Налог с продажи нежвижимости

Здравствуйте. Если право обоих супругов на их объекты было зарегистрировано до брака и у вашей клиентки нет иного жилья в собственности, то никаких оснований для возникновения НДФЛ с продажи после 4 июля 2026 года не будет. Это ее единственное жилье, совместной собственности на другие объекты недвижимости, приобретенные в браке, нет. Ипотека, оплачиваемая в браке, не делает объект недвижимости совместно нажитым, второй супруг сможет претендовать на 1/2 средств, выплаченных в браке, а не на долю в квартире, да и то в случае спора в суде, а не "по умолчанию". Просто заранее подготовьте пояснение для ФНС и предупредите клиентку, что его скорее всего придется отправить через ЛК налогоплательщика. В нем нужно сослаться на ст. 217.1. НК РФ и указать, что жилье на момент продажи было единственным, срок 3 года истек, обязанности по подаче декларации и уплате НДФЛ нет. А то, что инспекторы консультируют в интересах ФНС, это не новость, увы.

Здравствуйте, ключевой здесь момент — статус «единственное жильё» на дату продажи. Клиент приобрела эту недвижимость 4 июля 2023 года, и на момент продажи (после 4 июля 2026 года) она владела ею более трёх лет. А для единственного жилья как раз действует льготный минимальный срок владения — 3 года. То есть условие для освобождения от НДФЛ выполнено: срок прошёл, и на момент сделки у неё не было другого жилого помещения в собственности.
Тот факт, что позже (в декабре 2023 года) жених купил другую квартиру, а затем они поженились, на статус клиентки не влияет. Для налоговой важно, какое имущество числится лично за продавцом на дату перехода права собственности при продаже. Совместная собственность супругов учитывается только в том случае, если жильё приобреталось в браке и за счёт общих средств — тогда оно может считаться общим имуществом. Но в вашей ситуации первая квартира куплена клиенткой до брака, поэтому остаётся её личной собственностью.
Правило, что покупка нового жилья в течение 90 дней до продажи не лишает статуса «единственное», работает именно для самого собственника. То есть если бы клиентка сама купила вторую квартиру за 90 дней до продажи первой — статус сохранился бы. Но здесь вторую квартиру купил жених до брака, и это вообще не учитывается при оценке статуса клиентки.

Первый вопрос: когда был зарегистрирован брак?
Второй вопрос: что именно ее жених приобрел: новостройку по ДДУ или вторичку?

Если купил вторичку и до регистрации брака, то налоговая ни с чем останется - это без вопросов. А если купил вторичку после регистрации брака, то налог будет, и, чтобы его не было, нужно им заключить брачный договор о раздельном владении этими квартирами.

Если покупал новостойку по ДДУ, по окончании строительства ни рубля не доплачивал за лишние метры и право собственности зарегистрировано уже в браке, то оч. тяжело будет объясняться с налоговой, но налога тоже нет в этом случае. А вот если доплачивал за лишние метры и право собственности зарегистрировано в браке, то тоже надо до сделки заключить брачный договор о раздельном владении квартирами, потому что в этом случае его квартира считается совместным имуществом.

Очень часто они просто не понимают, но другой вопрос почему они в большинстве случаев не понимают в пользу налогоплательщика )
Коллега всё подробно описал, добавить нечего!