Налоги при продаже нежилого помещения.

Здравствуйте. С вероятностью близкой к 100 любая сделка с нежилым помещением совершенная при наличии ИП будет расценена как предпринимательская деятельность ИП и налоги по ней будут в рамках действующей у ИП системы налогообложения.
То, что сказали в налоговой: придите в другой день и другой консультант ответит по другому.
1. Верно.
2. Вы как ведете свое ИП? Если у Вас 6%, то как же не начислят? Еще как начислят. Про расходы можно забыть.

Юрий, если покупку и продажу имущества осуществляет ИП в одном налоговом периоде, в рамках предпринимательской деятельности, т.е. все чётко понимают, что это его бизнес, тогда одна картина и "доходы минус расходы" - это рабочая схема. А если покупает ИП в одном году, а продаёт в другом или через несколько лет, тогда совсем другая картина. Для ИП, которые пользуются системой налогообложения "доходы минус расходы", те самые расходы при покупке - это один налоговый период, а доходы при продаже - это уже совсем другой год, другой налоговый период и чтобы учесть расходы ИП прошлых лет необходимо задекларировать убыток в том году, когда он образовался, а спустя годы вычесть всего лишь 50 % убытка с дохода в конкретно том году, кода имущество продано, то есть возник доход, наряду с другими доходами от предпринимательской деятельности ИП. (Согласно пункту 2.1 статьи 283 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30.11.2016 № 401-ФЗ) (далее – Кодекс) в отчетные (налоговые) периоды с 1 января 2017 года по 31 декабря 2020 года налоговая база по налогу за текущий отчетный (налоговый) период, исчисленная в соответствии со статьей 274 Кодекса, не может быть уменьшена на сумму убытков, полученных в предыдущих налоговых периодах, более чем на 50 процентов.)

А если у ИП система налогообложения доходы минус расходы?

Иосиф Маркович, да, многовато получилось, согласен! Такая сложная тема, что тогда лучше не комментировать вообще в таком формате, но если не лень читать, то всё по делу разложено. А если ещё и супругу учесть, то ещё больше вопросов. У Максима фигурирует партнёр со своей долей. Тема без привязки к 70% от КС очень скользкая, ибо ИП - это физ. лицо и далеко не факт, что при огромной разнице налоговая откажется от НДФЛ и примет отчёт от ИП, но если ИП своевременно показывает, что это и есть вид деятельности ИП, тогда вполне возможно, но должно быть всё идеально выполнено. Остаётся вопрос с партнёром, который не ИП, но в доле.

Добрый день!
Итак, ИП выиграл аукцион и покупает у департамента это нежилое помещение.
После регистрации в Росреестре станет собственником этого помещения.
Но, это помещение будет совместной собственностью супругов, если нет брачного договора.
Кстати, коллеги, как вы думаете:
1. Росреестр на сделку согласие супруги потребует?
2. Супруга может реализовать свое право и быть вторым покупателем в договоре?
Тогда будет две выписки ЕГРН по 1/2 у каждого супруга.
Дальше, думаю, Максим с супругой уже решат, как лучше сделать.
Можно супруге продать свою долю или выделить объект в натуре и продать... за 2.5 млн. руб.
Максим, кадастровую стоимость объекта можно озвучить ?
А то, может менее затратно будет продать от ИП. Для ИП нет привязки к кадастровой.
Был в моей практике не так давно случай, когда физик купил на аукционе нежилое за 800 тыс.руб., и тут же продал за 1200 тыс.руб. А потом узнал, что налогом облагается доход не менее 70% от кадастровой стоимости. А эта самая кадастровая оказалась больше 40 млн. руб. ...

Добрый день!
Арман Валериевич, такой большой текст не воспринимается... .

