недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяПомощник по недвижимости

Как продать неликвидную квартиру?

31 753 21
Как продать неликвидную квартиру?
Что такое неликвид и как с ним бороться

Про квартиры с недостатками риэлторы говорят так: нет такой проблемы, которая не «лечилась» бы ценой. Действительно, снизив цену до неприличия, можно быстро продать любой объект. Но ведь вам это не надо? Есть другие способы провести выгодную сделку и повысить ценность недвижимости в глазах покупателей.

Какие квартиры считать неликвидом?

Вы точно уверены в том, что ваша квартира – неликвидный товар? Имейте в виду, что покупатели тоже не лыком шиты и могут вести себя на просмотре так, чтобы всем было понятно: ваше жилье ничего не стоит. Они критикуют планировку, вид из окна, цвет обоев – им вообще ничего не нравится. Не ведитесь на эти уловки, а попробуйте объективно оценить недвижимость по ряду характеристик.

Мы собрали признаки неликвида в отдельный список. Если найдете много совпадений со своим жильем, значит, у вас на самом деле не слишком ликвидный товар.


Признаки неликвида: 

- У недвижимости юридически непрозрачная история; 

- квартира находится в устаревшем жилищном фонде (в брежневских пяти- или девятиэтажках, в устаревших «сталинках» и т. п.);

- квартира расположена на первом этаже; 

- квартира имеет неудачный вид из окна;

- квартира нуждается в ремонте;

- дом, в котором продается квартира, находится в районе с плохой транспортной доступностью (отсутствует станция метро) и неразвитой инфраструктурой;

- рядом проходит большая трасса или железная дорога либо расположен крупный транспортно-пересадочный узел;

- по соседству есть «проблемные» объекты: ТЭЦ, свалка, тюрьма и др.

Легко исправить

Некоторые недостатки квартир можно быстро устранить или исправить и в итоге найти у квартиры достоинства.

Конкретный пример: одно из окон квартиры выходит на козырек подъезда. Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», советует разместить там корзины с растениями – вид сразу станет лучше.

Другой пример: шумная улица рядом с домом. В этом случае собственникам можно дать совет всего-навсего установить качественные стеклопакеты и кондиционеры. В квартире станет тише, и покупатели это оценят.

Если плохо обстоит дело с нормами по инсоляции и света недостаточно, можно наклеить обои в светлых тонах, сделать качественное освещение, выбрав правильные светильники.

Если окна квартиры выходят в непритязательный двор, под окнами можно разбить цветник или небольшой палисадник, это тоже повысит привлекательность жилья в глазах покупателей.   

Расположение дома на первой линии, на расстоянии примерно до 50 м от оживленной трассы, железной дороги, крупного ТПУ – это тот случай, когда собственнику для реализации жилплощади придется пойти на дисконт около 5-10% от стоимости аналогичных объектов на второй или третьей линии.

Михаил Куликовдиректор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость»

Что надо делать продавцу?

Допустим, вы сверили свою квартиру с нашим «плохим» списком характеристик и убедились в том, что у вас на самом деле неликвид. Не расстраивайтесь. С помощью экспертов мы подготовили советы, которые помогут вам продать квартиру по приемлемой цене.

  • Выставьте правильную цену

Какую цену назначить – решать, конечно, вам, но не старайтесь продавать выше рынка. Как раз надо быть готовым цену немного снизить. Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», советует: определите начальную стоимость, которую предстоит снижать. Для этого в списке аналогичных квартир (даже более ликвидных по каким-то характеристикам) нужно найти третий-четвертый вариант по убыванию цены – это и будет отправная точка.

  • Сделайте уборку

Банально, но предпродажная подготовка квартиры может помочь привлечь к объекту покупателей, а иногда даже реализовать жилье с небольшой премией, уверяет Михаил Куликов. Необходимо сделать косметический ремонт и уборку: заменить старые обои на новые (можно взять самые дешевые, но желательно светлые – они зрительно увеличат помещение), вымыть пол, окна. В подъезде нужно отмыть стены и лестничную клетку, по необходимости – ввернуть лампочки.

  • Избавьтесь от хлама

В квартире не должны находиться «памятников давно ушедшей эпохи». Пыльный гобелен, продавленный диван, засиженное мухами зеркало – все это необходимо выбросить. Пустые комнаты понравятся покупателям куда больше, чем захламленные.

  • Найдите подход к покупателю

Если продавец встречается с покупателями сам, то в общении он должен быть корректным. Во время беседы необходимо мягко указывать на достоинства предложения, на претензии отвечать, что недостатки в цене учтены, но и не исключать возможность слегка «подвинуться», советует Оксана Иванова.

