Продажа квартиры пенсионеру

Теоретически такое возможно. А практически такому покупателю проще продать квартиру, чем судиться, да еще и с сомнительным результатом и очень сомнительной возможностью быстрого возврата денег от продавца.
Но есть варианты оспаривания сделки третьими лицами, например супругой того, кто платит деньги за покупку, или при банкротстве пенсионера.
Можно взять согласие супруги на такое расходование денег. Можно потребовать, чтобы т.н. покупатель сделал дарение денег матери, чтобы расчеты проходили с банковского счета самой матери. Можно изучить кредитную историю пенсионера и "покупателя"....
Но это так - без деталей и подробностей. Чтобы что-то придумывать, надо понимать мотивы такого покупателя, знать его статус, т.е. надо быть специалистом, привлеченным к сделке, а не рассуждать на пустом месте.
В любом случае требуйте безналичные расчеты - это безопаснее.
А на самом деле почти никто из продавцов не задается таким вопросом. К тому же так можно и покупателя потерять, смутив его неожиданными требованиями. Первая мысль, которая придет в голову покупателя - это то, что с квартирой что-то неладно.

Юлия, добрый день.

Самый существенный риск для вас как для продавца исходит не от покупателя как такового, а от возможного оспаривания сделки в будущем. Пожилой возраст сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной. Однако судебная практика знает множество случаев, когда пенсионеры или их родственники оспаривали сделки, утверждая, что в момент подписания договора человек не отдавал отчета своим действиям.

Основанием для этого служит Статья 177 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет признать сделку недействительной, если она совершена гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Как это работает на практике? Покупатель (или его наследники) может спустя месяцы или даже годы после сделки подать иск в суд, заявив, что он не осознавал, что подписывает, действовал под давлением или был введен в заблуждение. Суды часто встают на сторону пожилых людей как социально незащищенной группы. В случае удовлетворения иска, суд может:

Признать договор купли-продажи недействительным.

Обязать вас (продавца) вернуть покупателю все полученные по сделке деньги.

Обязать покупателя вернуть вам квартиру.

Даже если вы уже потратили деньги, их взыскание с пожилого человека может быть крайне затруднительным.

Риск банкротства покупателя
Этот риск более прозаичен, но не менее важен. Если ваш покупатель находится в процессе банкротства или станет банкротом вскоре после сделки, это может создать проблемы.

Суть риска: В ходе процедуры банкротства финансовый управляющий анализирует все сделки должника, совершенные за последние три года. Если будет установлено, что сделка по покупке вашей квартиры была совершена с целью вывода активов или по заниженной цене, ее могут оспорить и признать недействительной.

Последствия для вас: Как и в первом случае, суд может обязать вас вернуть деньги. При этом возврат денег будет происходить в порядке очередности, установленной для выплат долгов банкрота, что может затянуть процесс и сделать его менее предсказуемым.

Как обезопасить себя: пошаговая инструкция
Чтобы минимизировать риски, вам нужно создать "доказательственную базу" вашей добросовестности и полной дееспособности покупателя на момент сделки.

Запросите у покупателя медицинские справки (Самый важный шаг):

Попросите покупателя предоставить свежие справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров по месту его регистрации.

Важно: Справка о том, что человек "не состоит на учете", — это минимальный уровень. Гораздо надежнее запросить врачебное свидетельство о состоянии здоровья, которое требует личного осмотра врачом-психиатром и наркологом. Это докажет его способность понимать значение сделки в день заключения ДКП.

Проверьте покупателя на банкротство:

Проверьте покупателя в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) по ссылке bankrot.fedresurs.ru.

Дополнительно проверьте его в картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru) и в банке данных исполнительных производств на сайте ФССП (fssp.gov.ru).

Максимально задокументируйте сделку:

Проведите сделку через нотариуса. Нотариус по закону обязан проверить дееспособность сторон и добровольность их воли. Нотариально заверенную сделку оспорить значительно сложнее.

Запишите процесс подписания договора на видео. Съемка должна четко показывать, что покупатель находится в ясном сознании, самостоятельно читает документы и понимает их суть.

Включите в договор купли-продажи специальные пункты, где покупатель письменно подтверждает:

Свою полную дееспособность.

Отсутствие заболеваний, мешающих осознанию сути сделки.

Отсутствие состояния опьянения или воздействия сильнодействующих лекарств.

Добровольность своих действий и отсутствие давления.

Павел)) всё здорово, но.... прочтите вопрос внимательнее - ситуация другая - пенсионер покупает!)))))))))

Ирина Владимировна, здравствуйте. В теории, после сделки кто-то из заинтересованных лиц (сам пожилой покупатель, его родственники, опека) в будущем могут попробовать попытаться оспорить договор. И тогда действительно возможны судебные разбирательства. Обычно аргумент в суде звучит так: «Пожилой человек в момент сделки не осознавал значения своих действий из-за состояния здоровья/был введён в заблуждение (например, думал, что оформляет что-то другое) или находился под давлением третьих лиц». И суд, действительно, может встать на такую сторону, особенно если есть медицинские документы, какие-то свидетельские показания..
Значит, как себя обезопасить.. Поговорить с покупателем и его родственником. Важно понять и зафиксировать (можно в переписке), почему совершается сделка, есть ли у пожилого человека чёткий план после продажи (другое жильё, альтернативная сделка). Если пожилой человек продаёт единственное жильё без ясной альтернативы — это красный флаг для вас (возможного будущего иска).
В текст договора можно добавить чёткие формулировки: что продавец действует добровольно, осознаёт характер сделки и её последствия, не находится под влиянием обмана или давления. Иногда полезно нотариальное удостоверение — нотариус обязан убедиться в дееспособности и добровольности. Дополнительно, как вариант, можно организовать даже видеофиксацию момента подписания.
Помимо самого продавца, имеет смысл (по возможности) копнуть глубже: нет ли у пожилого человека близких родственников, которые в будущем могут заявить претензии? Нет ли в истории объекта спорных моментов (наследство, старые обременения)? Это поможет Вам заранее всю картинку увидеть... Чтобы застраховать себя на случай вот таких моментов неприятных в будущем.

Риски минимальные и закладываться на них не стоит.

Ваша главная задача получить деньги, а если потом кто-то умудрится вернуть вам квартиру, то пусть возвращает на обещание возврата денег, которых уже нет, например потрачены и так далее ))

Продавать пожилому не равно покупать у пожилого. В сделке всё-таки больше рисков у покупателя. И это надо учитывать.

дело долиной "в обратную сторону" гораздо более сложноосуществимо, да и не имеет особых целей.
задумайтесь: какую выгоду получает покупатель, потребовавший вернуть деньги обратно? допустим, сделку расторгли. вы получите обратно свою квартиру примерно в том же виде, в каком она и была.
а в чем будет выгода покупателя? в лучшем случае он получит обратно деньги, только еще частично обесценившиеся из-за инфляции за время судебного процесса. а может и не получить вообще. заявит продавец (то есть вы) что эти деньги у него украли, и будет покупатель получать их от продавца по исполнительному листу в размере 25% от белой зарплаты продавца в месяц. и ради чего затевать это всё тогда?

на практике покупка на пожилого родителя скорее всего означает один из трех вариантов:
1) покупатель мужчина возраста, подпадающего под мобилизационный, и он хочет подстраховаться, избавившись от потенциально изымаемых или попадающих под ограничение активов;
2) покупка квартиры используется с целью отмывания денег, полученных не самым честным путем;
3) покупка на мать производится для того, чтобы супруг(-а) при возможном разводе не претендовал на эту недвижимость.

95% что причина такой покупки одна из вышеуказанных.
а как подстраховаться - вам написали выше. нотариальная сделка (нотариус задает на ней вопрос, понимает ли человек что он "покупает" и с какой целью) и безналичный расчет.
справки из пнд и нд желательны, но тут важно не переборщить: покупатель тоже может встать в позу и отказаться от сделки. в конце концов, сейчас рынок покупателя, а не продавца.

ну и еще раз, "схема долиной" - вернуть себе квартиру, и не вернуть покупателю деньги - логична и понятна. а в чем состоит смысл обратного варианта? ))

Доброе утро.

Риски для продавца есть, но они не такие, как при покупке квартиры у пожилого собственника.

Если пожилой человек выступает покупателем, главный риск для продавца — возможное оспаривание сделки в будущем по причине того, что покупатель якобы не понимал значение своих действий на момент подписания договора.

Чтобы снизить риск, я бы рекомендовал:

1. Чтобы пожилая мама лично присутствовала на сделке, без доверенности.
2. Проводить сделку в нотариальной форме: нотариус проверяет дееспособность и волеизъявление сторон.
3. Убедиться, что покупательница понимает, какую квартиру покупает, за какую сумму и что право собственности будет оформлено именно на неё.
4. По возможности получить свежие справки ПНД/НД или медицинское заключение, если возраст/состояние вызывает сомнения.
5. Расчёты проводить только безналично: аккредитив, депозит нотариуса или счёт.
6. В договоре правильно отразить источник оплаты.

Отдельный важный момент — деньги платит сын, а квартира оформляется на мать. Лучше, чтобы деньги сначала были переведены на счёт матери, а уже она оплатила квартиру. Если платит сын напрямую, в договоре нужно прописать, что оплата производится третьим лицом за покупателя, и получить от сына заявление, что он оплачивает покупку за мать, не претендует на квартиру и не имеет требований к продавцу.

Итог: сама по себе продажа пожилому покупателю не запрещена. Но продавцу нужно зафиксировать три вещи: покупательница понимает сделку, деньги поступили законно и расчёты оформлены прозрачно.