Добрый день, коллеги, Максим! Однозначного ответа по теме не будет, тем более с таким минимальным набором информации. Многие факторы будут менять ситуацию. Ваша задача максимально грамотно использовать свои преимущества, чтобы продвигать собственную повестку.
Во-первых, Вы тоже физ. лицо, Максим, не только партнёр! Только у Вас в налоговой есть особый статус, позволяющий заниматься определёнными направлениями бизнеса в качестве ИП (например, продажа крепкого алкоголя не входит в перечень).
Во-вторых, неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Максим или просто ФИО. Важно, как это имущество будете использовать после покупки, возможно, повлияет сама процедура покупки. Я не думаю, что при подписании ДКП есть большая проблема вовсе убрать из шапки договора эти две буквы - "ИП", чтобы в будущем не привлекать внимание о наличии ИП, если есть необходимость не привлекать такого внимания. Но Вы пишите о каких-то правилах то ли департамента, то ли аукциона и мне например, не совсем понятно. Вы отрыли ИП специально для участия в аукционе и внесли аванс со счёта ИП или хозяйственная деятельность ИП, вся отчётность и бухгалтерия торгует ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО пивом, например, и не имеет никакого отношения к данной покупке? Далее, если нежилое помещение учитывалось на балансе ИП в целях налогообложения Вами, скажем, это один из видов деятельности ИП (купи-продай), тогда это и есть Ваша предпринимательская деятельность. При таком раскладе логичнее, чтобы деньги от продажи поступили на расчетный счет ИП, после чего предприниматель отчитывается перед налоговой в рамках выбранной им же самим УСН на 6-ти процентах и тогда налог со всей суммы по договору в размере 6%, без права на применение ЛЮБОГО имущественного вычета полагаемого физическим лицам.
В-третьих, предпринимательская деятельность может заключаться не только в использовании гражданином результатов труда, но и в использовании принадлежащего ему имущества для целей осуществления предпринимательской деятельности. В ТО ЖЕ ВРЕМЯ владение, пользование, а также распоряжение имуществом не рассматривается само по себе в качестве признака предпринимательской деятельности, а рассматривается как осуществление правомочий собственника.
Например, если помещение ДАЖЕ сдавалось в аренду ФИЗИКОМ или Ваш партнёр решил продать своё помещение, как физическое лицо (оставляя действующее чужое ИП далеко за пределами осуществления данной функции, ибо у него самого даже нет статуса ИП), то сдача/продажа им своего имущества никак не связана с предпринимательской деятельностью и я считаю, что нормы и положения п.17.1. ст.217 НК РФ для физических лиц резидентов РФ никто не отменял, если рассматривать законопослушного налогоплательщика в рамках осуществления своих правомочий, как собственника. Естественно, кроме случаев, когда предпринимательская деятельность без образования "юридического" лица прикрывается под ширмой физика и так далее, есть судебные прецеденты с такими ловкачами, где их выводили на чистую воду и заставляли оплачивать 13% со всей суммы с продажи без права на льготу по расходам или минимальному сроку владения в рамках имущественных вычетов.
В Вашей истории возможны несколько сценариев развития событий и самый худший - это сценарий для вашего партнёра. Обвинение в предпринимательская деятельности без образования "юридического" лица. Юридического в кавычках, т.к. ИП всё же не юр. лицо, хотя многие функции схожи, особенно по части наказаний и штрафов, просто в законе формулировка такая, но под образованием юридического лица - подразумевают или непосредственно юр. лицо или ИП для ведения предпринимательской деятельности.
Так вот варианты для партнёра: 1. Он продаёт "за условно ту же стоимость", как вы сформулировали вопрос, и применяет имущественный вычет по расходам при покупке (важно понимать, что расходы должны быть именно его, а не перевод денег продавцу со счёта ИП). Необходимо учесть кадастровую стоимость после раздела объекта, тему с коэффициентом 0,7%. Кстати, НЕ считаю сам по себе СУХОЙ раздел имущества ПРЯМЫМ признаком предпринимательской деятельности и обвинения его в этом из-за желания собственников разбежаться в разные стороны. Или ждёт пять лет и продаёт без налога!
2. Тот самый худший сценарий, когда его лишают всех имущественных вычетов, в том числе по сроку владения и он платит налог, как физ. лицо 13% со всей суммы своего дохода, или с 70% от кадастровой стоимости, если доход по ДКП меньше 70% от КС.
Варианты для Вас: 1. продаёте и платите 6% по УСН, как ИП! 2. Продаёте, как физ. лицо и проходите по первому сценарию партнёра, со всеми привилегиями и вычетами, если сможете от самого начала покупки и до самой продажи, в том числе промежуточные дела с разделами на объекты и так далее, аргументировать полное отсутствие связи между делами ИП и нежилым помещением, что вполне возможно, но судя по исходным данным практически нет, присоединяюсь к прогнозам коллег. Однако, надежду не теряйте, попробуйте правильно построить хронологию событий и всё очень даже реализуемо, по крайней мере попробовать можно и нужно.

Добрый день!
"...доход от продажи нежилых помещений непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, он подлежит обложению налогом по УСН..."
Это вольная трактовка НК РФ.
В НК есть понятие ИСПОЛЬЗОВАНИЕ имущества в предпринимательской деятельности.
Купил не для перепродажи, в предпринимательской деятельности не использовал, продал "за ненадобностью", в этом случае, доход от продажи к доходам ИП никакого отношения иметь не будет.
НО, когда налоговая будет иметь доказательную базу, что использовал... (показания продавца и покупателя, соседей, родственников, членов семьи и других возможных свидетелей, вызываемых налоговой на допрос), налоговая сама доначислит ИП налог с этого дохода и штраф по итогам камеральной проверки декларации по УСН.
Это не просто пугалки, это из моей аудиторской практики.

Поскольку доход от продажи нежилых помещений непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, он подлежит обложению налогом по УСН в порядке, предусмотренном главой 26.2 НК РФ.

Добрый день!
Максим, так покупаете или уже купили это помещение на двоих с партнером ?