Москва и область: новостройки покупают реже

В июле ключевые показатели рынка новостроек Московского региона снизились (число сделок сократилось на 10%, выручка на 4%). Основной вклад в падение уровня продаж внесла Новая Москва, где в прошедшем месяце зафиксировано рекордное падение активности покупателей (-39%).

После вступления 1 июля законодательных изменений в сфере строительства жилья цены на первичном рынке Московского региона продолжают расти, но резких скачков не наблюдается. Во-первых, подавляющее большинство проектов застройщиков продолжают реализоваться по старым правилам, а во-вторых, рост сдерживается уровнем платежеспособного спроса населения.

Снижение ключевой ставки ЦБ РФ и корректировка ипотечных условий у ряда банков не повлияли на уровень спроса, большинство покупателей, кто долго выбирал или откладывал решение, уже приобрели жильё.

Сделки

1. Число сделок в Московском регионе упало на 10% по сравнению с июнем 2019 года. Рекордное снижение продаж наблюдается в Новой Москве (-39%).

По итогам июля 2019 года активность покупателей на рынке жилья Московского региона снизилась. За месяц застройщики заключили 10,7 тыс. сделок по ДДУ, месяц назад – 11,9 тыс. сделок (-10%). По сравнению с аналогичным периодом 2018 года спрос изменился незначительно (+0,4%). Рекордное снижение количества сделок зафиксировано в новостройках Новой Москвы – минус 39%. За прошедший месяц здесь было зарегистрировано 1,4 тыс. ДДУ, за последние три года более низкий уровень спроса был отмечен в июле 2017 года – 1,3 тыс. сделок. Ключевой вклад в падения спроса внесли три крупных застройщика Новой Москвы: «А101 Девелопмент», «МИЦ» и «Абсолют», продажи в их жилых проектах упали в среднем на 27% за месяц. В «старых» границах Москвы объём продаж на первичном рынке вырос на 3%: с 4,4 до 4,5 тыс. сделок по ДДУ. В 140 ключевых проектах Подмосковья объём продаж в июле составил 4,8 тыс. сделок по ДДУ, что на 8% меньше, чем в прошлом месяце.

2. Рынок в денежном выражении снизился меньше (-4%), чем в абсолютных цифрах (-10%).

По итогам июля 2019 года застройщики Московского региона заработали около 84,3 млрд руб., что на 4% меньше, чем в предыдущем месяце. По сравнению с июлем 2018 года объём выручки вырос на 14% (число сделок – на 0,4%). В Новой Москве объём выручки снизился вслед за спросом на 37% и составил 8,6 млрд руб. Застройщики «старой» Москвы заработали на 6% больше, чем в июне 2019 года (55,4 млрд руб.). На 9% снизилась выручка в Подмосковье (20,3 млрд руб.).

3. Несмотря на небольшое снижение ставок, доля ипотечных сделок сокращается.

Несмотря на снижение ипотечных ставок в течение последних месяцев доля сделок с привлечением банковского финансирования по итогам июля снизилась во всех рассматриваемых локациях. Эффект от снижения уровня ставок можно будет увидеть только через несколько месяцев. В старых границах Москвы доля составила 47% (минус 2 п. п. за месяц). В новостройках на новых территориях – 57% (минус 4 п. п. за месяц). В Московской области доля снизилась на 1 п. п. и составила 60%.

Цены

4. На рынке новостроек Московского региона сохраняется восходящий ценовой тренд.

В целом по Московскому региону цены в новостройках продолжают увеличиваться. В июле заметный рост зафиксирован в Новой Москве - плюс 3,9% (до 128,1 тыс. руб.), в основном на это повлияло вымывание предложения в более бюджетных проектах. По итогам июля средняя цена предложения на первичном рынке в старых границах Москвы изменилась незначительно – плюс 0,6% (до 206,7 тыс. кв. м.) и в Подмосковье – плюс 1,9% (до 86,2 тыс. руб.).

Предложение

5. Общий объём нового предложения в Московском регионе остался на уровне прошлого месяца.

На первичный рынок Московского региона продолжают выходить новые проекты. В июле застройщики вывели около 613 тыс. кв. м. нового жилья, по сравнению с результатами прошлого месяца показатель изменился незначительно (-0,8% за месяц).

В разрезе по локациям снижение нового предложения зафиксирован только в старых границах Москвы – минус 15% за месяц: с 262 до 224 тыс. кв. м. В Новой Москве в продажу вывели 101 тыс. кв. м. в уже реализуемых жилых комплексах (+42% за месяц), в Московской области – 288 тыс. кв. м. (+1% за месяц).

Рынок Московского региона пополнился четырьмя новыми проектами. В июле вышел проект премиального класса Stoleshnikov 7, в рамках которого отреставрируют доходный дом и разместят там апартаменты. Компания «ИНТЕКО» объявила старт продаж в масштабном жилом проекте West Garden: 19 жилых корпусов, квартиры редких форматов, детский сад, подземный паркинг. В районе Сколково, у пересечения МКАД и Сколковского шоссе, началось строительство жилого комплекса бизнес-класса Stellar City (ГК «Ташир»). Более доступное жильё на столичный рынок вывела компания «Бэсткон». Это проект комфорт-класса «Большая Семерка», реализуемый на берегу реки Яуза.

6. После двухмесячного падения объем активного предложения в новостройках Московского региона увеличился.

На первичном рынке Московского региона в активной реализации по итогам июля находится 100,8 тыс. квартир и апартаментов, по сравнению с прошлым месяцем объём вырос на 2%. Жильё, которое в прошлом месяце приобрели связанные с застройщиками юридические лица, снова вывели на рынок. Сокращение активного предложения за рассматриваемый период наблюдаются только на рынке Новой Москвы – минус 15%: с 7,9 до 6,7 тыс. лотов. На 2% выросло количество лотов в активном предложении в новостройках «старой» Москвы и составило 43,5 тыс. лотов. Увеличение предложения также отмечено в Московской области – плюс 4% (до 50,6 тыс. лотов).

Лидеры продаж в июле 2019 года

Таблица 1. Топ-10 ЖК по числу сделок в июле на первичном рынке Москвы в старых границах.

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Таблица 2. Топ-10 ЖК по числу сделок в июле на первичном рынке Новой Москвы.

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Таблица 3. Топ-10 ЖК по числу сделок в июле на первичном рынке Московской области.

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Таблица 4. Топ-10 застройщиков по выручке в июле на первичном рынке Московского региона.

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Методика — расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (регистрации ДДУ в строящихся корпусах в Москве (все ЖК) и Московской области (140 ЖК, на которые приходится более 90% спроса); только сделки с квартирами и апартаментами; только розничные сделки (не более 5 жилых помещений внутри ЖК); только сделки с физическими лицами; Оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (с учетом индивидуальных особенностей помещения, но, как правило, без учета скидок); группировка проектов выполнена по принципу "1 ЖК — 1 застройщик"; используется брендовое название с учетом слияний и поглощений).

Фото: Игорь Порхомовский