на доходы физических лиц исчисляется с даты государственной регистрации на нее права собственности после расторжения договора купли-продажи".
То есть, срок владения "обнуляется".
Мне кажется, в таком случае Соглашение о расторжении должно быть указано в Выписке обязательно.

Но если срок обнулился, то у продавца должен возникнуть новый вопрос: можно ли при последующей продаже воспользоваться вычетом в размере расходов на приобретение? И какую сумму можно учитывать в качестве этих расходов? Сумму первоначальной покупки?

И еще есть интересный вопрос про новый минимальный срок владения после расторжения.
Если предположить, что основанием права собственности (до расторгнутого договора) было, например, наследство или дарение от близкого родственника, то через сколько лет после расторжения можно будет продать квартиру без уплаты налога? Через 3 или 5? ;о)

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 декабря 2019, 11:37

Добрый день. Право прекратилось - срок владения прервался. Затем право возникло на основании соглашения о расторжении. В случаях, не указанных в пункте 3 ст. 217.1 НК РФ (приватизация, рента, наследство, дарение), минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Даже если в документах-основаниях бумажной выписки не будет соглашения о расторжении, в базу гос. регистратор соответствующую запись в любом случае сделает. Право свежее - налог будет. Что касается вычетов, думаю, можно рассчитывать только на 1 млн.

Допустим. Соглашусь с Даниилом, что налоговая может вычислить историю перехода права. Вопрос, будут ли они этим заниматься? Или удовлетворятся предоставленными документами?
Это первое.
Второе: Татьяна совершенно правильно задалась вопросом о расходах на приобретение. Но ЖСК может быть старым, где первоначальное приобретение было еще за советские рубли, тогда это теряет смысл.
Однако, я думаю, что в данном случае можно и нужно учитывать не первоначальную сумму приобретения, а стоимость соглашения о расторжении. Причем, не только возвращенную сумму, которая была меньше полной стоимости продажи, а всю сумму договора купли-продажи, потому что у мамы по этому договору возникло право на ВСЮ сумму договора, и за расторжение она рассчиталась частично деньгами, а частично правом на получение оставшихся денег.
Проведем параллель: если считается, что квартира выбывала из собственности мамы, то не может не считаться, что в этот же период деньги были собственностью мамы. Расторжение - это тоже возмездная сделка.
Что думают лучшие умы форума по этому поводу? :)))

Кроме того, я тоже как-то видела документы с расторжением в основании права. Они ОБЯЗАНЫ это фиксировать. Суды при налоговых спорах тоже обращают внимание на указанное в свидетельстве основание права и его дату - видела такие решения судов.
Жаль, что автор вопроса не указал, есть ли расторжение в основании права.
Но если нет, то нельзя ли здесь применить положение НК РФ, которое говорит о том, что все неясности должны трактоваться в пользу налогоплательщика?

ID: 440801123 декабря 2019, 21:06

Есть соглашение в выписке. Прямо под справкой о выплате паевого взноса.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 декабря 2019, 12:41

Очень интересная мысль. Если рассматривать сделки так, что мама продала квартиру за определённую сумму, а затем квартира вернулась в собственность мамы, но не безвозмездно. Да, может быть в таком контексте и можно будет привязать расходы на приобретение, а не миллион!

Надежда Гарнюк3 декабря 2019, 12:44

Ирина Владимировна! Даже, если Вы правы, с налоговой бодаться замучаешься. Нужно автору уже сейчас запрос в Минфин по этому поводу делать.

Надежда, я не спорю - у нас здесь только теория, предположения и идеи. За ручку я автора вопроса в налоговую не поведу, как иногда вожу своих клиентов по сделкам. И, да, всем нам известно, что в налоговой без суда или писем минфина доказать свою правоту могут только очень подкованные и "зубастые" люди, а остальным налоговый инспектор в манере, не предполагающей споров и возражений, навесит налог по полной программе даже там, где его можно не платить((

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 декабря 2019, 13:09

Минфин во всех письмах акцентирует ТОЛЬКО на стандартный вычет в размере 1-го миллиона и ни слова про право на вычет по расходам, хотя как правило, всегда упоминают и про этот выбор в том числе, а здесь полная тишина про второй вариант вычета, пересмотрел ни одно письмо от минфина, везде, примерно вот такая картина:
"Если физлицо продало квартиру, но из-за неоплаты покупателем ее стоимости договор купли-продажи был расторгнут и право собственности на квартиру было вновь зарегистрировано на физлицо, то для целей получения имущественного вычета при реализации этого имущества в следующем году считается, что квартира находится в собственности физлица менее трех лет. Соответственно, вычет предоставляется в размере, не превышающем 1 млн руб."

