недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыЗагородная недвижимость

Участок, Дом и Налог!

797 26

Помогите пожалуйста разобраться с налогом.

 

Купил участок за 4 500 000 в 2013 году более 3-х лет. Построил дом, получил документы в 2017 году. Кадастровая стоимость дома около 10 000 0000. Есть официальные документы на газофикацию (договор), чеки на бетон, стройматериалы на сумму около 2 000 000. Сегодня продаю дом с земельным участком по общей цене 7 000 000 рублей (дом+участок по одному договору 7 млн.). Вопрос: Могу считать налог с кадастра (70%) минус 4 500 000 (официальный расход по земле) и минус 2 000 000 (прочие расходы). Или 4 500 000 потраченные на на землю к налогу на дом применить нельзя?


Спасибо!

 

Советы 26
Дмитрий КаредваЛучший совет5 декабря 2017, 13:20

Здравствуйте! 4,5 относятся к земле, к дому не применимы. При ваших вводных (К дома - 10) за 7 по одному договору продавать нельзя, можно минимум 7 за дом и за землю столько, сколько посчитаете нужным указать в дкп. Имейте ввиду, что если К дома на 1 января 2017 года определена не была и регистрация перехода права состоится в 2017 году, К в расчете НДФЛ не применяется (п. 5 ст. 217.1 НК РФ) и стоимость дома вы можете указать любую, при регистрации в 2018 будет привязка к кадастру.

Добрый день! МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 20 декабря 2013 г. N 03-04-07/56452 Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу получения налогоплательщиками имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и сообщает следующее. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. В качестве документа, подтверждающего расходы налогоплательщика для целей предоставления вышеуказанного имущественного налогового вычета, может быть принят товарный чек на отпуск строительных и отделочных материалов выданный торгующей организацией покупателю (физическому лицу без указания в нем его фамилии, имени и отчества), при наличии кассового чека, свидетельствующего об уплате им денежных средств за приобретенные строительные и отделочные материалы. Что касается расходов на строительство дома, произведенных налогоплательщиком на основании договоров, заключенных с физическими лицами, то такие расходы могут учитываться в составе имущественного налогового вычета при условии представления документов, подтверждающих фактическую уплату денежных средств по договору, например, расписки, а также при наличии актов выполненных работ. В фактические расходы на строительство жилого дома могут быть включены расходы, связанные с его отделкой и инженерно-техническим оснащением. Приобретение строительных инструментов может быть не связано со строительством дома, и, следовательно, расходы по их приобретению не могут уменьшать доходы, полученные от продажи жилого дома. Директор Департамента налоговой и таможенно-тарифной политикиИ.В.ТРУНИН 20.12.2013г. Итого, при продаже Вашего дома в расходы, уменьшающие базу по НДФЛ, можно включить затраты, связанные со строительством этого дома, отделкой и инженерно-техническим оснащением. В этом случае для подтверждения расходов на стройматериалы понадобятся товарные и кассовые чеки, а для подтверждения затрат на строительные работы — акт выполненных работ и платежное поручение о перечисление денег по договору или расписка о получении денег (если договор заключен с физ.лицом. Газификацию можно отнести к инженерно- техническому обеспечению дома.ИЛИ если Вы не использовали налоговый вычет на 2 млн. руб. - можно его использовать. Если нужна помощь в подаче декларации - обращайтесь, поможем оптимизировать налог. Удачи!

Аноним5 декабря 2017, 12:37

Татьяна, добрый день! Хочу Вам сказать огромное спасибо, чтобы Вы не подумали, что я неблагодарный человек. Неужели по моему вопросу не понятно, что я не полный профан в том, о чём спросил? Зачем мне копировать все письма минфина и кодексы страны? Когда надо было всего лишь ответить на этот вопрос: "Или 4 500 000 потраченные на на землю к налогу на дом применить нельзя?" Или Вы думаете у меня яндекса нет или копировать статьи не могу?Будьте попроще и народ к Вам подтянется! Не надо мудрить и перемудривать! Это мой Вам совет!Если есть возможность у спецов, пожалуйста ответьте коротко на вопрос, а ещё лучше напишите окончательную сумму налога к уплате (я пойму) по самой разумной схеме, с учётом приведённых мной цифр выше. Всем спасибо заранее. Таня не обижайтесь пожалуйста, а декларацию сам составлю, могу Вам тоже помочь! Меня зовут Владислав.

Ну Вот Владислав, имя есть, а почему то - АНОНИМ. Для Вашего же понимания цитировала, могла вообще ссылку разместить. Если Вы потратили на газификацию, это можно отнести к дому, а не земле, также и водоснабжение и канализация - всё, инженерные коммуникации дома. Земля у Вас не облагается налогом, более 3 лет в собственности, к ней применять налоговый вычет не зачем, налога не возникает, объекты - разные. Похоже, Вы сам с усам))) Пожалуйста!

Аноним5 декабря 2017, 13:13

Не знаю почему АНОНИМ. Нет у меня ответа на это глупый вопрос. Наверно потому, что я надеюсь всё же получить ответ на мой вопрос и неизвестно через сколько лет я задам следующий. Я не знал, что надо ВСЕ АНАЛИЗЫ сдать, чтобы задать простой вопрос. Спасибо, если так сложно, тогда не надо. Извините за беспокойство!

Екатерина5 декабря 2017, 12:58

А я вообще не поняла - чеки на строит. мат-лы принимаются для ум. налогооблагаемой базы или как???

Аноним5 декабря 2017, 14:35

Супер!!! Я нашёл свой ответ! Просто, понятно и эффектно!!! Спасибо, Дмитрий! Я посмотрел, Вы работаете по Москве и МО. Если будет необходимо, могу на Вас рассчитывать? Контакты вижу. С землёй всё понятно, тогда пишем в договоре сумму дома - 7 000 000, участка - любую и платим налог. 7 000 000 - официальные расходы 2 000 000 = 5 000 0000*13%. Я всё правильно понял? Жалко, что 4 500 000 потраченные на землю никак не могу сюда вписать :)).

Дмитрий Каредва5 декабря 2017, 15:33

Да, вы поняли верно. Конечно, если нужна будет помощь в организации/проведении сделки, обращайтесь.

Армен Гаспарян5 декабря 2017, 23:03

Если рыночная цена дома реально меньше 10мр, можете попробовать оспорить кадастровую стоимость. На сайте Росреестра прописано, как это делается. Если не поможет, привлекайте юристов и через суд. А по сути вопроса, у Вас продаются два объекта, каждый имеет свою цену, что должно быть отражено в договоре, и на каждый высчитывается свой налог. Стоимость земли никак не может быть вычетом для налога на дом.

Аноним6 декабря 2017, 0:57

Спасибо!

Екатерина6 декабря 2017, 0:37

Как это за землю Аноним пишите любую сумму??? И за дом 7млн?? Если у Вас за все покупатель платит 7 млн, то и в сумме дом+з.уч. должно и быть 7 млн. Например, 4млн за дом, 3 млн за землю, а налоговая доначислит свое..

Аноним6 декабря 2017, 0:59

Екатерина, спасибо! Все цифры условные :)) Я их придумал для конкретики вопроса и для точных ответов. С точными цифрами сопоставлю, когда получу ответ о кадастровой стоимости. Как раз посмотрим кадастровая стоимость на 1 января 2017 года была определена или нет( Дмитрий подсказал).

Елена Смирнова6 декабря 2017, 1:03

Екатерине - если в дкп указать цену за дом 4 млн. (как вы предлагаете), то налоговая рассчитает налог за дом с полной кадастровой стоимости, т.е. с 10 млн. Хороший совет! Автор вопроса разбирается в налогах гораздо лучше вас, и рассчитал все правильно. Цена дома в дкп должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости. А участок может стоить любую сумму, хоть 10 руб. Он освобожден от налогов, т.к. более 3 лет в собственности.

Аноним6 декабря 2017, 1:22

И Вам спасибо Елена! Вы правы, очень тонко почувствовали мои мысли! Собирался писать стоимость дома около 70% от кадастра, а за участок разницу между кадастром и реальной ценой покупки (сколько выйдет, столько и напишем). Не могу же придумывать цифры, которые реально не оплачиваются покупателем.

Дмитрий Каредва6 декабря 2017, 1:40

Вот, если бы написали точные цифры, мы бы вам точно сказали;), а так получилась небольшая путаница. Налоговая больше чем 0,7К не примет к расчету в любом случае (п. 5 ст. 217.1 НК РФ), просто если вы в договоре укажете меньше, то при заполнении 3-НДФЛ, все равно должны будете указывать доход в размере 0,7К, а не стоимости дома по договору.

Аноним6 декабря 2017, 8:36

Доброе утро! Уже как к себе домой захожу на форум :)). Всё нормально, всё понятно, не запутался, схема есть, остальное простая математика. Дмитрий, Вы пишите, что как бы там не было, для налоговой точкой отсчёта будет 0,7 от кадастра, а не полная стоимость по кадастру. Я с Вами полностью согласен. Мне кажется, чтобы не было путаницы и лишних писанин и объяснений в декларации, надо максимально приближённую к 0,7 от кадастра писать (по дому). А не по тому, что есть боязнь от налоговой, что будет произведён расчёт от полной кадастровой стоимости. Правильно рассуждаю? Или есть опасение? Что имела ввиду Елена?

Дмитрий Каредва6 декабря 2017, 10:29

Правильно;). От полного кадастра они не имеют права считать, для этого и введён понижающий коэффициент, если доходы по ДКП меньше 0,7К, они принимаются равными 0,7К.

Аноним6 декабря 2017, 17:57

Добрый Вечер товарищи! Надеюсь не надоел окончательно. Есть данные по кадастру, 12 456 000 руб. Покупатель берёт за 11 200 000 руб.. В договоре будет полная стоимость за дом и участок 11 200 000, с уточнением, что дом продаю за 8 750 000 (близкая цифра от 0.7 кадастра), участок продаю за 2 450 000. Здесь всё ровно. По налогам: 12 456 000*70% = 8 719 200-2 000 000 (документально подтверждённые расходы по дому) = 6 719 200*13% = 873 496 р. (к оплате). Круто!!! Столько денег сбацал на стадии строительства, теперь ещё и это плати. Одни убытки, ужас просто! Если где-то ошибся при схеме сделки или в расчётах по налогам, прошу исправить и поставим точку в этом вопросе. Всем большое спасибо, особенно Дмитрию ! Татьяне Михайловне тоже спасибо, не хочу, чтобы остался осадок, Вы старались, ценю это. С уважением, Владислав!

Дмитрий Каредва6 декабря 2017, 18:15

Владислав, давайте "добивать" ваш вопрос:). Вы все считаете почти верно, получается, что цена дома по ДКП чуть больше 0,7К, поэтому 3-НДФЛ будете заполнять именно по сумме ДКП, а не по 0,7К (налог считается от большей суммы - ДКП или 0,7К) тогда НДФЛ = (8750 000 - 2 000 000)*13% = 877 500. 3-НДФЛ вы подаете до 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен облагаемый доходом налог.

Дмитрий Каредва6 декабря 2017, 19:29

*облагаемый налогом доход)

Аноним6 декабря 2017, 22:19

Как в муьтике про чебурашку: "мы строили-строили и наконец построили!Все вопросы сняты, спасибо!

Аноним7 декабря 2017, 9:40

Дмитрий доброе утро! А если не примут некоторые или все расходные документы к зачёту (Елена Смирнова писала). Тогда получается, что мне придётся применить другой вычет, на 1 мил. рублей. Правильно? Вопрос: Я не работал и не работаю, с другой деятельности налоги тоже не отчислял.Получу вычет на миллион? Мнения по этому вопросу расходятся.

Елена Смирнова6 декабря 2017, 21:40

Увы, еще и не все документально подтвержденные расходы налоговая принимает к зачету.

Наталия Д.7 декабря 2017, 0:48

Елена Смирнова, Вы это откуда взяли , что стоимость дома по ДКП должна быть не менее 0.7 от кадастра??? Поделитесь НПА, очень любопытно...А также, что изменится по уплате налогов Анонима, если в ДКП стоимость дома - 4 млн, а земли 7 ,2 млн?-задачка для 3-го класса...

Елена Смирнова7 декабря 2017, 1:00

Законы изучайте внимательно. Особенно Налоговый Кодекс. Можете указывать любую цену в договоре, но если она будет меньше, чем 70% от кадастровой цены, то налоговая для целей налогообложения доначислит налог, исходя из цены в 0,7 от кадастра, плюс штрафы и пени. Разумеется, если по срокам владения объект не освобожден от налогов полностью. И находится в собственности не ранее 01.01.16г.

Аноним7 декабря 2017, 9:31

Я думал мы поставили точку, видимо нет.Извините, что вмешиваюсь в Ваш спор, но в 1:03 было написано следующее: "Екатерине - если в дкп указать цену за дом 4 млн. (как вы предлагаете), то налоговая рассчитает налог за дом с ПОЛНОЙ КАДАСТРОВОЙ стоимости, т.е. с 10 млн. ". Теперь Вы пишите: "Можете указывать любую цену в договоре, но если она будет меньше, чем 70% от кадастровой цены, то налоговая для целей налогообложения доначислит налог, исходя из ЦЕНЫ В 0,7 от КАДАСТРА, плюс штрафы и пени." Не схождение выделено заглавными буквами. И что за пени и штрафы? Если 3-НДФЛ не подать вовремя, то штраф разумеется полагается. Какой ещё штраф? Владислав!

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru