Ставки — все ниже, ипотечных сделок — все больше

• В Москве в старых границах и Новой Москве продажи выросли на 11 и 6% в месячном выражении.
• Статистика по Московской области искажена из-за сентябрьского сбоя. При сравнении двухмесячных отрезков (сумма за сентябрь и октябрь против показателей за август и июль) в регионе зафиксирован рост на 0,1%.
• В годовом выражении число сделок падает (в старой Москве — на 17%, в Новой Москве — на 26%, в Московской области — на 5%).
• Средние цены предложения показывают околонулевую динамику третий месяц подряд.
• На рынке Московского региона доля лотов, реализуемых с помощью эскроу-счетов, выросла за месяц на 3 процентных пункта и составила 14%.
• Снижение ключевой ставки ЦБ РФ и корректировка ипотечных условий в ряде банков привели к росту доли сделок с привлечением банковского финансирования. В целом по Московскому региону их доля выросла на 6 процентных пунктов и составила 61%.

Сделки

Данные по числу сделок в октябре были искажены из-за сбоя в подмосковном Росреестре в сентябре. Формально число сделок в Московском регионе выросло на 77% по сравнению с сентябрем 2019 года. В столице спрос стабильно растет второй месяц подряд — в среднем на 10% ежемесячно.

В октябре 2019 года количество зарегистрированных ДДУ выросло на 77% в месячном выражении и составило 14,5 тыс. сделок. В годовом выражении спрос увеличился на 2%. За прошедший месяц в Подмосковье было зарегистрировано рекордное количество сделок по ДДУ — 7,7 тыс., что в четыре раза больше, чем в сентябре 2019 года. Это связано не с ростом активности покупателей, а с техническим сбоем в системе регистрации ДДУ в Подмосковье, который произошел в первый месяц осени. Все сделки, которые не прошли регистрацию, были учтены в октябре.

В целом за период с сентября по октябрь в регионе совершено 9,8 тыс. сделок, что незначительно превышает (на 0,1%) результаты продаж за июль–август 2019 года. В столице спрос растет второй месяц подряд. В старых границах Москвы объем продаж на первичном рынке вырос на 11%: с 4,3 до 4,7 тыс. сделок по ДДУ. В новостройках Новой Москвы уровень продаж в октябре составил 2 тыс. сделок по ДДУ, что на 6% больше, чем в прошлом месяце.

Рынок в денежном выражении вырос меньше (+51%), чем в абсолютных цифрах (+77%).

Суммарная месячная выручка застройщиков на рынке Московского региона выросла на 51% — с 69,0 млрд рублей за сентябрь 2019 года до 104,1 млрд рублей по итогам октября. В старых границах Москвы и в новостройках на новых территориях оценочная выручка увеличилась на 19 и 10% соответственно, что превышает темпы роста количества сделок. В Московской области выручка вслед за спросом выросла в четыре раза: она  равна 33,6 млрд рублей.

Снижение ставок привело к росту доли ипотечных сделок.

Средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам снизилась до уровня января 2019 года и составила 9,68%, что начало сказываться на доле сделок с привлечением банковского финансирования. По итогам октября 2019 года в целом по Московскому региону доля ипотечных сделок выросла с 55 до 61%. В старой Москве доля покупателей-ипотечников увеличилась на 3 процентных пункта — до 53%. В Новой Москве доля сделок с привлечением ипотечных кредитов (62%) впервые с июня этого года превысила 60%, прибавив за месяц 4 процентных пункта. В октябре доля ипотечных сделок в Подмосковье составила 66%, по сравнению с прошлым месяцем показатель вырос на 3 процентных пункта.

Цены

На рынке новостроек Московского региона цены практически не изменились.

В целом по Московскому региону цены в новостройках показывают околонулевую динамику. По итогам октября незначительный рост зафиксирован на рынках в старых границах Москвы — плюс 1% (до 207,6 тыс. руб./кв. м) и в Московской области — плюс 1% (до 88,6 тыс. руб./кв. м).

На первичном рынке Новой Москвы средняя цена квадратного метра за месяц показала околонулевую динамику (–0,4% за месяц). Более значительные изменения наблюдаются в годовом выражении. В октябре 2018 года средняя цена 1 кв. м в старых границах Москвы составляла 198,5 тыс. рублей, в Новой Москве — 109,5 тыс. рублей, в Подмосковье — 79,4 тыс. рублей. Цены за 12 месяцев выросли на 5, 17 и 12% соответственно.

Предложение

Общий объем нового предложения в Московском регионе остался на уровне прошлого месяца.

По результатам октября 2019 года на рынок Московского региона застройщики вывели около 702 тыс. кв. м нового жилья, по сравнению с результатами прошлого месяца показатель изменился незначительно (–0,1% за месяц).

В разрезе по локациям небольшое снижение нового предложения зафиксирован в старых границах Москвы — минус 5% за месяц: с 347 до 328 тыс. кв. м и Московской области — минус 8% за месяц: с 231 до 213 тыс. кв. м. В Новой Москве в продажу вывели 161 тыс. кв. м в новых и уже реализуемых жилых комплексах (+29% за месяц). Застройщики адаптировались к новым условиям и последние два месяца на реализацию выходит около 700 тыс. кв. м новостроек — это лишь незначительно отличается от среднемесячного значения на протяжении 2017 и 2018 годов.

Рынок столичных регионов пополнился 11 новыми проектами. Впервые за последние семь месяцев на первичный рынок вышли жилые проекты на территории Новой Москвы. ГК «Самолет» объявила старт продаж в масштабном проекте «Алхимово», в рамках которого возведут 13 домов, два детских сада и школу около одноименного поселка Алхимово.

Второй проект — ЖК «Десна», который будет строиться в жилом районе Новые Ватутинки. В старых границах Москвы начались продажи жилья в шести проектах, в основном точечной застройки. Подмосковные застройщики вышли на рынок с тремя новыми комплексами: «Клюквенный» («Гранд МО»), «Расцветай» (ГК «Расцветай») и «Суханово Spa Deluxe» (СЗ «Малахит»).

Объем активного предложения, реализуемого по эскроу-счетам в новостройках Московского региона, вырос на 28%.

На первичном рынке Московского региона в активной реализации по итогам октября находится 98,8 тыс. квартир и апартаментов, по сравнению с прошлым месяцем объем увеличился на 1%. Год назад аналогичный показатель составлял 111,1 тыс. лотов. В связи с активным выходом новых проектов на низкой стадии строительства выросла доля лотов, реализующихся с использованием эскроу-счетов: с 11 до 14%. В абсолютных значениях прирост составил 28% (до 13,4 тыс. лотов). Положительные темпы роста активного предложения за рассматриваемый период наблюдаются только на рынке Новой Москвы — плюс 5%. В старых границах Москвы и Московской области объем предложения за месяц не изменился и составил 42,8 и 46,8 тыс. лотов соответственно.

Лидеры продаж в октябре 2019 года

Топ-10 ЖК по количеству сделок на первичном рынке Москвы в старых границах (октябрь)

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Топ-10 ЖК по количеству сделок на первичном рынке Новой Москвы (октябрь)

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Топ-10 ЖК по количеству сделок на первичном рынке Московской области (октябрь)

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Топ-10 застройщиков по выручке на первичном рынке Московского региона (октябрь)

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Методика — расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (регистрации ДДУ в строящихся корпусах в Москве (все ЖК) и Московской области (140 ЖК, на которые приходится более 90% спроса); только сделки с квартирами и апартаментами; только розничные сделки (не более пяти жилых помещений внутри ЖК); только сделки с физическими лицами; оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (с учетом индивидуальных особенностей помещения, но, как правило, без учета скидок); группировка проектов выполнена по принципу «один ЖК — один застройщик»; используется брендовое название с учетом слияний и поглощений).

Фото: Игорь Порхомовский