С чего начинать?

Думаю, что начать надо сразу с подбора специалиста, который оценит имеющееся жильё и то, что можно купить взамен, а так же урегулирует нюансы с маткапиталом ( не все продавцы рады его получить вместо прямых денег).
Здесь на сайте много толковых специалистов из Питера. Посмотрите вопросы, почитайте, позвоните...Сделка предстоит действительно сложная!

Очень мало вводных в данной задаче. Если это 3 ка в 137 или в хруще на оераине это одно, а если на Петроградке это другое. Есть ли несовершеннолетние собственники ? Насколько все договороспособные и платежеспособные.
В первую очередь надо начинать с расчета возможностей и приглашения необходимых специалистов, риелтора в случае сложной сделки и ипотечного брокера при оформлении ипотеки. Т.к. все очень связано отказ ,например ,одному из заемщиков в ипотеке сломает всю сделку.

С чего начать:
Вариант 1. С анализа цифр, сопоставления возможностей и желаний.
Вариант 2. С поиска риэлтора, поскольку у Вас очень сложная сделка.

Оцените свои возможности. У вас получается разъезд, а это как минимум две альтернативы. С максимумом тоже надо бороться. Обратитесь в банки. Сделайте хорошую рекламу продаваемому объекту, найдите встречные варианты. Все собственники должны участвовать либо в получении денег, либо в получении недвижимости. Удачи!

Начинать всегда нужно с плана.

Вы должны увидеть весь проект в разрезе финансов, возможностей, исполнителей, и в течение времени. Если не можете сделать сами, привлекайте тех, кто умеет.

Здравствуйте. Вам следует начинать с просчёта математики проекта, а также с определения факторов, препятствующих продаже квартиры. Такие факторы не всегда очевидны для собственников.