  • Пригласите риэлтора

Продажу проблемных объектов доверьте профессионалу, ведь чем больше недостатков, тем сильнее психологический прессинг на продавца при просмотре. Покупатели хватаются за голову при виде каждой мелочи в надежде, что им уступят десять, пятнадцать, даже двадцать процентов. Опытному риэлтору привычнее общаться с такими «джентльменами удачи».

Чего не надо делать продавцу?

Иногда продавцы допускают стратегические ошибки, которые мешают быстро реализовать недвижимость или приносят убытки. Правда, список запретов гораздо короче, чем перечень рекомендаций.


Эксперты категорически не советуют: 

1. Завышать цену 

Это основная причина затянувшейся продажи. Если цена сильно завышена, то квартира может месяцами находиться в экспозиции. 

2. Делать дорогой ремонт 

Дорогостоящий ремонт никогда не окупится, предупреждает Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Безусловно, он преобразит помещение, однако эти затраты не удастся приплюсовать к стоимости недвижимости.

Свой покупатель

Даже у квартир с недостатками немало шансов на продажу. Например, у жилья на первых этажах есть своя аудитория – такие предложения подходят молодым мамам с детьми, пожилым людям, любителям животных и всем, кто боится высоты.

Кроме того, некоторые вещи со временем могут меняться. Те же квартиры в пятиэтажках всегда считались менее престижными и удобными по сравнению с современными. Однако с началом реновации такое жилье набирает популярность и его ликвидность выросла – эти варианты тоже находят своих покупателей.


Комментарии 21
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-20 июля 2018, 11:17

Бывает мягкий неликвид и жесткий. Мягкий это то что можно исправить/поправить, тот же ремонт, дисконт к цене. Превратить недостаток в особенность и нивелировать его как было описано про окно на козырек.
А вот жесткий... это мутная юридическая история, разные доли-дарения, залоги, несовершеннолетние и пр. Если дом-развалюха на отшибе или же убитая квартира, вряд ли дисконт поможет делу.
Главное попробовать нарисовать портрет будущего покупателя квартиры и работать в этом направлении. Представьте себя не продавцом, а покупателем своей квартиры... вы бы захотели ее взять? С учетом всех, именно всех, косяков. Если честно ответите на вопрос, что ДА. То выставляйте на продажу и попутного ветра вам в лицо. ;)

Ответить
Борис Д20 июля 2018, 13:29

>>> вряд ли дисконт поможет делу

Дисконт всегда поможет (за редким исключением). Очень много людей, у которых нет иного выхода, как смотреть в сторону максимально дешевого жилья и для которых многие из вышеуказанных признаков неликвидности стоят на десятом месте..

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-20 июля 2018, 14:35

щемилово приводит к попадалову

если хотите, покупайте отличные комнаты на ВО с проломленными полами и обрушившимся потолком, налетай подешевело.

Борис Д20 июля 2018, 14:40

>>> если хотите, покупайте отличные комнаты на ВО с проломленными полами и обрушившимся потолком

Это тоже хороший вариант, если например надо с алкашом разъехаться или прописка нужна, а дополнительных денег нет и не предвидится.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-20 июля 2018, 15:02

Ах, оставьте...
Наберите в гугле "самая большая коммуналка в Питере"... И нарисуйте мне портрет покупателя.
Я кстати в этом доме жил, когда был маленьким. Не представляю как жизнь должна была покорежить, что бы купить там жилье. И вопрос к местным суперриелторам, кто возьмется расселить ее и найти инвестора.

Борис Д20 июля 2018, 15:20

>>> Не представляю как жизнь должна была покорежить, что бы купить там жилье.

Не всем повезло, как вам, если вы даже вообразить не можете все "прелести" жизни с алкашом. А алкашам многим совершенно пофиг, где жить, да и спрашивать их никто не будет.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-20 июля 2018, 16:24

Т.е. какой алкаш купит такую комнату за 400 тыс? Оригинал, однако.
Я пожил немало в коммуналках, но въезжать в откровенное хламье,.... уж лучше снимать всю жизнь.
Т.е "да и спрашивать их никто не будет." , так это тот самый портрет покупателя?
Скорее это не покль, а жертва черных риелторов.
Да там в этой квартире есть пара жертв собственных мечтаний, что дешево купит комнату и попадет под расселение... фиг вам. С государством в азартные игры не садись играть.

Борис Д20 июля 2018, 17:58

>>> Т.е. какой алкаш купит такую комнату за 400 тыс?

Деньги ему дадут.

>>> Скорее это не покль, а жертва черных риелторов.

Это - жертва алкоголя. Огромное количество случаев, когда совместное проживание с алкашом невозможно и более того - опасно. В этом случае у остальных членов семьи нет иного выхода, как купить ему что-нибудь, насколько денег хватит (или на сколько останется от размена), и переселить алкаша туда.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-23 июля 2018, 9:52

Можно еще дешевле, купить развалюху-дом в Псковской обл.
только мы говорим не о покупателях.
И что-то я не видел таких алкашей. Они все соки выжмут, и переедут в более комфортное жилье. А у вас какие-то стереотипы из 90-х.

Ирина Старчикова20 июля 2018, 16:11

Ну а что такого. Бывает.разное. У моей коллеги купил клиент абсолютно неликвидную комнату на ул. Турбинная. Правда дешево. Очень. Без просмотра. За 1 день. Там жили бабушка, которая уезжала к родственникам. Когда агент радостно сказала, что бабушка завтра уезжает, и он может вселяться, покупатель сказал- Да пусть живет сколько хочет. Он купил самую дешевую комнату для прописки. Причем выбирал- на Тракторной улице купить, или на Турбинной. Но - Тракторная ему название не понравилось А Турбинная- нормально.

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-20 июля 2018, 16:28

И что неликвидного у квартиры в 15 минутах ходьбы от метро? Если только не под самым ЗСКД? Да и то там вроде под расселение дома были.... Интересно сколько комната и почем?
А предложили бы ему Детскую ул. и престижно на Ваське?

Ответить
Мария Шевченко25 июля 2018, 13:08

В Москве почти вся вторичка на окраинах - это брежневские пяти- девятиэтажки и хрущевки.

Ответить
Елена25 июля 2018, 13:47

Претензии к "сталинкам" - происки девелоперов и тех, кто на эти проекты работает. Сталинки - это качественные дома в пределах МКАД, хорошо спланированные районы, если девелоперы не испортили их новостройками, сложившиеся традиции и еще мнного приятных причин

Ответить
Елена25 июля 2018, 13:56

К новострою масса претензий. Знакомые купили без отделки, и пришлось им покупать утеплитель и пр. чтобы дыры в стенах заделать. В новых домах в наружних стенах дыры до облицовки. И такое впечатление, что дизайнеров у проектов тоже не было. В этом вертикальном безобразии вообще находиться невозможно, особенно в оранжевом за МКАДом.

Ответить
ID: 175321125 июля 2018, 14:45

"Пригласить риэлтора"...?
Риэлтору выгоднее не возится долго с не очень ликвидным объектом а снизить цену и продать дешевле.
Снизить цену на комиссию риэлтору продавец и сам сможет!

Ответить
Алексей Новиков26 июля 2018, 16:14

"Риэлтору выгоднее не возится долго...." (с)
А в чем проблема то. Долго продающаяся квартира отнимает время у хозяина, а не у риэлтора.
Самые главные временные затраты у риэлтора происходят на первом этапе (переговоры с продавцом, оценка, реклама и т.д.) и на последнем этапе когда находится покупатель (обсуждение условий, заключение предварительного договора, подготовка к сделке и т.д.) а в середине риэлтор время на квартиру практически не тратит, особенно если желающих посмотреть квартиру покупателей, "кот на плакал".

А вот давить на продавца, по поводу снижения цены штука не безопасная. Можно остаться без клиента. Как то так......

Ответить
ЦДА30 июля 2018, 0:59

занимаюсь много лет не ликвидными не прибыльными квартирами, долями , и продается все! надо просто правильно рекламировать и не жалеть денег в рекламу .

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-30 июля 2018, 10:11

Предложите свои услуги жителям "самой большой коммуналки в Питере"...

не риэлтор30 июля 2018, 9:23

"Если окна квартиры выходят в непритязательный двор, под окнами можно разбить цветник или небольшой палисадник" - шикарный совет ))) напоминает незабвенное "при отсутствии холодильника продукты очень удобно хранить в заполярье"(с) ))) в самом деле, мелочь какая - разбить "небольшой палисадник", без согласований с жилищником и управой, кинуть зернышко под окном, полить из лейки - и, как в мультике, назавтра там уже колосятся цветы )))

Ответить
Сергей8 августа 2018, 11:26

Никто из домочадцев не будет против цветника, а жилищную контору и спрашивать не нужно - им вообще фиолетово.

Ольга22 сентября 2018, 17:05

Особенно когда это двор колодец шириной 5×5, залитый асфальтом, с помойкой посередине. Зато экзотика. Можно стены расписать цветами. )

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru