Как новые станции метро «тянут» вверх цены на жилье

В преддверии открытия Некрасовской линии метрона востоке Москвы за последние 12 месяцев ценына жилье, вблизи новых станций, выросли на 17%.

Продление Сокольнической линиидо станции «Коммунарка» способствовало удорожанию цен в среднем на 20%, тогда как в прошлом году открытие участка метрополитена на Солнцевской линии привело к удорожанию жилья только на 9%.

В июне 2019 года запланировано открытие первого участка новой Некрасовской линии метро от станции «Некрасовка» до станции «Косино» и четырёх новых станции Сокольнической линии метро («Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая», «Коммунарка»). Новые станции метрополитена появятся в районах, где их никогда не было, что заметно повлияет на улучшение транспортной доступности и способствовало росту цен как на первичном, так и вторичном рынках жилья.

Некрасовская линия метро

Первичный рынок

Конечная станция новой ветки метрополитена – «Некрасовка», которая откроется в одноименном районе. Жилье здесь возводят два застройщика: «Авеста» и «Самолёт Девеломпент». На данный момент в реализации находится около 1,5 тыс. лотов в 4 проектах эконом-класса: «Квартал Некрасовка», «Некрасовка кв-л 6», «Некрасовка кв-л 10-11»,«Некрасовка кв-л 13». Новостройки располагаются в радиусе 1,3 км от будущей станции метро. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке района составляет 121,5 тыс. руб. За год цена выросла на 17%, но основной прирост пришёлся на период с января по май 2019 года – плюс 15%. Некрасовка вошла в топ-5 районов-лидеров Москвы по росту цены с начала года. Новость о грядущем открытии станции метро подогрела спрос на квартиры в районе. По итогам 2018 года застройщики заключили 2,6 тыс. ДДУ на жильё, по сравнению с предыдущим годом показатель вырос на 60%.

Сейчас средний бюджет покупки жилья в новостройках района Некрасовка – 6,8 млн руб. за 58 кв. м, ещё в начале года с такой суммой можно было рассчитывать на квартиру площадью 65 кв. м. Наиболее доступный вариант покупки жилья предлагается в ЖК «Квартал Некрасовка». Это квартира-студия площадью 23 кв. м за 3,6 млн руб. в корпусе 7, который строится в 10 минутах ходьбы от станции метро.

В Косино-Ухтомском районе откроются две следующие станции метро Некрасовской линии – «Лухмановская» и «Улица Дмитриевского». На данный момент жилье на первичном рынке района не реализуется. В 3 квартале прошлого года компания «Мосреалстрой» вывела на рынок лоты в ЖК «Дмитриевский», который расположен в 200 метрах от новой станции метро «Улица Дмитриевского». В связи с тем, что за последние 10 лет это была первая новостройка, построенная в районе, основной объем жилья разобрали за 5 месяцев. Такая высокая скорость продаж достаточно давно не наблюдалась на рынке.

Ближайшие проекты к строящейся станции «Лухмановская» расположены на территории Подмосковья: ЖК «Гоголь парк», ЖК «Люберецкий», ЖК «Влюберцы». На данный момент средняя цена квадратного метра в них составляет 109,1 тыс. руб. За 12 месяцев цена выросла на 16%, за аналогичный период в прошлом году показатель почти не изменился. Жилье здесь можно приобрести в среднем за 6 млн руб. ( около 57 кв. м). Минимальный бюджет покупки жилья вблизи новой станции – 3,0 млн руб. Это квартира-студия площадью 24 кв. м в ЖК «Гоголь парк» (300 метро от метро).

В пешей доступности от станции «Косино» жилые комплексы не возводятся.

Вторичный рынок

На вторичном рынке жилья также наблюдается существенный рост цен в рассматриваемых районах. На квартиры в районе Некрасовка средняя цена квадратного метра за 12 месяцев показала прирост на 26%: со 110,7 тыс. руб. до 139 тыс. руб. и вошел в тройку районов-лидеров «старой» Москвы по росту цены. В Косино-Ухтомском районе цены изменились менее значительно – плюс 16% за рассматриваемый период, и достигли 157,6 тыс. руб. за кв. м.

Станция метро «Косино» будет дублировать уже функционирующую станцию «Лермонтовский проспект». В связи с этим значительных изменений цены на жилье не наблюдается (+9% за год).

Продление Сокольнической линии до Коммунарки

Первичный рынок

На территории Новой Москвы на Сокольнической линии метро уже функционируют две станции метро: «Рассказовка» и «Саларьево», следующей откроют станцию «Филатов луг». На данный момент в пешей доступности от нее возводится ЖК «Филатов луг» от компании Ingradи часть масштабного проекта «Саларьево парк» («ПИК»). Средняя цена квадратного метра здесь составляет 134,4 тыс. руб. за кв. м. В течение последних 12 месяцев цена на квартиры выросла на 28%. Средний бюджет покупки в проектах – 6,8 млн руб. за 53 кв. м. Минимальная стоимость, за которую можно приобрести квартиру, – 3,8 млн руб. Это квартира-студия площадью 20 кв. м с отделкой в корпусе 25 жилого комплекса «Саларьево парк», строящегося в 600 метрах от новой станции.

Затем идет станция метро «Прокшино». В радиусе пешей доступности возводится только проект комплексной застройки «Испанские кварталы». Ближайшие дома будут располагаться в 700 метрах от станции. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке составляет 135,4 тыс. руб. За год цена выросла на 22%. Приобрести квартиру в проекте можно в среднем за 9,2 млн руб. Наиболее доступный лот – однокомнатная квартира площадью 32 кв. м за 5 млн руб. в корпусе 2.1 (1 км до метро).

У новой станции метро «Ольховая» на первичном рынке жилья квартиры реализуются в уже готовом ЖК «Дубровка». В продаже остались только лоты площадью более 100 кв. м, в некоторых квартирах есть террасы. Средняя цена квадратного метра – 148,6 тыс. руб. (плюс 8% за год). Наиболее бюджетный вариант покупки жилья в 1 км от станции метро «Ольховая» – 2-комнатная квартира площадью 105 кв. м с террасой за 17,2 млн руб.

Наибольший выбор жилья в новостройках представлен у станции метро «Коммунарка». Здесь квартиры реализуются в ЖК «Москвичка», «Москва А101», «Аквилон Park» и «Скандинавия». Сейчас средняя цена квадратного метра составляет 121,1 тыс. руб., по сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 16%. Квартиру здесь можно приобрести в среднем за 6,8 млн руб. (около 58 кв. м). Минимальный бюджет покупки – 3,4 млн руб. Это студия площадью 25 кв. м в корпусе 3 проекта «Москвичка» (500 метров до новой станции).

Вторичный рынок

На вторичном рынке жилья у новых станций цены за 12 месяцев выросли более значительно, чем в новостройках. В районе станции метро «Филатов луг» на вторичном рынке предложений нет, в связи с тем, что рядом в основном находятся СНТ и небольшие деревни с частными домами. Наиболее существенный рост цен на жилье за год зафиксирован в домах вблизи станций «Прокшино» и «Коммунарка» – плюс 26% и 23% соответственно. У станции «Ольховая» квадратный метр жилья на вторичном рынке обойдется в 158,1 тыс. руб., с мая 2018 года цена выросла на 17%.

Табл. 1. Изменение цен на первичном и вторичном рынках жилья в связи с открытием новых станций метрополитена.

Источник: Аналитический центр ЦИАН