Эксперты Циан проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Московского региона в I квартале 2020 года.
Количество сделок снизилось на 19% за квартал
В I квартале 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы, включая присоединенные территории, заключено 17,6 тыс. ДДУ с физическими лицами. Относительно IV квартала 2020-го спрос просел на 11%. В годовой динамике (относительно I квартала 2019 года) число заключенных договоров снизилось на 12%.
На первичном рынке Московской области аналогичная динамика. В I квартале 2020 года застройщики заключили 16 тыс. ДДУ с физическими лицами. В сравнении с предыдущим кварталом количество сделок оказалось ниже на 26%. В годовой динамике число заключенных договоров уменьшилось еще на 14%.
В целом по Московскому региону за первые три месяца 2020 года подписано 33,6 тыс. ДДУ (–19% за квартал и –13% в годовой динамике).
В сравнении с февралем спрос вырос на 18% — тогда было подписано только 5,8 тыс. договоров (33% квартальных показателей). На январь пришлось 4,9 тыс. ДДУ, или 28% спроса в квартале.
В Московской области распределение сделок внутри квартала оказалось иным. На март пришлось только 30% сделок (4,8 тыс. ДДУ), на февраль — 37% (5,9 тыс.), на январь — 33% (5,3 тыс. ДДУ). Эксперты Циан объясняют активный март, несмотря на нерабочую неделю, девальвацией рубля: на рынке оказался реализован отложенный спрос.
Динамика сделок на первичном рынке Московского региона
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Карантин не повод снижать цены
В конце I квартала был введен режим самоизоляции, но девелоперы не успели отреагировать на снижение спроса коррекцией цен. По итогам января–марта 2020 года средняя стоимость квадратного метра в старых границах Москвы достигла нового рекорда — 218 тыс. рублей: +4% за квартал (+8,5% за год).
На первичном рынке Новой Москвы средняя стоимость 1 кв. м увеличилась и впервые преодолела отметку 140 тыс. рублей. «Квадрат» обойдется в среднем в 141,9 тыс. рублей: +6,9% за квартал (+16,4% за год).
В Подмосковье средняя цена 1 кв. м вплотную приблизилась к 100 тыс. рублей. «Квадрат» в новостройке стоит в среднем в 98,4 тыс. рублей: +6,6% за квартал (+17,7% за год).
Стабильный рост цен на жилье связан с переходом застройщиков на проектное финансирование, а также увеличением спроса в марте. Но уже в апреле аналитики прогнозируют снижение стоимости из-за резкого падения спроса во время карантина.
Динамика средней стоимости квадратного метра на первичном рынке Московского региона
| I кв. 2019 г., ср. цена 1 кв. м, тыс. руб. | IV кв. 2019 г., ср. цена 1 кв. м, тыс. руб. | I кв. 2020 г., ср. цена 1 кв. м, тыс. руб. | Динамика за квартал | Динамика за год |
Москва в старых границах | 201,3 | 210,1 | 218,5 | 4,0% | 8,5% |
Новая Москва | 121,9 | 132,7 | 141,9 | 6,9% | 16,4% |
Московская область | 83,6 | 92,3 | 98,4 | 6,6% | 17,7% |
По данным Аналитического центра Циан
На рынок вышло на 23% меньше жилья, чем год назад
Количество стартующих проектов в Московском регионе продолжает снижаться. По подсчетам Циан, в I квартале 2020 года в Москве вышло на рынок 13 новостроек (в Московской области нет новых проектов). За аналогичный период прошлого года рынок пополнился 23 новостройками (три из них — в области).
Количество новых корпусов на рынке в I квартале 2020 года в новых и уже строящихся ЖК Московского региона — 99, общая площадь — 1,86 млн кв. м.
Год назад (в I квартале 2019-го) на рынок было выведено 164 корпуса площадью 2,5 млн кв. м. Таким образом, девелоперы в I квартале 2020-го вывели на рынок на 23% «квадратов» меньше, чем год назад. Количество новых комплексов снизилось на 43%.
Новый объем предложения на рынке Московского региона в I квартале 2020 года
| I квартал 2019 г. | I квартал 2020 г. | Динамика, % |
Новые проекты, ед. | 23 | 13 | –43% |
Новые корпуса, ед. | 164 | 99 | –40% |
Площадь жилья в новых корпусах, млн кв. м | 2,41 | 1,86 | –23% |
По данным Аналитического центра Циан
Объем предложения новостроек Московского региона тоже уменьшается. По итогам первых трех месяцев 2020 года на рынке было представлено 82,9 тыс. квартир и апартаментов, что на 10,6% ниже, чем в конце 2019-го (93,6 тыс. ед.). В годовой динамике падение составило 23% (по итогам I квартала 2019-го было выставлено 108 тыс. лотов).
На столичные новостройки приходится 56% предложения новостроек региона. Резкое снижение предложения эксперты Циан связывают с политикой застройщиков.
В первой половине марта отдельные девелоперы искусственно подогревали покупательский ажиотаж, сокращая число лотов, доступных для изучения на сайтах своих ЖК, удаляя информацию о ценах и т. д.
Средний бюджет покупки увеличивается
По подсчетам экспертов Циан, средний чек на первичном рынке Москвы по всем сегментам в старых границах Москвы достиг 12,96 млн рублей, что на 1,56 млн выше, чем годом ранее.
В Новой Москве средний чек равен 6,53 млн рублей (+0,73 млн рублей за год). В Московской области средний бюджет покупки составил 4,49 млн рублей (+0,33 млн).
Средний чек сделки на первичном рынке Московского региона, млн рублей
По данным Аналитического центра Циан
Площадь купленной квартиры/апартамента в I квартале 2020 года в старых границах Москвы достигала 57,8 кв. м (+0,3 кв. м за год).
В Новой Москве в среднем приобретают почти на 7 «квадратов» меньше — 50,8 кв. м (+2,4 кв. м за год).
В Подмосковье выбирают самые маленькие площади: в среднем 46,6 кв. м (+0,3% за год).
Средняя стоимость 1 кв. м приобретенного жилья в Москве составила 221 тыс., в Новой Москве — 128 тыс., в Московской области — 96 тыс. рублей.
Живые деньги составили конкуренцию ипотеке
По подсчетам Циан, на первичном рынке недвижимости Москвы в старых границах в I квартале 2020 года средняя доля ипотечных сделок составила 54%. Эксперты объясняют это выходом на рынок инвесторов с живыми деньгами в середине марта из-за обесценивания рубля. Средний срок кредита составил 213 месяцев.
На первичном рынке Новой Москвы доля ипотечных сделок традиционно выше. Она составляет 61% (+3 п.п. за год). Недвижимость в ТиНАО чаще выбирают клиенты с меньшим уровнем дохода, которые снижают бюджет покупки за счет более компактных вариантов. Средний срок кредита равен 221 месяцу — покупатели ТиНАО надеются рассчитаться по кредиту в среднем на 8 месяцев позже, чем дольщики проектов Москвы в старых границах.
В Подмосковье в кредит приобретается в среднем 60% квартир (за год доля не изменилась). Средний срок взятого кредита — 215 месяцев.
Рост цен компенсирует девелоперам падение спроса
За январь–март 2020 года девелоперы Московского региона продали жилья на сумму 265,7 млрд рублей — такую же сумму (265,5 млрд) выручили застройщики и в I квартале прошлого года. Количество сделок при этом снизилось на 13%, как было отмечено выше. Таким образом, рост цен на недвижимость позволяет девелоперам сохранять выручку при меньших объемах продаж.
61% выручки сгенерирован за счет новостроек Москвы в старых границах — 162,3 млрд рублей. На Новую Москву приходится 12%, или 32,6 млрд рублей. На Подмосковные ЖК — 27% выручки (70,8 млрд рублей).
В I квартале 2020 года на 10 новостроек с лучшими продажами пришлось 15% всех сделок Московского региона. Среднее количество договоров в самых успешных проектах варьируется от 120 до 267.
Тройка новостроек-лидеров: «Саларьево парк», «Румянцево-Парк», «Скандинавия» — находятся на территории Новой Москвы, в пешей доступности от станций метро Сокольнической линии.
Из 10 проектов — лидеров продаж шесть расположено в Новой Москве, два проекта — в старых границах столицы. Причем один из них («Сердце Столицы») вышел в лидеры за счет старта продаж нового корпуса.
Еще два проекта строятся в Московской области: на севере и юге Подмосковья.
Топ-10 новостроек Московского региона с максимальным количеством сделок в I квартале 2020 года
Проект | Среднемесячное кол-во сделок с физлицами | Доля рынка по кол-ву сделок Моск. региона | Бюджет сделки, млн руб. | Локация |
267 | 2,40% | 6,94 | Новая Москва | |
242 | 2,20% | 6,66 | Новая Москва | |
196 | 1,80% | 7,74 | Новая Москва | |
150 | 1,30% | 12,58 | Москва, СЗАО | |
142 | 1,30% | 5,41 | Новая Москва | |
138 | 1,20% | 6,82 | Москва, ЮВАО | |
132 | 1,20% | 6,84 | Новая Москва | |
126 | 1,10% | 4,54 | Новая Москва | |
120 | 1,10% | 5,28 | МО, Мытищи |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
«Несмотря на объявленную нерабочую неделю в конце I квартала 2020 года, застройщики по инерции продолжали наращивать стоимость жилья», — комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов.
Как подчеркивают аналитики Циан, в период карантина 7 из 10 крупнейших застройщиков региона повысили цены — такое решение во многом обусловлено высоким спросом в первой половине месяца.
Эксперт отмечает, что в среднесрочной перспективе рост безработицы, сокращение реальных доходов населения и снижение ВВП вынудят девелоперов пересмотреть ценовую политику.
«Полагаю, прямого снижения стоимости мы не увидим: на рынке появится больше дисконтов в размере 8–10% за счет сокращения маржи застройщиков. На сегодняшний день средняя скидка в новостройках региона составляет 6,1%», — говорит Алексей Попов.
руководитель Аналитического центра Циан
В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
На фото: ЖК «Саларьево парк»/cian.ru