Александр Воронич3 декабря 2019, 13:37

Ирина Владимировна!
Я не знаю, что думают лучшие умы, а я уверен в том, что в такие ситуации лучше не попадать. Люди самостоятельно по собственной воле делают то, о чём не имеют никакого представления, а потом ой... Сначала включаем новый пылесос, он ломается, а потом начинаем читать инструкцию. Ничего нового. Чем отличается умный человек от мудрого? Умный знает, как выйти из сложной ситуации, а мудрый знает, как в неё не попасть.

Арман, закон основывается на принципе справедливости.
То, что пишет минфин - это несправедливо, т.к. нет вины продавца в том, что ему не заплатили по договору.
Расторжение договора - это СДЕЛКА. И сделка возмездная.
Минфин тоже ошибается и даже иногда пишет абсолютно противоположные ответы по вопросам с одинаковой ситуацией.
Я полагаю, что в суде решение могло бы быть в пользу налогоплательщика.
Просто никто еще не дошел до суда с такой же ситуацией.

Хих... интересно, какова была бы судебная перспектива у человека, который предъявил бы иск к такому не заплатившему покупателю, чтобы тот возместил ему сумму налога при последующей продаже?

И еще, Арман! В приведенной цитате из письма минфина сказано о том, что деньги не уплачены. Т.е. совсем. Может быть в этом и дело? В том, что продавец ничего не возвращал при расторжении?
Александр! Абсолютно согласна! У меня тоже все время крутится мысль о том, что всего этого можно было избежать, изменив способ оформления - имелось несколько вариантов, которые полностью спасли бы от налога.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 декабря 2019, 15:12

Ирина Владимировна, Вы же знаете, что я всегда на стороне налогоплательщика, если есть хоть какая-то зацепка, а с мнением Минфина очень часто не соглашаюсь, тем более, когда эти мнения сами бывают противоречивыми, как Вы справедливо заметили. А здесь можно и нужно идти до конца, можно попробовать для начала устроить разбор полётов в самой налоговой пока без суда, если не получится, тогда идти в суд, оснований и доводов должно хватить. Если ещё учесть, что минфиновские все письма устарели, а время меняется и уже то, что вчера считалось невозможным - сегодня уже факт, например, тот же ВЫЧЕТ по расходам после дарения или наследства, то однозначно нужно бороться, послабление по примерео схожему вопросу уже имеем - значит вперед и с песней :))

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 декабря 2019, 18:29

"Хих... интересно, какова была бы судебная перспектива у человека, который предъявил бы иск к такому не заплатившему покупателю, чтобы тот возместил ему сумму налога при последующей продаже?"
:)))))))))))))
Хих..., разве что, когда очень сильно хочется наказать такого не заплатившего покупателя, а государству приятно, что налог уплачен и неважно кем и кто наказан :)).
А так, если есть желание судиться, то проще с иском о признании исходного срока владения с восстановлением всех прав ст. 217.1 НК РФ. Судебная перспектива лучше-нажитых врагов меньше!))

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 декабря 2019, 20:28

Коллеги, а не проще ли вместо расторжения сделать обратный ДКП(с указанием начальной покупной стоимости) и тогда пусть Покупатель "попадает" на налоги, раз это его инициатива расторгнуть договор?

Миша, там одна семья:) Интересно, а нельзя ли как-нибудь аннулировать соглашение о расторжении? И тогда уже начать с чистого листа, и сделать все без налога?

ID: 440801124 декабря 2019, 13:52

Регистрация произведена. Операция необратимая.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 декабря 2019, 22:05

Ирина Владимировна, мне кажется в пределах одной семьи можно договориться о продаже этой квартиры на сторону с указанием покупной стоимости, и тогда по формуле расходы минус доходы... получится ноль.

не поняла....

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 декабря 2019, 0:01

"Интересно, а нельзя ли как-нибудь аннулировать соглашение о расторжении?" - подписать соглашение о расторжении соглашения о расторжении)? В другом вопросе автор рассказал, что консультировался перед тем, как расторгнуть ДКП у сотрудников МФЦ...Автор, мы, конечно, компетентнее, но вопрос все-таки нужно решать практически, видя все документы и полностью погрузившись в ситуацию. Задача всех здесь собравшихся не допустить таких ситуаций, которая у вас уже случилась. Вам теперь нужно обращаться на очную консультацию к хорошему юристу, имевшему аналогичный опыт, сейчас главное - не сделать хуже, чем есть, а для этого все ваши дальнейшие шаги должен планировать профессионал.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 декабря 2019, 2:00

По расходам на покупку на примере раздела ЗУ (другого не встречал):
Минфин допускает их применение при разделе ЗУ в соответствующей пропорции вновь образованных ЗУ, т.е. "собственность обнуляется", но затраты к вычету применить можно. Но при разделе ЗУ по логике право не выбывает.

Вот да, Даниил, у меня тоже крутилось в голове это сравнение с земельным участком и письмо минфина.
А что касается права на ЗУ после раздела, то оно-таки прекращается, т.к. первоначальный участок перестает существовать, а раз нет участка, то нет и права собственности на него.

ГК РФ Статья 235. Основания прекращения права собственности

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и (!)при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (!).

Николай Бумагин5 декабря 2019, 13:02

Ирина Владимировна, в письме Минфина от 22 июля 2016 г. N 03-04-07/43026 дают обратную информацию: право собственности после раздела объекта не прекращается. И срок владения исчисляется с даты первоначального приобретения.

Николай, приведенное Вами письмо относится к квартирам. А мы говорим об аналогии с разделенными земельными участками. В соответствии с нормами Зем. кодекса право на участок, из которого образованы новые участки, прекращается. В этом случае срок владения новыми участками считается с даты регистрации, НО при расчете налога на доход от их продажи налогоплательщик вправе учесть расходы на приобретение первоначального участка. ПИСЬМО Минфина РФ от 15.03.2017 № 03-04-05/14570

ID: 440801125 декабря 2019, 14:59

Пообщался с налоговиками из соседнего региона, дал им все имеющиеся документы, получил обратную связь: если предоставить полностью все документы в заверенных копиях вместе с декларацией, то налог платить вообще не нужно, так как по идее сделка считается (по мнению налоговиков) несостоявшейся и право исчисляется с момента первого приобретения. Дохода они здесь не увидели, не знаю что скажут нашли.

Я здесь уже вижу некомпетентность тех, кто консультировал, потому что, во-первых, письма минфина говорят обратное - право прекращалось, сделка состоялась и потом была расторгнута. Не надо путать со сделкой, которая была признана недействительной.
А во-вторых, если они считают, что право в данном случае исчисляется с момента первого приобретения, то зачем они рекомендуют принести декларацию? Ведь в этом случае доход от продажи налогом не облагается, а такой доход не подлежит декларированию.
Кроме того, декларации в дальнейшем проходят в налоговой камеральную проверку. Сейчас Вы ее сдадите, у Вас примут, предположим, налоговый инспектор в Вашей налоговой тоже считает, что налога нет, но не факт, что так посчитает камеральная проверка. Потом начислят налог по полной программе.
Добивайтесь официального письменного ответа на Ваш вопрос, а только потом решайте, как продавать будете.

ID: 440801125 декабря 2019, 21:54

Их просто смутил факт, что сделка была по договору рассрочки, обязательства не были выполнены и в последствии отменены и возвращены к состоянию до этого договора. Тем более в основаниях владения фигурирует выписка о выплате пая аж от 1994 года, т.е. там нет свежей купли-продажи, соответственно, доходу там взяться, так же, не от куда. Декларацию сказали подавать как раз из-за последней регистрации, потому что срок владения обнулился, но! Основание по паю никуда не делось. Опять же я пересказываю слова налоговика, за что купил - за то и продаю. Сделаем продажу, подадим декларацию - а там уже напишу по результатам. Тем более жду ответ от ФНС на почту еще.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru