- Шаг 1. Определите сумму ипотечного кредита
- Шаг 2. Выберите банк
- Шаг 3. Найдите созаёмщика — опционально
- Шаг 4. Подберите квартиру, которая вас устраивает
- Шаг 5. Подайте заявку на ипотечный кредит в банк
- Шаг 6. Оформите страхование жизни и здоровья
- Шаг 7. Подпишите кредитный договор
- Главное: как оформить ипотеку на новостройку
Шаг 1. Определите сумму ипотечного кредита
На условия ипотеки, в том числе на максимальную сумму займа, которую будет готов выдать банк, влияет несколько факторов:
- ваша кредитная история;
- ваши доходы, должность, постоянство рабочего места;
- есть ли у вас созаёмщик или поручитель;
- степень готовности новостройки, в которой вы хотите купить квартиру;
- залоговая стоимость квартиры;
- рыночные ставки ипотечного кредитования.
Чтобы получить одобрение ипотечного кредита, вы должны проработать на нынешнем месте не менее 3–6 месяцев. Если хотите узнать, отвечаете ли вы требованиям банка к потенциальным заёмщикам, направьте туда заявку.
Размер ипотечного кредита будет зависеть в том числе от оценки залогового имущества — квартиры, которую вы собираетесь приобрести. Не обязательно дожидаться официального отчёта оценщиков — воспользуйтесь калькулятором оценки недвижимости на Циане. Так вы получите приблизительную стоимость квартиры исходя из открытой информации: адреса, метража, типа ремонта и так далее.
Шаг 2. Выберите банк
Желательно выбирать те банки, которые отличаются по размеру и подходам к кредитованию. Также стоит обратиться в банки, где вы уже брали кредиты, где у вас открыта зарплатная карта или где вы храните свои вклады.
На что следует обращать внимание в предложениях, поступивших от банков.
1. Процентная ставка, срок ипотеки и их соотношение
Внимательно всё просчитайте и взвесьте, по силам ли вам ежемесячный платёж. Скажем, если брать 7 млн рублей под 17% годовых на 10 лет или ту же сумму под 15% годовых, но на 13 лет, итоговая сумма к возврату сопоставима — 15 млн рублей, но ежемесячный платёж в первом случае будет больше почти на четверть.
2. Размер первоначального взноса и требования к нему
Обычно нужно внести минимум 20–30% стоимости жилья — и это должны быть не кредитные, а собственные деньги: личные накопления, сумма от продажи предыдущего жилья, материнский капитал и тому подобное.
3. Расходы на дополнительные услуги
В первую очередь это касается расходов на страхование залогового имущества, но возможны дополнительные затраты на риелтора, нотариуса и другие.
4. Условия досрочного погашения
Многие берут ипотеку с намерением платить больше и закрыть кредит раньше намеченного срока. Выясните, на каких условиях это будет происходить, будет ли у вас выбор, что сокращать за счёт досрочного погашения: срок кредитования или размер взносов.
5. Требования к рефинансированию
Чаще всего банки дают право на рефинансирование только спустя полгода после оформления ипотеки, но этот момент лучше выяснить отдельно.
6. Условия использования залоговой недвижимости
Если вы планируете сдавать ипотечную квартиру, заранее уточните позицию банка по этому вопросу. В договоре могут быть особые условия — предположим, полный запрет на сдачу юридическим лицам или требование согласовывать с кредитором факт сдачи в аренду.
Сначала банк предварительно одобряет заявку на ипотеку. Это не накладывает на вас никаких обязательств — это возможность в течение определённого времени воспользоваться предложением банка. Срок действия предложения — 30–90 дней в зависимости от банка.
Шаг 3. Найдите созаёмщика — опционально
Привлекать созаёмщика не обязательно, но это значительно повышает шансы на одобрение ипотеки и позволяет увеличить размер займа. Банк будет оценивать созаёмщика так же, как и основного заёмщика. Поэтому, если у созаёмщика плохая кредитная история, это понизит ваши шансы на получение ипотеки.
Если вы оформляете кредит в браке, супруг(-а) автоматически становится созаёмщиком. Чтобы этого избежать, вам необходимо заключить брачный договор. В нём должно быть указано, что квартира, купленная в ипотеку, будет принадлежать только одному из супругов.
Вместо созаёмщика можно найти поручителя — это тоже увеличит вероятность одобрения ипотеки. Разница в том, что созаёмщик обладает фактически равными правами и обязанностями с основным заёмщиком — в частности, обязан вовремя вносить ежемесячный платёж, если заёмщик этого почему-то не сделал. Поручитель несёт ответственность за погашение ипотечного долга только после решения суда.
Шаг 4. Подберите квартиру, которая вас устраивает
Условия ипотеки зависят и от того, покупаете вы квартиру в новостройке как первичный объект — у застройщика, по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), когда дом ещё только строится, или как вторичный — по договору купли-продажи (ДКП): например, перекупаете у физического лица или покупаете у юрлица уже после сдачи дома.
В первом случае самыми выгодными для оформления ипотеки могут оказаться условия банков — партнёров того или иного жилого комплекса. Такие банки обычно предлагают сниженную на несколько процентных пунктов ставку на весь срок кредита или существенно — в 2–4 раза — снижают ипотечную ставку до момента ввода дома в эксплуатацию.
Большинство льготных ипотечных программ с господдержкой также направлены на покупку квартир по ДДУ. Ставки по ним в разы ниже рыночных, но воспользоваться программами могут только определённые категории граждан: семьи с детьми, военные, IT-специалисты.
К примеру, среднерыночная ставка ипотеки на новостройки в июле 2026 года составляла 18,7%, а по семейной ипотеке — 6% годовых. Также льготные условия на квартиры по ДДУ предлагают по:
Если вы хотите воспользоваться субсидированной ипотекой по какой-либо из госпрограмм, подавать заявку в банк нужно через застройщика.
Сравнение покупки квартиры по ДДУ и ДКП
| Договор долевого участия | Договор купли-продажи | |
| Можно ли сразу въехать | нет | да |
| Надёжность | высокая, если застройщик использует эскроу-счёт; даже если девелопер обанкротится, стройка будет завершена за счёт государства, но срок сдачи дома отодвинется |
сразу понятно, что покупаете |
| Покупка на льготный условиях от застройщика | да | нет, но могут быть специальные предложения, если дом сдан недавно и покупаете у юрлица, аффилированного с застройщиком |
| Покупка по льготным госпрограммам | да | нет, за исключением семейной ипотеки или региональных программ |
Шаг 5. Подайте заявку на ипотечный кредит в банк
После того как вы выбрали банк и программу, в финансовую организацию надо направить заявку и пакет документов.
Для этого потребуются:
- паспорт гражданина РФ;
- СНИЛС;
- документы, подтверждающие уровень дохода: скажем, для работающих по найму — справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
- заверенная копия трудового договора, трудовой книжки и тому подобное;
- согласие супруга(-и) на выдачу кредита;
- документы созаёмщика или поручителя.
Полный список документов зависит от конкретной ситуации и выбранного банка. При покупке квартиры в новостройке требуется меньше документов, чем при сделке с недвижимостью на вторичном рынке.
Подавать заявки на ипотеку можно одновременно в несколько банков. Сервис Циан.Ипотека позволяет заполнить единую короткую форму и с её помощью разослать запросы в банки по вашему выбору.
Если у вас уже есть одобренная заявка, подавать её повторно не надо — воспользуйтесь действующим предложением.
Шаг 6. Оформите страхование жизни и здоровья
При оформлении ипотеки в новостройке банк скорее всего потребует от заёмщика дополнительно застраховать жизнь и здоровье. Если потенциальный заёмщик отказывает, банк вправе повысить ипотечную ставку.
После завершения строительства надо будет застраховать залоговую недвижимость — это ваша обязанность по закону (статья 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ) и провести оценку квартиры.
Шаг 7. Подпишите кредитный договор
Ипотечный договор — это документ с окончательными условиями кредитования. Они не всегда полностью совпадают с условиями ипотечной заявки, поэтому рекомендуем внимательно прочитать документ перед подписанием.
Кредитный договор и договор долевого участия (или договор купли-продажи) обычно подписываются в один день. В этот момент обеим сторонам — покупателю и продавцу — необходимо предоставить оригиналы всех документов, которые требовались ранее. Тогда же вам надо внести первоначальный взнос.
Ипотека — целевой кредит, поэтому на руки деньги вам не выдадут: банк сразу направит их продавцу.
Сделка чаще всего проходит в офисе банка. Вот как это происходит.
— Покупатель и застройщик (или иной продавец) подписывают ДДУ или ДКП с использованием кредитных средств.
— Покупатель вносит первоначальный взнос.
— Заёмщик подписывает кредитный договор с банком.
— Банк-кредитор направляет сведения о сделке в Росреестре, в ЕГРН вносят данные о переходе права собственности — это занимает до 7 дней.
— После изменения данных в реестре банк переводит оставшуюся часть денег продавцу. Если покупка оформляется по ДДУ, средства поступают на эскроу-счёт.
Сделка завершена: вы становитесь собственником квартиры с обременением (залогом) в пользу банка и начинаете платить ипотеку.
Главное: как оформить ипотеку на новостройку
1. Определите сумму, которая вам необходима для покупки квартиры.
2. Изучите условия банков, выберите несколько кредитных организация и программу (государственную или от застройщика), которой вы хотите воспользоваться. Подайте несколько заявок, чтобы выяснить разные условия кредитования, которые готовы предложить вам банки.
3. При необходимости найдите созаёмщика или поручителя.
4. Выберите квартиру. Решите, будете ли вы участвовать в долевом строительстве или предпочтёте готовый вариант.
5. Отправьте заявку в выбранный вами банк или воспользуйтесь предварительно одобренной заявкой.
6. Дождитесь финального одобрения ипотеки от банки, проверьте итоговые условия.
7. Оформите страховку — банки, как правило, настаивают на комплексном страховании: и жилья, и заёмщика (жизни и здоровья).
8. Проведите сделку с подписанием ДДУ или ДКП и кредитного договора. Дождитесь регистрации права собственности в Росреестре и начинайте выплачивать ипотеку.
Фото: KELENY, laowaika, Miljan Zivkovic, Oleg Elkov, Pirat Pirat / Shutterstock / Fotodom
